'Terrazas, balcones y ventanas'

Escrito por BLOG. Juan Manuel Moreno Escosa, administrador de fincas de Grupo Escosa. 16-8-2020.

altJuan Manuel Moreno Escosa publica un nuevo articulo en su blog 'El Rincón de la Comunidad de Propietarios'.


"Establece el Artículo 396 del Código Civil (redacción según Disposición Adicional Única de la Ley 8/1.999 de abril) y describe los elementos comunes de los edificios, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute.


Se refiere al suelo, vuelo, cimentaciones, y cubiertas, elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muro de carga; las fachadas con los revestimientos exteriores de terraza, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores, el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros , fosos, patios, pozos, y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso las de aprovechamiento privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar, las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación, o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las  antenas colectivas, y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo,; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.

A la vista de lo expuesto y conforme a esta reforma, aparecieron  por primera vez las terrazas, balcones, ventanas, y comenzaron las dudas  sobre la condición de elementos comunes o privativos.

El expresado artículo solo alude a los revestimientos exteriores que son los elementos comunes, y las palabras terrazas balcones y ventanas, son sustantivos de superficie sobre los que se aplica el revestimiento.

Es importante el término revestimiento, al tratarse de la capa cualquiera que sea el material que recubre y adorna el balcón, pero sin ellas, seguirían siendo estas terrazas, balcones y ventanas, elementos privativos de cada una de las fincas del edifico, de manera que solo su revestimientos tenga carácter común.

Que las terrazas, balcones y ventanas puedan ser privativas, no quiere decir que su dueño pueda modificarlas, por cuanto su imagen y configuración  si tiene la condición de común, y se entiende que la obra gruesa de estos elementos son privativos y por tanto con cargo a cada propietario.

Las barandillas exteriores, petos y muros empotrados en la estructura de las terrazas y balcones, pueden estar encuadrados como elemento común de cierre que utiliza el 396 CC, a pesar de que no conste en la relación de elementos comunes de este artículo, al formar parte del revestimiento exterior, y así se ha venido pronunciando la jurisprudencia, y entre ellas la Sentencia del Tribunal Supremo Sala 1ª de 19 de febrero de 2002, donde “ha de partirse del indudable carácter de elemento común las barandillas, como ambas partes litigantes admiten y resulta de lo dispuesto en el 396 CC”, aunque es significativo que el expresado artículo conste en sentido más amplio  como elemento común y “cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles” y en consecuencia, cualquier otro que forme parte de la configuración. como por ejemplo un mosaico".



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