Viernes, Octubre 18, 2019
   
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'Las innovaciones y mejoras'

De indiscutible interés es el tema que a diario se plantea entre los vecinos, cada vez más agudizado por la falta de presión en las líneas de agua, llegando en muchos casos a no abastecer a partir de determinada altura del edificio. Situación que empeorará en lo sucesivo.

Las empresas que tienen la concesión por parte de los Ayuntamientos, se ven obligados por mandato superior a bajar la presión por la noche y ahorrar como consecuencia de la sequía, lo que produce verdaderos problemas a los habitantes de las ciudades, especialmente en los edificios a cuyas viviendas de altura no llega con presión.

Las Ordenanzas Municipales prohíben la instalación de bombas directamente a la red, y la única solución (como ejemplo) es la instalación de un depósito, y un equipo de bombas para conseguir la presión suficiente y abastecer a las viviendas a partir de la planta que no tenga presión.
A su vez se plantea en la mayoría de los casos la falta de sitio comunitario para la instalación del depósito, por lo que hay que hacer un estudio por técnico competente para darle solución, y el otro problema es la adopción del acuerdo en la Junta de Propietarios por la disidencia de algunos al entender que es una innovación o mejora, y a él no le hace falta.

Planteado de esta forma, siempre habrá propietarios disidentes, especialmente entre quienes no se les conecta el equipo por no ser necesario al tener presión desde la red de calle,  pero analizando el contenido del 17.4 de la Ley, el tema planteado, no se trata de una innovación no necesaria, ni mejora no requerida para la habitabilidad, ya que el agua es necesaria para la habitabilidad, por lo que debe de imperar lo dispuesto en el artículo 10.1 a) de la L.P.H. que dispone: Será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble, seguridad, “habitabilidad”

Una vivienda no puede ser habitable si no tiene agua, y la comunidad por acuerdo de mayoría simple, Art. 17.7 de la Ley debe de adoptar el acuerdo. Al disidente solo le queda el camino del artículo 18 L.P.H., esto es, la impugnación judicial.
 

 

'El mantenimiento de la edificación'

La idea del mantenimiento de los edificios es algo que poco a poco va calando en nuestro entorno social, pero que todavía dista mucho de alcanzar el grado de aplicación práctica que sería deseable.

En otros ámbitos de la vida cotidiana se ha asumido mejor el concepto de prevención, por ejemplo en el terreno sanitario, frente al tradicional de reparación. Frecuentes campañas de difusión en distintos medios de comunicación, especialmente la televisión, han conseguido extender el concepto de medicina preventiva como la fórmula para mantener un buen estado de salud y así evitar o, al menos minimizar el riesgo de aparición de enfermedades.

Frente a la medicina tradicional que giraba en torno a la enfermedad, su aparición, tratamiento y curación, está la medicina preventiva y se fundamenta en el mantenimiento y conservación de la salud. Se concreta en el establecimiento de ciertas pautas de comportamiento en la vida cotidiana, como pueden ser hábitos alimenticios, ejercicio físico, prácticas higiénico-sanitarias comunes, vacunas, revisiones médicas periódicas, etc. Todo ello se enmarca dentro del concepto asumido de salud frente a enfermedad.

En otros terrenos de lo cotidiano también está extendido este concepto, por ejemplo en el del automóvil. Todos sabemos que para que un automóvil funcione correctamente es básico someterse a una serie de revisiones periódicas y a unas determinadas labores de mantenimiento, todo ello recogido en un manual de mantenimiento que se entrega junto con el resto de documentación, en él se marca las pautas de cambios de aceites, controles de niveles, sustitución de piezas, duración de neumáticos, batería, etc. Por encima de todo, hay una cuestión de concepto: nadie duda de la necesidad de este mantenimiento y se acepta como evidente que para que un coche funcione hay que cuidarlo.

Un edificio, que en muchos aspectos es asimilable hoy día a un automóvil, necesita también de mantenimiento. La similitud entre una vivienda y un automóvil va más allá de lo que a primera vista pudiera parecer: los dos son productos manufacturados, no artesanales. La mayor parte de sus componentes están fabricados previamente en serie y luego montados y ensamblados en obra o taller. El nivel de prestaciones que proporcionan es cada vez mayor a costa de ser más complejos y sofisticados. Su funcionamiento depende del suministro de algún tipo de energía -gasoil, electricidad, gas ... Se podría seguir enumerando las similitudes entre uno y otro para terminar concluyendo que, también en la necesidad de ambos de tener un mantenimiento y unas revisiones periódicas, existe una correlación. La gran diferencia es que en un caso está asumida por el usuario y en otro no. Una vivienda, un edificio necesita también un mantenimiento debido fundamentalmente a la complejidad cada vez mayor que tienen sus instalaciones. Este mantenimiento es el que nos permite, como en la medicina preventiva de la que hablamos antes, conservarlo en un buen estado de salud, y de paso, obtener un ahorro importante al evitar la aparición de averías y desperfectos de difícil reparación. No conviene olvidar que, en muchos casos, el costo de las reparaciones en los edificios se ve agravado por los daños producidos por la avería más que por la propia avería. Caso concreto de las fugas de agua.

En este contexto es importante la labor de los Administradores de Fincas en el sentido de promover y difundir la idea de la Previsión, la "cultura del mantenimiento" frente a la más extendida de la reparación, « ya se arreglará cuando haga falta ». Entonces... será mucho más caro y engorroso.

 

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