Jueves, Julio 18, 2019
   
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El Rincón de la Comunidad de Propietarios

El incívico moroso y el plazo para reclamar la deuda

Una vez más, incido sobre la conciencia de los morosos que, tanto daño hacen a sus vecinos, con su actitud poco solidaria e irresponsable.

¿Como es posible residir en comunidad y no cumplir con la obligación de contribuir a los gastos comunes? ¿Cual es la situación del moroso al cruzarse todos los días con los vecinos en la escalera, o pasear un ratito en el ascensor con otro vecino sin sonrojarse?

Hay veces que las circunstancias personales no son todo lo favorablemente deseada para cumplir con las obligaciones, algunas veces comprensible por sus convecinos, pero otros, ¡madre mía!, que rostro le echan a la vida, incluso algunos, se arrogan de buenos signos de riqueza (coche nuevo, cruceros, veraneos, etc.) y mientras que sus vecinos soporten el gasto.

El artículo 9 de la Ley dispone la obligación de "Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, y sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización”

Esta obligación tiene carácter esencial, pues su incumplimiento no solamente supone una ilicitud, sino que obliga a los demás propietarios a soportar con sus cuotas los gastos correspondientes al deudor.

Ante la situación de los morosos, la comunidad puede reaccionar procediendo a la reclamación por la vía judicial. Como cualquier derecho o acción, la reclamación a los morosos por las cuotas debidas, también esta sujeto a un plazo de prescripción de 5 años a partir del año 2015.

La obligación de contribuir a los gastos, recae sobre el adquirente desde el momento en que pasa a pertenecer a la comunidad de propietarios, con independencia de su decisión de asumirla o no, debiendo por ello pagar, si el vendedor no lo hizo, sobre los gastos producidos durante la anualidad corriente y los tres años anteriores a la fecha de adquisición, pues el artículo 9.1 e) además de las obligaciones de contribuir, considera afección real de la finca, y el adquirente de la vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de  la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la Comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por el anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la anualidad en la que adquiere la propiedad y a los tres años naturales anteriores. El piso o local, se entiende también por local los garajes, estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

La pertenencia a una Comunidad de Propietarios, genera para cada uno de los integrantes, la obligación de contribuir, que, aunque nacida desde la condición de propietario, "es de carácter personal", y no se desvincula del deudor aunque éste venda la propiedad. Esto es, siempre la comunidad podrá reclamar contra el anterior propietario "con carácter personal" las deudas impagadas anteriores a las que tienen responsabilidad real para el nuevo propietario.

La Ley de Propiedad Horizontal dispone que si se produce una transmisión del piso, el adquirente, cualquiera que sea el titulo de adquisición, soporta una carga "real" que garantiza el abono a la comunidad de las cuotas generadas con anterioridad, aunque no todo lo pendiente de pago, sino con la limitación de comprender solamente los originados en los tres últimos años y la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición de la propiedad.

 

Requisitos de las convocatorias a juntas de propietarios

Cuando se convoca a una Junta General de Propietarios tanto sea de carácter ordinario como extraordinario, debe ir incluida una relación de aquellos propietarios que no estén al día como recoge la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 16.2 “no estén al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad”, es decir no distingue por impago de cuotas ordinarias, derramas, etc. y tampoco hace indicación a partir de qué cantidad, por lo que al reflejar a un propietario deudor aunque sea por un céntimo de euro es la formula correcta.

Desde que se convocan a la Junta hasta el momento de iniciarse, el propietario puede ingresar dicha cantidad y ponerse al día, pues en caso contrario se vería privado de su derecho de voto.

También recoge la Ley que no se considerará privado de voto a aquel propietario que hubiese impugnado judicialmente las deudas vencidas, o bien hubiese realizado una consignación judicial o notarial de la suma adeudada.

En la práctica, se viene aceptando que al comienzo de la Junta se presente el justificante de ingreso de la cantidad adeudada e incluso algún cheque conformado, reflejando en el acta que se levante dicha reunión este dato, es decir quienes recuperan su derecho de voto y quienes por no haber justificado el ingreso en la forma indicada se ven privados de su derecho de voto.

