Sábado, Mayo 25, 2019
   
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El Rincón de la Comunidad de Propietarios

Los órganos de gobierno

El artículo 13 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal prevé que, el presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello.

El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que le afecten.

El procedimiento de designación del Presidente, la Ley prevé las tres posibilidades, frecuentemente utilizadas en la práctica. El procedimiento electivo (elección, rotatorio o sorteo) implica la realización de una votación en la junta de propietarios convocada al efecto, siendo el hecho rotatorio un hecho muy habitual en la práctica, y con él se pretende involucrar a todos los propietarios en la gestión de la comunidad, bien para desbloquear la falta de candidatos voluntarios al cargo.

El sorteo es otra de las modalidades de designación prevista ahora por Ley, acordándose por la junta de propietarios mediante acuerdo mayoritario.

Sea cual fuere el procedimiento de designación, ello no requiere la aceptación del propietario nombrado, ni tampoco que en ese momento esté presente en la junta de propietarios, pues si fuese imprescindible para el nombramiento estar presente, no asistiría nadie a la junta.

Por ello, la Ley prevé que el nombramiento será obligatorio, de tal forma que el "propietario" designado sólo podrá eludir su nombramiento, si existiere una justa causa, solicitando al juez de Primera Instancia su relevo. De no hacerlo en el plazo de un mes, deberá permanecer en el puesto hasta la expiración del mandato.
La obligatoriedad jurídica de ejercer la presidencia se concreta en la responsabilidad por los daños y perjuicios causados a la comunidad en el supuesto de abandono o desatención de sus funciones.

La duración del cargo es de un año, no obstante el designado podrá ser removido en su cargo antes de la expiración del mandato, por acuerdo mayoritario de la junta de propietarios convocada al efecto con carácter extraordinario.

Entre otras, son funciones del presidente:

  • Requerir a los propietarios que realizan actividades molestas.
  • Otorgar el visto bueno a la certificación de las deudas a efectos de transmisiones.
  • Otorgar el visto bueno a los avisos colocados en el tablón de anuncios, sustitutivo de la notificación personal.
  • Ostentar legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de el, en todos los asuntos que la afecten.
  • Convocar la Junta con indicación de los asuntos a tratar y recibir las solicitudes de los propietarios para incluir en el orden del día asuntos de su interés.
  • Cerrar con la firma el acta de la Junta.

 

 

Certificado del estado de deudas comunitarias

El Artículo 9.1 d) de la Ley de Propiedad Horizontal determina que a la hora de la transmisión de la vivienda, local, etc. el vendedor deberá aportar certificado del Secretario que a su vez puede ser el administrador sobre el estado de las deudas con la comunidad, sin el cual no podrá autorizarse el otorgamiento de la escritura, salvo que fuese expresamente exonerado por el comprador de la aportación de tal certificación. Esta exoneración conlleva un riesgo que debe evitar quien compra, ya que, en su caso, tendrá que asumir las deudas que mantenga el vendedor con la Comunidad que tengan responsabilidad real, esto es, las que corresponden a la anualidad corriente y tres años vencidos..

Del expresado artículo se desprende que lo que era un mero formulismo declarar hallarse al corriente en el pago de las deudas comunitarias, se ha convertido en el cumplimiento de un requisito formal que garantiza la manifestación del vendedor, suponiendo a su vez una garantía para la Comunidad como para quien adquiere la propiedad.

La norma obliga al Secretario-Administrador a emitir el certificado en el plazo de siete días desde la solicitud, con contenido exacto y de  veraz  información facilitada en su expedición, ya que de ser erróneo puede incurrir en responsabilidad.

Este tema es objeto de debate en todos los ámbitos, profesionales, técnicos, doctrinales, y por ese motivo es muy importante la concienciación de los administrados y futuros compradores, de solicitar esta certificación, certificación que de alguna manera ha llevado a regular y aminorar la morosidad en las comunidades de propietarios, sorpresas para los compradores y además de otros procesos de reclamación judicial que la ley contempla.

Para nosotros es muy importante enfocar este asunto desde la óptica y práctica profesional, y no es relevante cuáles son las obligaciones del propietario que a su vez es secretario accidental de una comunidad que en un determinado momento ha asumido responsabilidad, o la del caso más frecuente del presidente que se limita a firmar “el papelito” que al vendedor le ha facilitado la inmobiliaria.

Entendemos que la Ley no se puede ignorar, pero también comprendemos que la profesión de presidente y secretario de una comunidad es inexistente, pero nuestro interés radica en quienes como profesionales tenemos asumida la gestión integral de la Comunidad de propietarios, y que a diario nos enfrentamos a los conflictos de intereses personales que convergen en nuestros despachos.

