Sábado, Mayo 25, 2019
   
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El Rincón de la Comunidad de Propietarios

Contenido del acta de la Junta de Propietarios

Dispone el Art. 19.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, que los acuerdos de la Junta de propietarios se reflejarán en un libro de actas diligenciado por el Registro de la Propiedad en la forma que reglamentariamente se disponga.

 

Art.19.2 dispone que el acta de cada reunión de la Junta de propietarios deberá expresar, al menos, las siguientes circunstancias:

 

a) La fecha y lugar de celebración. b) El autor de la convocatoria y, en su caso, los propietarios que la hubiesen promovido. c) Su carácter ordinario o extraordinario y la indicación sobre su celebración en primera o segunda convocatoria. d) Relación de todos los asistentes y sus respectivos cargos, así como de los propietarios representados, con indicación, en todo caso, de sus cuotas de participación. e) El orden del día de la reunión. f) Los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo, los nombres de los propietarios que hubieren votado a favor y en contra de los mismos, así como de las cuotas de participación que respectivamente representen.

 

Y, viene al caso el título de este artículo, lo dispuesto en el apartado 2 f), ya que es una de las cuestiones que más preocupa a los administradores de fincas cuando actúa a su vez de secretario de la Junta de propietarios, por las innumerables situaciones que se crean en el propio acto de la junta.

 

El expresado 19.2 f) contempla lo que se debe incluir en el acta  son los acuerdos adoptados, con indicación de los que votaren a favor o en contra y sus coeficientes de propiedad. Las abstenciones no son necesarias, ni obligatorias su inclusión para la validez del acuerdo, pero lo que suele dar lugar a los mayores problemas, son las peticiones de comuneros que solicitan del secretario que hagan constar determinadas observaciones que presentan en el momento, bien sea verbal o por escrito y entienden de cierta importancia.

 

A este respecto la Ley de Propiedad Horizontal no admite en precepto alguno que se tengan que hacer constar las observaciones de los asistentes a la junta. Otros piden que se incluya en el acta el texto de un escrito que presentan en ese acto, o que se remita a los propietarios como anexo al acta una carta con sus observaciones, peticiones, etc.  y al respecto nada obliga a estas cuestiones, y nada dispone la Ley para su inclusión en el acta, ya que estas peticiones no tienen cobertura legal. La Ley solo determina la inclusión de los acuerdos y lo que fuese relevante para ello (votos y cuotas).

 

La inclusión de peticiones y escritos, no tienen repercusión positiva alguna para la comunidad ni para los propietarios, ya que estas aportaciones voluntarias tampoco tienen repercusión jurídica para la vida comunitaria, y por contra, algunas veces solo vienen a perjudicar a las partes en cualquier tipo de proceso.

 

Aceptar estas peticiones, acaban determinando que sean los propietarios los que disciplinan el régimen de la comunidad, en vez de la propia Ley y el asesoramiento legal del administrador, ya que el acta es una de las actividades de más trascendencia en el trabajo del administrador, que no puede terminar convirtiéndose en cúmulo de observaciones, escritos, incluso insultos, amenazas, pues las juntas, algunas veces las carga el diablo, y de nada sirven las inclusiones, y  solo vienen a desvirtuar los acuerdos y a complicar la vida entre propietarios y la comunidad.

 

En otro artículo trataré el tema de determinadas propuestas que algunos quieren que se sometan a votación en el punto de “ruegos y preguntas”.  Hay que rechazar la votación de plano, ya que permitirlo sería adoptar acuerdos en contra de Ley, y por ello la importancia de contar siempre con el asesoramiento legal de un Administrador de Fincas colegiado.

 

¿Puede el presidente de la Comunidad dimitir de su cargo?

Establece el Artículo 13.2 de la Ley de Propiedad Horizontal que el presidente será nombrado entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su nombramiento, invocando las razones que le asistan para ello.

 

Señala el apartado 7 del expresado artículo que el nombrado presidente ocupará el cargo durante un año salvo que en los estatutos de la comunidad se dispongan lo contrario, y no cabe, por tanto, la figura de la dimisión, pues la potestad para remover los cargos antes de la espiración del plazo establecido, queda reservado, de manera exclusiva, a la junta de propietarios, en reunión convocada al efecto.

 

La junta convocada al efecto, decidirá, en su caso, la continuidad del presidente, y este deberá cumplir con el mandato hasta finalizar el plazo previsto, que normalmente es al año de su nombramiento, debiendo de actuar mientras tanto con diligencia normalmente exigible, pues es responsable ante el resto de los propietarios.

 

La junta también puede decidir en esa reunión extraordinaria el cese voluntario del presidente, invocando los motivos que lo justifiquen y los propietarios por mayoría así lo podrán acordar.

