Martes, Diciembre 10, 2019
   
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El Rincón de la Comunidad de Propietarios

'Deontología profesional del administrador de fincas colegiado'

La deontológica de la profesión, así como la trascendencia de los bienes jurídicos que protegen o se ven afectados en el ejercicio profesional, es un debate clásico y recurrente de la sociedad.

De la importancia de estos bienes jurídicos que el ciudadano confía al profesional, se derivan varias cuestiones esenciales, de las que destaco, la necesaria relación de confianza entre el profesional y el ciudadano que se convierte en usuario de sus servicios, la función fundamental que cumple la deontología asegurando la confidencialidad de los profesionales y por último, el papel que deben de asumir y cumplir los colegios profesionales en la protección del ciudadano y de la labor profesional.

No es la primera vez que expreso mi convicción de que la deontología cumple una misión esencial en el ejercicio del profesional y de unos procedimientos que plasmen de manera eficaz y efectiva esta regulación, y estaremos asegurando que ejercen su cometido de manera profesional, fortaleciendo al mismo tiempo que respaldando el ejercicio de profesionales confiables, es decir, de aquellos competentes y comprometidos, quienes serán finalmente dignos de la confianza de los ciudadanos convertidos en los usuarios de sus servicios.

En lo que respecta al Colegio Profesional, se configura como Corporación de derecho público amparado por la ley. La Ley de Colegios Profesionales indica varios fines esenciales en los colegios y de ello, se interesan especialmente dos: la defensa de los intereses de los profesionales de los colegiados y la protección de los intereses de los consumidores y usuarios de los servicios de sus colegiados.

¿Con que herramientas cuentan los colegios profesionales para velar por la defensa de los consumidores y por la responsabilidad del profesional? Principalmente con una, la deontología profesional, y que la entiendo como el principio de ética pública que deben marcar la actuación de los profesionales que velen por el compromiso y la competencia de los profesionales.

¿Por qué son necesarios los colegios profesionales para la protección del consumidor en determinados casos? No todos los consumidores tienen una corporación de derecho público a la que acudir en caso de mala praxis, ni todos los profesionales tienen un colegio profesional.

El título previo, unido a la colegiación y al sometimiento a determinadas normas deontológicas, suponen la garantía que tiene el ciudadano de que el profesional en el que está depositando el futuro de alguno de sus derechos cumple un mínimo de fiabilidad.

En definitiva, la principal fundamentación de la existencia de los colegios profesionales debemos encontrarla en la deontología profesional.
 

 

'Las innovaciones y mejoras'

De indiscutible interés es el tema que a diario se plantea entre los vecinos, cada vez más agudizado por la falta de presión en las líneas de agua, llegando en muchos casos a no abastecer a partir de determinada altura del edificio. Situación que empeorará en lo sucesivo.

Las empresas que tienen la concesión por parte de los Ayuntamientos, se ven obligados por mandato superior a bajar la presión por la noche y ahorrar como consecuencia de la sequía, lo que produce verdaderos problemas a los habitantes de las ciudades, especialmente en los edificios a cuyas viviendas de altura no llega con presión.

Las Ordenanzas Municipales prohíben la instalación de bombas directamente a la red, y la única solución (como ejemplo) es la instalación de un depósito, y un equipo de bombas para conseguir la presión suficiente y abastecer a las viviendas a partir de la planta que no tenga presión.
A su vez se plantea en la mayoría de los casos la falta de sitio comunitario para la instalación del depósito, por lo que hay que hacer un estudio por técnico competente para darle solución, y el otro problema es la adopción del acuerdo en la Junta de Propietarios por la disidencia de algunos al entender que es una innovación o mejora, y a él no le hace falta.

Planteado de esta forma, siempre habrá propietarios disidentes, especialmente entre quienes no se les conecta el equipo por no ser necesario al tener presión desde la red de calle,  pero analizando el contenido del 17.4 de la Ley, el tema planteado, no se trata de una innovación no necesaria, ni mejora no requerida para la habitabilidad, ya que el agua es necesaria para la habitabilidad, por lo que debe de imperar lo dispuesto en el artículo 10.1 a) de la L.P.H. que dispone: Será obligación de la comunidad la realización de las obras necesarias para el adecuado sostenimiento y conservación del inmueble, seguridad, “habitabilidad”

Una vivienda no puede ser habitable si no tiene agua, y la comunidad por acuerdo de mayoría simple, Art. 17.7 de la Ley debe de adoptar el acuerdo. Al disidente solo le queda el camino del artículo 18 L.P.H., esto es, la impugnación judicial.
 

