Miércoles, Julio 17, 2019
   
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El Rincón de la Comunidad de Propietarios

Lo que ustedes deben saber para llevarse bien con sus vecinos

OBRAS EN ELEMENTOS PRIVADOS Y COMUNES. El propietario puede modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones y servicios de su piso o local, cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores o perjudique los derechos de otros propietarios, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente la comunidad. El propietario u ocupante no puede desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos,, dañosas, molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. El presidente a iniciativa propia o de cualquier propietario, requerirá a quien realice las actividades prohibidas para que cesen en la actividad.. Si el infractor persiste en su actividad, se puede solicitar el cese judicial. Si el juez ordena el cese de la actividad, puede privar del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años.

OBLIGACIONES DE LOS PROPIETARIOS: Respetar las instalaciones generales y elementos comunes. Mantener en buen estado de conservación el piso o local y sus instalaciones. Permitir las reparaciones necesarias en su piso o local, así como las servidumbres. Contribuir a los gastos generales según cuota de participación o a lo establecido. Los créditos de la comunidad son preferentes sobre cualquier otro crédito, excepto los a favor del Estado, aseguradores y salariales. El transmitente ha de declarar si debe cuotas comunitarias o está al corriente de pago. Esta declaración se hará mediante certificación del estado de deudas con la  de comunidad en el momento de la transmisión. Sin esta certificación, no puede escriturarse u otorgarse la escritura, salvo que el adquirente lo exonere. La certificación sobre el estado de las deudas se hará en un plazo máximo de siete días naturales, expedida por el secretario y con el visto bueno del presidente. Contribuir a la dotación del fondo de reserva, que no será inferior al 5% del presupuesto ordinario. Comunicar el domicilio en España para citaciones y notificaciones. Si no se comunica, se considera como domicilio el piso o local perteneciente en la comunidad. Si la notificación no puede ser entregada, será válida su colocación en el tablón de anuncios de la comunidad, o en lugar visible de uso general. Esta notificación o citación ha de expresar una diligencia con la fecha y motivos para utilizar este sistema, firmada por el secretario con el visto bueno del presidente. Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario el cambio de titularidad de la vivienda o local. Si no se cumple este requisito, responderá solidariamente con el adquiriente de las deudas con la comunidad producidas después de la transmisión.

 

NUEVAS INSTALACIONES, SERVICIOS O MEJORAS. No pueden ser exigidas por ningún propietario. Si se adoptan voluntariamente acuerdos para realizar innovaciones, y siempre que la cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias, el disidente no está obligado a abonarlas. Si la innovación afecta a alguna parte del edificio para el uso o disfrute de un propietario, se requiere el consentimiento expreso de éste.

 

Obligaciones de cada propietario

Los copropietarios tienen la obligación de contribuir con arreglo a su cuota de participación o a los especialmente establecido, a los gastos destinados al sostenimiento del inmuebles y sus cargas, tratándose por tanto de una obligación inherente a la propiedad que surge por el hecho de ser propietario, que nace en el mismo momento de la adquisición del piso, local, garaje.


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Los órganos de gobierno

El artículo 13 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal prevé que, el presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello.

El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que le afecten.

El procedimiento de designación del Presidente, la Ley prevé las tres posibilidades, frecuentemente utilizadas en la práctica. El procedimiento electivo (elección, rotatorio o sorteo) implica la realización de una votación en la junta de propietarios convocada al efecto, siendo el hecho rotatorio un hecho muy habitual en la práctica, y con él se pretende involucrar a todos los propietarios en la gestión de la comunidad, bien para desbloquear la falta de candidatos voluntarios al cargo.

El sorteo es otra de las modalidades de designación prevista ahora por Ley, acordándose por la junta de propietarios mediante acuerdo mayoritario.

Sea cual fuere el procedimiento de designación, ello no requiere la aceptación del propietario nombrado, ni tampoco que en ese momento esté presente en la junta de propietarios, pues si fuese imprescindible para el nombramiento estar presente, no asistiría nadie a la junta.

Por ello, la Ley prevé que el nombramiento será obligatorio, de tal forma que el "propietario" designado sólo podrá eludir su nombramiento, si existiere una justa causa, solicitando al juez de Primera Instancia su relevo. De no hacerlo en el plazo de un mes, deberá permanecer en el puesto hasta la expiración del mandato.
La obligatoriedad jurídica de ejercer la presidencia se concreta en la responsabilidad por los daños y perjuicios causados a la comunidad en el supuesto de abandono o desatención de sus funciones.

La duración del cargo es de un año, no obstante el designado podrá ser removido en su cargo antes de la expiración del mandato, por acuerdo mayoritario de la junta de propietarios convocada al efecto con carácter extraordinario.

Entre otras, son funciones del presidente:

  • Requerir a los propietarios que realizan actividades molestas.
  • Otorgar el visto bueno a la certificación de las deudas a efectos de transmisiones.
  • Otorgar el visto bueno a los avisos colocados en el tablón de anuncios, sustitutivo de la notificación personal.
  • Ostentar legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de el, en todos los asuntos que la afecten.
  • Convocar la Junta con indicación de los asuntos a tratar y recibir las solicitudes de los propietarios para incluir en el orden del día asuntos de su interés.
  • Cerrar con la firma el acta de la Junta.