 

La mayoría de la jurisprudencia y su doctrina se han pronunciado al respecto, al dejar claro que el nombramiento es obligatorio para el propietario elegido, el cual no podrá exonerarse de forma unilateral o voluntaria, sino que deberá convocar una junta para la elección de nuevo propietario o bien acudir al juzgado, dentro del plazo de un mes y exponer las razones que causen eximirse de esta responsabilidad. El juez, a través del procedimiento establecido  resolverá de plano lo procedente, designando en la misma resolución al propietario que hubiera de sustituir, en su caso, al presidente en el cargo hasta que se proceda a nueva designación en el plazo que se determine en la resolución judicial.

 

En definitiva, la ley no contempla la figura de la dimisión, debiendo el presidente elegido cumplir con el mandato con diligencia exigible, hasta tanto no sea oportunamente relevado, bien por junta extraordinaria o por resolución judicial.

 

Al objeto de dar a conocer las funciones propias del cargo y facilitar la labor durante el tiempo que dure el cargo de presidente, establece la Ley de Propiedad Horizontal las siguientes obligaciones:

 

1.- Requerir a quien realice las actividades prohibidas, la inmediata cesación de las mismas, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.

2.- Previa autorización de la Junta de propietarios, entablar contra el infractor la acción de cesación.

3.- Dar el visto bueno a las certificaciones sobre el estado de deudas para el procedimiento judicial contra los deudores.

4.- Dar el visto bueno a las comunicaciones colocadas en el tablón de avisos de la comunidad.

5.- Ostentar legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de el en todos los asuntos que le afecten.

6.- Convocar la Junta de propietarios.

7.- Incluir en el Orden del Día de la siguiente junta que se celebre, cualquier tema de interés general para la comunidad solicitado por cualquier propietario.

8.- Cerrar el acta con su firma.

9.- Ejecutar los acuerdos adoptados por la Junta.

 

Los elementos comunes

Dispone el Articulo 396 del Código Civil (redacción según disposición adicional única de la Ley 8/199 de 6 de abril 1999)

“Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas, elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados, muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y de más instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.

Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y solo podrán ser enajenadas, gravadas y embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.

En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrían derecho de tanteo ni de retracto.

Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntada de los interesados”

Trataré a partir de la lectura de este importantísimo artículo del CC, aclarar algunas las dudas que a los propietarios les surgen en la vida comunitaria, y que son disipadas normalmente por el Administrador de Fincas de la comunidad, y es importante aclarar entre otros, algunos elementos comunes no definidos, cuando dispone: “y cualquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles”.

Los buzones de correos: Son elementos comunes, se encuentran fuera de la propiedad privativa de cada vivienda o local, y deben de ser atendidos, y repuestos, en su caso, por la comunidad, ya que las obligaciones de los propietarios son las que constan en el Artículo 9.1 b) de la Ley de Propiedad Horizontal: “mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder” ahora bien, si es importante destacar que el caso de que se pueda probar que si en los daños ha habido culpa del propietario que tiene el uso, la comunidad podrá trasladar el arreglo o pago al propietario.
En la práctica profesional, todos los gastos de arreglos de los buzones son de cuenta de la comunidad, aunque en la mayoría de las comunidades tienen determinado que el cambio de cerradura es de cuenta del propietario que tiene la apertura y cierre de su buzón.

Timbre de llamada: Es un elemento común que aún dando servicio individual al propietarios, está fuera de la vivienda.

Cuadro de contadores y conducciones de agua potable: Las conducciones de agua potable, aunque sirvan individualmente a cada uno de los propietarios, es elemento común desde la batería de contadores hasta la entrada a la vivienda, ya que su trayecto recorre los elementos comunes y el propietario no tiene la obligación de hacer el mantenimiento y conservación.

Fonoporta o videoportero: La placa del portal o vídeo es elemento común, incluso las líneas de comunicación hasta la entrada privativa de la vivienda, no así el telefonillo y/o cámara del interior que es susceptible de individualizar.

Cuarto de contadores eléctricos y líneas: El cuadro de contadores y las líneas de conducción eléctrica hasta la entrada privativa de cada propiedad son elemento común.

En consecuencia, todos los elementos que están fuera de la propiedad privada son elementos comunes, aunque beneficie individualmente a un propietario.

   

Obligaciones fiscales de las comunidades

Las comunidades de propietarios tienen obligación de retener cantidades a cuenta del Impuesto Sobre la Renta de las Personas Físicas al efectuar determinados pagos a profesionales y empleados de la finca.

El reglamento del IRPF establece que están obligados a retener e ingresar en Hacienda a cuenta, en cuanto satisfagan rentas sometidas a esta obligación incluidas las Comunidades de propietarios, por lo que queda clara y fijada esta obligación fiscal, de la que serán responsables directos ante Hacienda en caso de incumplimiento.

Este mismo Reglamento establece cuáles son las rentas que están sujetas a esta obligación, y en el caso que nos ocupa para las comunidades de propietarios son por Rendimiento del Trabajo, las nóminas, sueldos y salarios que por cualquier concepto satisfagan las comunidades de propietarios a sus empleados (portero, conserje, limpiador, jardinero, etc.) con los que tengan vínculo laboral. El importe de la retención varía en función a los ingresos, situación personal, número de hijos, de forma que aplicando la escala establecida al efecto, se puede determinar la retención a efectuar por la Comunidad y su ingreso trimestralmente en Hacienda.