 

'El mantenimiento de la edificación'

La idea del mantenimiento de los edificios es algo que poco a poco va calando en nuestro entorno social, pero que todavía dista mucho de alcanzar el grado de aplicación práctica que sería deseable.

En otros ámbitos de la vida cotidiana se ha asumido mejor el concepto de prevención, por ejemplo en el terreno sanitario, frente al tradicional de reparación. Frecuentes campañas de difusión en distintos medios de comunicación, especialmente la televisión, han conseguido extender el concepto de medicina preventiva como la fórmula para mantener un buen estado de salud y así evitar o, al menos minimizar el riesgo de aparición de enfermedades.

Frente a la medicina tradicional que giraba en torno a la enfermedad, su aparición, tratamiento y curación, está la medicina preventiva y se fundamenta en el mantenimiento y conservación de la salud. Se concreta en el establecimiento de ciertas pautas de comportamiento en la vida cotidiana, como pueden ser hábitos alimenticios, ejercicio físico, prácticas higiénico-sanitarias comunes, vacunas, revisiones médicas periódicas, etc. Todo ello se enmarca dentro del concepto asumido de salud frente a enfermedad.

En otros terrenos de lo cotidiano también está extendido este concepto, por ejemplo en el del automóvil. Todos sabemos que para que un automóvil funcione correctamente es básico someterse a una serie de revisiones periódicas y a unas determinadas labores de mantenimiento, todo ello recogido en un manual de mantenimiento que se entrega junto con el resto de documentación, en él se marca las pautas de cambios de aceites, controles de niveles, sustitución de piezas, duración de neumáticos, batería, etc. Por encima de todo, hay una cuestión de concepto: nadie duda de la necesidad de este mantenimiento y se acepta como evidente que para que un coche funcione hay que cuidarlo.

Un edificio, que en muchos aspectos es asimilable hoy día a un automóvil, necesita también de mantenimiento. La similitud entre una vivienda y un automóvil va más allá de lo que a primera vista pudiera parecer: los dos son productos manufacturados, no artesanales. La mayor parte de sus componentes están fabricados previamente en serie y luego montados y ensamblados en obra o taller. El nivel de prestaciones que proporcionan es cada vez mayor a costa de ser más complejos y sofisticados. Su funcionamiento depende del suministro de algún tipo de energía -gasoil, electricidad, gas ... Se podría seguir enumerando las similitudes entre uno y otro para terminar concluyendo que, también en la necesidad de ambos de tener un mantenimiento y unas revisiones periódicas, existe una correlación. La gran diferencia es que en un caso está asumida por el usuario y en otro no. Una vivienda, un edificio necesita también un mantenimiento debido fundamentalmente a la complejidad cada vez mayor que tienen sus instalaciones. Este mantenimiento es el que nos permite, como en la medicina preventiva de la que hablamos antes, conservarlo en un buen estado de salud, y de paso, obtener un ahorro importante al evitar la aparición de averías y desperfectos de difícil reparación. No conviene olvidar que, en muchos casos, el costo de las reparaciones en los edificios se ve agravado por los daños producidos por la avería más que por la propia avería. Caso concreto de las fugas de agua.

En este contexto es importante la labor de los Administradores de Fincas en el sentido de promover y difundir la idea de la Previsión, la "cultura del mantenimiento" frente a la más extendida de la reparación, « ya se arreglará cuando haga falta ». Entonces... será mucho más caro y engorroso.

   

'Los estatutos de la Comunidad legalizados o no'

Se nos plantea a los profesionales con mucha frecuencia, quizá más de lo que debiera en junta tras junta de la legalidad o no de los estatutos de la Comunidad, en algunos casos debidamente elevados a documento público e inscritos en el Registro de la Propiedad, y en otras, por acuerdos en Junta de propietarios, aprobados unánimemente y solamente hechos constar en el Libro de Actas y que fueron en su día comunicados a los propietarios, y el tercer caso son las Normas de Régimen Interno que contienen normas estatutarias que requieren otro tipo de acuerdo y fueron adoptado por la mayoría de propietarios.