Esta obligación de certificar nos lleva a un importante nivel de responsabilidad, que conlleva por otra parte, trabajos añadidos, motivo por el que entendemos que por la emisión y entrega del certificado de deudas, debe de cobrarse los honorarios profesionales establecidos por el administrador de fincas.

 

 

El incívico moroso y el plazo para reclamar la deuda

Una vez más, incido sobre la conciencia de los morosos que, tanto daño hacen a sus vecinos, con su actitud poco solidaria e irresponsable.

¿Como es posible residir en comunidad y no cumplir con la obligación de contribuir a los gastos comunes? ¿Cual es la situación del moroso al cruzarse todos los días con los vecinos en la escalera, o pasear un ratito en el ascensor con otro vecino sin sonrojarse?

Hay veces que las circunstancias personales no son todo lo favorablemente deseada para cumplir con las obligaciones, algunas veces comprensible por sus convecinos, pero otros, ¡madre mía!, que rostro le echan a la vida, incluso algunos, se arrogan de buenos signos de riqueza (coche nuevo, cruceros, veraneos, etc.) y mientras que sus vecinos soporten el gasto.

El artículo 9 de la Ley dispone la obligación de "Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, y sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización”

Esta obligación tiene carácter esencial, pues su incumplimiento no solamente supone una ilicitud, sino que obliga a los demás propietarios a soportar con sus cuotas los gastos correspondientes al deudor.

Ante la situación de los morosos, la comunidad puede reaccionar procediendo a la reclamación por la vía judicial. Como cualquier derecho o acción, la reclamación a los morosos por las cuotas debidas, también esta sujeto a un plazo de prescripción de 5 años a partir del año 2015.

La obligación de contribuir a los gastos, recae sobre el adquirente desde el momento en que pasa a pertenecer a la comunidad de propietarios, con independencia de su decisión de asumirla o no, debiendo por ello pagar, si el vendedor no lo hizo, sobre los gastos producidos durante la anualidad corriente y los tres años anteriores a la fecha de adquisición, pues el artículo 9.1 e) además de las obligaciones de contribuir, considera afección real de la finca, y el adquirente de la vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de  la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la Comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por el anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la anualidad en la que adquiere la propiedad y a los tres años naturales anteriores. El piso o local, se entiende también por local los garajes, estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

La pertenencia a una Comunidad de Propietarios, genera para cada uno de los integrantes, la obligación de contribuir, que, aunque nacida desde la condición de propietario, "es de carácter personal", y no se desvincula del deudor aunque éste venda la propiedad. Esto es, siempre la comunidad podrá reclamar contra el anterior propietario "con carácter personal" las deudas impagadas anteriores a las que tienen responsabilidad real para el nuevo propietario.

La Ley de Propiedad Horizontal dispone que si se produce una transmisión del piso, el adquirente, cualquiera que sea el titulo de adquisición, soporta una carga "real" que garantiza el abono a la comunidad de las cuotas generadas con anterioridad, aunque no todo lo pendiente de pago, sino con la limitación de comprender solamente los originados en los tres últimos años y la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición de la propiedad.

   

Requisitos de las convocatorias a juntas de propietarios

Cuando se convoca a una Junta General de Propietarios tanto sea de carácter ordinario como extraordinario, debe ir incluida una relación de aquellos propietarios que no estén al día como recoge la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 16.2 “no estén al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad”, es decir no distingue por impago de cuotas ordinarias, derramas, etc. y tampoco hace indicación a partir de qué cantidad, por lo que al reflejar a un propietario deudor aunque sea por un céntimo de euro es la formula correcta.

Desde que se convocan a la Junta hasta el momento de iniciarse, el propietario puede ingresar dicha cantidad y ponerse al día, pues en caso contrario se vería privado de su derecho de voto.

También recoge la Ley que no se considerará privado de voto a aquel propietario que hubiese impugnado judicialmente las deudas vencidas, o bien hubiese realizado una consignación judicial o notarial de la suma adeudada.

En la práctica, se viene aceptando que al comienzo de la Junta se presente el justificante de ingreso de la cantidad adeudada e incluso algún cheque conformado, reflejando en el acta que se levante dicha reunión este dato, es decir quienes recuperan su derecho de voto y quienes por no haber justificado el ingreso en la forma indicada se ven privados de su derecho de voto.