Por otro lado, el criterio de privación de derecho de voto que mantiene la vigente Ley de Propiedad Horizontal para cuando se trata de alcanzar las mayorías, no podemos extenderlo a aquellos acuerdos que requieran de unanimidad, así el artículo 17.6 diferencia con claridad la toma de unos y otros tipos de acuerdos. Hay que tener en cuenta que por el hecho de ser deudor, por cualquier cantidad, a un propietario no se le podría modificar el Título, el coeficiente, así como fijar normas de uso del piso o local, causándole con ello un gran perjuicio, sin que hubiera podido manifestar su posición a favor o en contra, ya que aunque estuviera deudor tiene derecho a voto.

En cuanto al propietario moroso que no acude a la Junta, si al propietario moroso presente en la Junta se le impide votar en determinados acuerdo de mayorías cualificadas, es evidente que el propietario ausente y en situación de mora, no podrá hacer constar su discrepancia, salvar el voto, en el plazo de 30 días que establece la Ley, su voto tampoco contará para nada, salvo, en los acuerdos que necesiten unanimidad.

Si iniciada la Junta el deudor no se ha puesto al corriente, podrá intervenir en el debate dando su opinión, pero en el momento de la votación quedará privado de ella, su voto y cuota de participación no se  tendrá en cuenta.

En resumen, la aplicación del artículo 15.2 es de orden público, derecho imperativo, que no queda al arbitrio de las partes, por lo que la Junta estará incurriendo en infracción legal si a sabiendas de que un propietario es moroso, se le permite votar, pues la Comunidad no está legitimada para modificar el contenido de la Ley, y en su caso, cualquier propietario puede iniciar procedimiento de impugnación con garantías de éxito.

 

A las seis, reunión

Muchas veces es difícil coordinar el horario de las Juntas de propietarios, ya que entienden algunos -cada vez menos- que hay que reunirse cuando el vecino del 5º salga de trabajar o cambie el turno. En la práctica, la realidad es otra, pues no asiste quien no quiere, además, siempre asisten los mismos y, en su defecto, delegan el voto.

Pero ¿quién piensa en el administrador? ¿Es que no tiene hora para finalizar su jornada de trabajo, además de las casi diez horas diarias?, tiene que seguir la jornada hasta que llegue el vecino del 5º y después el tiempo que haga falta? Con este sistema nunca la profesión de administrador de fincas tendrá horario europeo, pues en la práctica no hay día que se termine antes de las 10 de la noches, por ello establecer  libremente unos honorarios por las juntas extraordinarias, otros por ese horario extraordinario fuera de la jornada laboral, y otros por asistencia fuera de un salón de reuniones, podrían estar remunerado como en cualquier trabajo, y podría determinar en un futuro el horario de las reuniones, perfectamente compatible para todos y sin perjuicio económico para nadie.

Lo expuesto es teoría, la práctica es otra, y a ella me voy a referir a continuación, pues cada comunidad es un mundo, de ello la importancia de la colaboración de los propietarios, especialmente del presidente para hacer las juntas ágiles, amenas y llegar a conclusiones finales y, para ello, la figura de un moderador, muchas veces el propio presidente, que establece turno y acota intervenciones evitando largas e innecesarias exposiciones y, fijándose, como se fija el inicio de la junta en la convocatoria, se debería establecer con carácter previo el término de la reunión, así, los propietarios conociendo el sistema, pueden programarse y organizar su tiempo.

Algunas reuniones largas terminan mal y con escaso número de propietarios por abandono de algunos. Hay que respetar y ser rigurosos con el orden del día, para finalizar con ruegos y preguntas, tomando el moderador el nombre de los que desean intervenir, y finalizar con la última intervención. Hay que ir al grano, tratar cada tema y llegar a conclusiones  de responsabilidad de ejecución

Dispone el artículo 19.1 f) de la Ley de Propiedad Horizontal, que “las actas deberán expresar los acuerdos adoptados….”, todo lo demás sobra. Todo lo que no sea relevante para adoptar el acuerdo es innecesario y la ley no dispone que se deba contemplar la literalidad de las exposiciones y mucho menos obligar al secretario a recoger la exposición de cada interviniente, y mucho menos expresar algunas circunstancias que puedan comprometer por aquello de “Oiga, que conste en acta lo que ha dicho el vecino, pues lo voy a demandar”. No hay obligación alguna de incluir en el acta estas y otras manifestaciones.