En el primer caso de Estatutos debidamente legalizados, nada que decir sobre ello, aunque algunas veces los propietarios, de su lectura, entienden la existencia de determinados artículos y mayorías para adoptar acuerdos que no están en vigor, y tampoco hay que ir modificándolos por su coste, cuando las reformas de la Ley de Propiedad los dispone, y como ejemplo, en la ultima reforma Ley 8/2013 de 26 de junio, en la Disposición Transitoria Primera, dispone “En el plazo de 2 años, a contar desde la publicación de esta ley en el Boletín Oficial del Estado (BOE 153 de 26 de junio de 2013), las comunidades de propietarios deberán adaptar sus estatutos a lo dispuesto en ella en lo que estuviere en contradicción con sus preceptos” Por lo tanto nos advierte que lo que tengamos establecido y esté en contra de la ley tiene que adaptarse, y si no se hiciera, dispone el Art. 6.3 del Código Civil que la comunidad no podrá adoptar acuerdos en contra de Ley o de las normas imperativas, dejando invalidados los artículos de los estatutos que no estén en vigor .

Ahora vamos con aquellos estatutos aprobados por los propietarios en su día y que no se elevaron a documento público y tampoco se inscribieron, y a este respecto he de señalar que la parte de su redacción que no esté en contra de Ley, para su validez, no fue necesario su inscripción, pero para su validez sobre terceros adquirentes es necesario su legalización, pues bien, dispone el Articulo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal …….(……) “El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley ……….(…….) formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad”

La resolución de la Dirección Generales de los Registros y del Notariado de 22 de septiembre de 2009  y de 23 de julio de 2005, clarificaron estas situaciones sobre estatutos no inscritos e inscritos no actualizados, y en consecuencia, para que el acuerdo que en su día se adoptó y que dio lugar a unos estatutos no inscritos vinculen a los nuevos propietarios, será necesario que estos los aprueben de forma expresa votando a favor de los mismos, de lo contrario no les vincularán por no estar elevados a documento público ni inscritos.

Por último, en el Reglamento de Régimen Interior no deben incluirse normas estatutarias, como tampoco es necesario elevarlo a documento público notarial y tampoco pueden inscribirse en el Registro de la Propiedad, y en esto si están vinculados los nuevos adquirentes de propiedades, y su aprobación requiere la mayoría simple de los asistentes a la junta, cuando los estatutos requiere la unanimidad del total de propietarios.

La diferencia entre estatutos y reglamento, estriba en la materia que se pretende regular, pues en el caso de los Estatutos, se regula el ejercicio de los derechos y cumplimiento de las obligaciones, y su finalidad es proteger los intereses, mientras el Reglamento únicamente regular los detalles de convivencia sin que afecte a los derechos y obligaciones de los propietarios, por ello aunque no puedan estar inscritos serán obligatorios y vinculantes para la totalidad de sus propietarios que adoptaron y aprobaron el reglamento y los posteriores adquirentes  aunque  no los hayan aprobado.

 

'Normativa de accesibilidad. La supresión de barreras arquitectónicas'

Legislación:
La última reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), Ley 8/2013 dispone en su Artículo 10.1: “Tendrán carácter obligatorio y no requerirán acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos….. b) las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido”

Expuesto lo anterior, distinguimos lo siguiente de este artículo:
1º La obligatoriedad.
2º La NO necesidad de un acuerdo de la junta de propietarios.
3º La obligación de pago hasta el coste anual del presupuesto ordinario de la comunidad, esto es, a lo que paga cada propietario a la comunidad en un año.
4º No hay exoneración para nadie en el pago de estas obras necesarias, pues aunque puedan modificar el titulo constitutivo o estatutos, salvo lo dispuesto en las últimas Sentencias del Tribunal Supremo.

El fundamento de esta no aplicación de exención se encuentra en la consideración de las obras de accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas como obras obligatorias y cuya apreciación en esta ultima reforma de la LPH, hace que la interpretación para estas obras de accesibilidad, estén incluidos los locales y garajes, AUNQUE si disponen de cláusulas de exoneración en los pagos en gastos propios de escaleras, no tendrán que participar.

Otro hecho importante a destacar para la viabilidad del acuerdo de la junta de propietarios, y la obligación de participación de una anualidad de gastos ordinarios, es la de anualizar la inversión, esto es, si el coste a pagar por inversión es superior al valor del presupuesto anual ordinario de gastos comunes, de aprobarse la participación y pago fraccionado en varios años para poder soportar el gasto anual, estarían obligados todos los propietarios por un acuerdo de mayoría, ahora bien, de no aprobarse este aplazamiento o financiación, la diferencia del presupuesto ordinario anual al coste real de la inversión, la tendría que soportar quien ha solicitado la supresión de las barreras arquitectónicas.
En definitiva, nadie se puede oponer, la supresión de barreras es obligatoria, no necesita un acuerdo de la junta Artículo 10.1 b) LPH, aunque es aconsejable llevarlo al orden del día de una junta de propietarios, para valorar costes, la derrama y, en su caso, anualizar

 

   

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