Por otro lado, el criterio de privación de derecho de voto que mantiene la vigente Ley de Propiedad Horizontal para cuando se trata de alcanzar las mayorías, no podemos extenderlo a aquellos acuerdos que requieran de unanimidad, así el artículo 17.6 diferencia con claridad la toma de unos y otros tipos de acuerdos. Hay que tener en cuenta que por el hecho de ser deudor, por cualquier cantidad, a un propietario no se le podría modificar el Título, el coeficiente, así como fijar normas de uso del piso o local, causándole con ello un gran perjuicio, sin que hubiera podido manifestar su posición a favor o en contra, ya que aunque estuviera deudor tiene derecho a voto.

En cuanto al propietario moroso que no acude a la Junta, si al propietario moroso presente en la Junta se le impide votar en determinados acuerdo de mayorías cualificadas, es evidente que el propietario ausente y en situación de mora, no podrá hacer constar su discrepancia, salvar el voto, en el plazo de 30 días que establece la Ley, su voto tampoco contará para nada, salvo, en los acuerdos que necesiten unanimidad.

Si iniciada la Junta el deudor no se ha puesto al corriente, podrá intervenir en el debate dando su opinión, pero en el momento de la votación quedará privado de ella, su voto y cuota de participación no se  tendrá en cuenta.

En resumen, la aplicación del artículo 15.2 es de orden público, derecho imperativo, que no queda al arbitrio de las partes, por lo que la Junta estará incurriendo en infracción legal si a sabiendas de que un propietario es moroso, se le permite votar, pues la Comunidad no está legitimada para modificar el contenido de la Ley, y en su caso, cualquier propietario puede iniciar procedimiento de impugnación con garantías de éxito.

 

A las seis, reunión

Muchas veces es difícil coordinar el horario de las Juntas de propietarios, ya que entienden algunos -cada vez menos- que hay que reunirse cuando el vecino del 5º salga de trabajar o cambie el turno. En la práctica, la realidad es otra, pues no asiste quien no quiere, además, siempre asisten los mismos y, en su defecto, delegan el voto.

Pero ¿quién piensa en el administrador? ¿Es que no tiene hora para finalizar su jornada de trabajo, además de las casi diez horas diarias?, tiene que seguir la jornada hasta que llegue el vecino del 5º y después el tiempo que haga falta? Con este sistema nunca la profesión de administrador de fincas tendrá horario europeo, pues en la práctica no hay día que se termine antes de las 10 de la noches, por ello establecer  libremente unos honorarios por las juntas extraordinarias, otros por ese horario extraordinario fuera de la jornada laboral, y otros por asistencia fuera de un salón de reuniones, podrían estar remunerado como en cualquier trabajo, y podría determinar en un futuro el horario de las reuniones, perfectamente compatible para todos y sin perjuicio económico para nadie.

Lo expuesto es teoría, la práctica es otra, y a ella me voy a referir a continuación, pues cada comunidad es un mundo, de ello la importancia de la colaboración de los propietarios, especialmente del presidente para hacer las juntas ágiles, amenas y llegar a conclusiones finales y, para ello, la figura de un moderador, muchas veces el propio presidente, que establece turno y acota intervenciones evitando largas e innecesarias exposiciones y, fijándose, como se fija el inicio de la junta en la convocatoria, se debería establecer con carácter previo el término de la reunión, así, los propietarios conociendo el sistema, pueden programarse y organizar su tiempo.

Algunas reuniones largas terminan mal y con escaso número de propietarios por abandono de algunos. Hay que respetar y ser rigurosos con el orden del día, para finalizar con ruegos y preguntas, tomando el moderador el nombre de los que desean intervenir, y finalizar con la última intervención. Hay que ir al grano, tratar cada tema y llegar a conclusiones  de responsabilidad de ejecución

Dispone el artículo 19.1 f) de la Ley de Propiedad Horizontal, que “las actas deberán expresar los acuerdos adoptados….”, todo lo demás sobra. Todo lo que no sea relevante para adoptar el acuerdo es innecesario y la ley no dispone que se deba contemplar la literalidad de las exposiciones y mucho menos obligar al secretario a recoger la exposición de cada interviniente, y mucho menos expresar algunas circunstancias que puedan comprometer por aquello de “Oiga, que conste en acta lo que ha dicho el vecino, pues lo voy a demandar”. No hay obligación alguna de incluir en el acta estas y otras manifestaciones.

Meditación: Una reunión de dos horas con quince propietarios, supone bloquear treinta horas de trabajo, o treinta horas de familia, o treinta horas de ocio. En toda reunión hay un antes, un durante y un después. La efectividad depende en gran parte de un antes y si el final ha sido prefijado, estupendo. Sea como sea, marcar una hora para finalizar puede ser de interés para todos, y debe de cumplirse a rajatabla. Las reuniones breves, dos veces buenas.

   

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