Las retenciones profesionales a personas físicas son las sujetas a los honorarios profesionales que las comunidades satisfagan por prestaciones de servicios, tales como a abogados, administradores de fincas, graduados sociales, aparejadores, arquitectos, notarios, registradores, ingenieros, etc. siendo esta retención del 18% cantidad calculada sobre los honorarios que se satisfagan a estos profesionales.

También podemos destacar otro tipo de retención por arrendamiento de inmuebles o elementos comunes a terceros para instalación de antenas de telefonía móvil, que tienen una retención del 18%.

De todo lo expuesto, las comunidades de propietarios deben de cumplir las siguientes obligaciones formales, mediante la diligencia de los impresos Modelo de Hacienda:

  • Modelo 111, declaración trimestral de retenciones a trabajadores y profesionales, y Modelo 190 declaración resumen anual.
  • Modelo 303, para declarar el IVA trimestral para el caso de que la comunidad tenga arrendados elementos comunes, y Modelo 390 declaración resumen anual.
  • Modelo 184 Declaración de ingresos por arrendamientos y subvenciones recibidas por la comunidad, y Modelo 347 declaración de pago a proveedores a partir de 3.000 euros anual.

Si la Comunidad ha obtenido rentas por arrendamiento de elementos comunes o subvenciones de la Comunidad Autónoma o del Estado, la diligencia del Modelo 184, con indicación de todos los propietarios, datos personales, y el reparto debe de expresar los datos de los propietarios y el reparto de las rentas y/o subvenciones según coeficiente de propiedad, así como la retención efectuada, expidiéndose a disposición de cada propietario, una certificación a su nombre con el reparto y retención efectuada, a los efectos de su declaración del Impuesto Sobre la Renta de las Personas Físicas.

Es una ventaja para las comunidades contar con un Administrador de fincas colegiado, especialista en este tipo de asesoramiento fiscal, y el incumplimiento de estas obligaciones por parte de las comunidades puede traer consigo, recargos y sanciones de la que serán responsables todos los propietarios sin excepción, y pudieran derivar la responsabilidad al profesional encargado de estos asuntos fiscales.

 

Convocatoria, la Junta y la privación del derecho a voto

La facultad de convocar la junta de propietarios la tiene el Presidente, ejerciendo este derecho con carácter obligatorio o por la cuarta parte de los propietarios o que representen al menos el 25% de las cuotas de participación en la comunidad.

 

Si la petición de la cuarta parte de propietarios es desatendida por el Presidente, automáticamente y utilizando si se tiene el servicio de Secretario-Administrador, por aquello de verificar si el contenido de la petición cumple todos los requisitos, titularidad, coeficientes, etc. se puede convocar directamente, así se viene pronunciando la doctrina y la jurisprudencia, facultando a esta cuarta parte para convocar directamente.

 

La convocatoria tendrá que indicar el lugar, hora, día de la reunión, y temas a tratar, así como acompañar una relación de propietarios con deudas vencidas.

 

Convocada la junta, presidirá la misma el Presidente o en su defecto el Vicepresidente, pudiendo asistir todos los propietarios, por sí o por representación legal o voluntaria. En caso de no asistir estos cargos, la junta de propietarios por mayoría determinará quien preside el acto.

 

La privación del derecho de voto está contemplado en el Artículo 15.2 de la Ley de Propiedad Horizontal que dispone: “Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto”.

 

Es muy importante a la hora de aprobar los presupuestos, contemplar en el orden del día y aprobar el vencimiento de las cuotas periódicas, (si es que no está establecido estatutariamente), pues según el artículo 21.1, "las obligaciones deberán cumplirse por el propietario en el tiempo y forma determinado por la Junta", con ello el derecho de voto se pierde si las deudas están vencidas.

 

Por lo tanto, si el pago periódico de las cuotas comunitarias es mensual, trimestral, semestral o anual, deberá aprobarse el día de vencimiento de los pagos periódicos, o en su defecto el vencimiento periódico, y así, vencida la fecha de su periodicidad, y contemplada una junta para fecha posterior, no tendrán derecho de voto quienes no estén al corriente.

 

Al iniciarse la Junta, el presidente, asistido por el secretario de la comunidad, debe de indicar aquellos propietarios asistentes o representados que se encuentren privados de su derecho de voto, como consecuencia de no haber pagado al día de la Junta, o consignado judicial o notarialmente la deuda a disposición de la Comunidad, hecho que tendrá que acreditar el deudor asistente o representado.

 

La Ley de Propiedad Horizontal establece con acierto, que la persona y su cuota de participación privado del derecho de voto, no inciden a la hora de lograr las mayorías exigidas para los acuerdos, si bien no tendrán ninguna restricción en el derecho de asistencia a las deliberaciones, en las cuales tendrán derecho a participar todos los propietarios. Ahora bien, quienes se consideren injustificadamente privados del derecho de voto, estarán legitimados para impugnar los acuerdos de la Junta, según se establece el artículo 18.2 de la Ley.

   

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