 

   

Certificado del estado de deudas comunitarias

El Artículo 9.1 d) de la Ley de Propiedad Horizontal determina que a la hora de la transmisión de la vivienda, local, etc. el vendedor deberá aportar certificado del Secretario que a su vez puede ser el administrador sobre el estado de las deudas con la comunidad, sin el cual no podrá autorizarse el otorgamiento de la escritura, salvo que fuese expresamente exonerado por el comprador de la aportación de tal certificación. Esta exoneración conlleva un riesgo que debe evitar quien compra, ya que, en su caso, tendrá que asumir las deudas que mantenga el vendedor con la Comunidad que tengan responsabilidad real, esto es, las que corresponden a la anualidad corriente y tres años vencidos..

Del expresado artículo se desprende que lo que era un mero formulismo declarar hallarse al corriente en el pago de las deudas comunitarias, se ha convertido en el cumplimiento de un requisito formal que garantiza la manifestación del vendedor, suponiendo a su vez una garantía para la Comunidad como para quien adquiere la propiedad.

La norma obliga al Secretario-Administrador a emitir el certificado en el plazo de siete días desde la solicitud, con contenido exacto y de  veraz  información facilitada en su expedición, ya que de ser erróneo puede incurrir en responsabilidad.

Este tema es objeto de debate en todos los ámbitos, profesionales, técnicos, doctrinales, y por ese motivo es muy importante la concienciación de los administrados y futuros compradores, de solicitar esta certificación, certificación que de alguna manera ha llevado a regular y aminorar la morosidad en las comunidades de propietarios, sorpresas para los compradores y además de otros procesos de reclamación judicial que la ley contempla.

Para nosotros es muy importante enfocar este asunto desde la óptica y práctica profesional, y no es relevante cuáles son las obligaciones del propietario que a su vez es secretario accidental de una comunidad que en un determinado momento ha asumido responsabilidad, o la del caso más frecuente del presidente que se limita a firmar “el papelito” que al vendedor le ha facilitado la inmobiliaria.

Entendemos que la Ley no se puede ignorar, pero también comprendemos que la profesión de presidente y secretario de una comunidad es inexistente, pero nuestro interés radica en quienes como profesionales tenemos asumida la gestión integral de la Comunidad de propietarios, y que a diario nos enfrentamos a los conflictos de intereses personales que convergen en nuestros despachos.

Esta obligación de certificar nos lleva a un importante nivel de responsabilidad, que conlleva por otra parte, trabajos añadidos, motivo por el que entendemos que por la emisión y entrega del certificado de deudas, debe de cobrarse los honorarios profesionales establecidos por el administrador de fincas.

 

 

El incívico moroso y el plazo para reclamar la deuda

Una vez más, incido sobre la conciencia de los morosos que, tanto daño hacen a sus vecinos, con su actitud poco solidaria e irresponsable.

¿Como es posible residir en comunidad y no cumplir con la obligación de contribuir a los gastos comunes? ¿Cual es la situación del moroso al cruzarse todos los días con los vecinos en la escalera, o pasear un ratito en el ascensor con otro vecino sin sonrojarse?

Hay veces que las circunstancias personales no son todo lo favorablemente deseada para cumplir con las obligaciones, algunas veces comprensible por sus convecinos, pero otros, ¡madre mía!, que rostro le echan a la vida, incluso algunos, se arrogan de buenos signos de riqueza (coche nuevo, cruceros, veraneos, etc.) y mientras que sus vecinos soporten el gasto.

El artículo 9 de la Ley dispone la obligación de "Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, y sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización”

Esta obligación tiene carácter esencial, pues su incumplimiento no solamente supone una ilicitud, sino que obliga a los demás propietarios a soportar con sus cuotas los gastos correspondientes al deudor.

Ante la situación de los morosos, la comunidad puede reaccionar procediendo a la reclamación por la vía judicial. Como cualquier derecho o acción, la reclamación a los morosos por las cuotas debidas, también esta sujeto a un plazo de prescripción de 5 años a partir del año 2015.

La obligación de contribuir a los gastos, recae sobre el adquirente desde el momento en que pasa a pertenecer a la comunidad de propietarios, con independencia de su decisión de asumirla o no, debiendo por ello pagar, si el vendedor no lo hizo, sobre los gastos producidos durante la anualidad corriente y los tres años anteriores a la fecha de adquisición, pues el artículo 9.1 e) además de las obligaciones de contribuir, considera afección real de la finca, y el adquirente de la vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de  la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la Comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por el anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la anualidad en la que adquiere la propiedad y a los tres años naturales anteriores. El piso o local, se entiende también por local los garajes, estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

La pertenencia a una Comunidad de Propietarios, genera para cada uno de los integrantes, la obligación de contribuir, que, aunque nacida desde la condición de propietario, "es de carácter personal", y no se desvincula del deudor aunque éste venda la propiedad. Esto es, siempre la comunidad podrá reclamar contra el anterior propietario "con carácter personal" las deudas impagadas anteriores a las que tienen responsabilidad real para el nuevo propietario.

La Ley de Propiedad Horizontal dispone que si se produce una transmisión del piso, el adquirente, cualquiera que sea el titulo de adquisición, soporta una carga "real" que garantiza el abono a la comunidad de las cuotas generadas con anterioridad, aunque no todo lo pendiente de pago, sino con la limitación de comprender solamente los originados en los tres últimos años y la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición de la propiedad.

   

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