Meditación: Una reunión de dos horas con quince propietarios, supone bloquear treinta horas de trabajo, o treinta horas de familia, o treinta horas de ocio. En toda reunión hay un antes, un durante y un después. La efectividad depende en gran parte de un antes y si el final ha sido prefijado, estupendo. Sea como sea, marcar una hora para finalizar puede ser de interés para todos, y debe de cumplirse a rajatabla. Las reuniones breves, dos veces buenas.

   

Los anejos a la propiedad

El significado anejo según el diccionario de la lengua española es: lo unido o agregado a otra cosa, y en esta dimensión se sitúan, aquellos espacios separados, pero dependientes del piso, local o garaje, y vengan así designados en el Título Constitutivo, también denominado Escritura de Obra Nueva y División Horizontal, no existiendo por tanto anejo, si no se describe en el expresado Título, y entre ellos podemos denominar los cuartos trasteros, aparcamientos, etc.

El Artículo 5 de la ley de Propiedad Horizontal, dispone que el Título constitutivo por pisos o locales, describirá además del inmueble en su conjunto, cada uno de ellos, a los que se le asignará número correlativo, y deberá contener los servicios e instalaciones del edificio, la de cada piso o local, y cita como anejos el garaje, trasteros y sótano, y los cita así a titulo enunciativo, pues basta recorrer cualquiera de las comunidades para darnos cuenta de toda variedad de espacios y lugares bajo el nombre de cuartos trasteros, patios, terrazas, desvanes, etc. si bien hay que reconocer que la cualidad de anejos responde a unas características, una situación y un carácter muy definido.

Por eso la adscripción de anejos, ha de tener debido reflejo en el Título Constitutivo y de ello, su descripción a un determinado piso o local se lleve a acabo por los promotores que son los facultados para hacerlo o en las primeras reuniones de las juntas de propietarios, determinarlos por no estar en el título, pero siempre por acuerdo unánime de los propietarios.

Los garajes son elementos de compleja calificación en el régimen de la propiedad horizontal, ya que no se mencionan en el artículo 396 del Código Civil, aunque si se les cita expresamente en el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, incluyéndose en el concepto de anejos.

Si examinamos determinados títulos constitutivos, no todos tienen por qué ser iguales, y observaremos que hay anejos que son inseparables, esto es, vivienda con garaje, vivienda con garaje y trastero, o garaje con trastero, y en otros determina el Título que pueden ser  separables, y en su caso, el coeficiente que de la segregación deberá asignarse a cada propiedad a efectos de su participación en los derechos y obligaciones con la comunidad de propietarios, por todo ello es muchas veces compleja calificación en la propiedad horizontal.

La descripción detallada lo que son los garajes, son aquellos locales anejos o no de las partes privativas, sitos en el inmueble sujeto al régimen de propiedad horizontal y destinados a la guarda de vehículos. Por lo tanto, y en tono explicativo, se señala que el garaje puede ser anejo a un piso o local privativo. Puede ser una finca registral independiente. Puede se anejo e inseparable. Y puede ser anejo y separable, en consecuencia es el título constitutivo el que dispone en los tres casos anteriores.

 

Las innovaciones y mejoras. Depósitos de agua y equipos de presión

De indiscutible interés es el tema que a diario se plantea entre los vecinos, cada vez más agudizado por la falta de presión en las líneas de agua, llegando en muchos casos a no abastecer a partir de determinada altura del edificio Situación que empeorará en lo sucesivo.

Las empresas que tienen la concesión por parte de los Ayuntamientos, se ven obligados por mandato superior a bajar la presión por la noche y ahorrar como consecuencia de la sequía, lo que produce verdaderos problemas a los habitantes de las ciudades, especialmente en los edificios a cuyas viviendas de cierta altura no llega con presión el agua.

Las Ordenanzas prohíben la instalación de bombas directamente a la red, pues una sola instalación podría absorber la total presión de la red que llega a un edificio, y la única solución (como ejemplo) es la instalación de un depósito, y un equipo de presión para conseguir el suficiente fluido y abastecer a las viviendas a partir de la planta que no tenga presión.

A su vez se plantea en la mayoría de los casos la falta de sitio comunitario para la instalación del depósito, por lo que hay que hacer un estudio por un técnico competente para darle solución, y el otro problema es la adopción del acuerdo en la Junta de propietarios por la disidencia de algunos al entender que es una innovación o mejora, y a él no le hace falta, vive en el primero.

Si el estudio es viable y se propone la instalación de un reducido depósito en el cuarto de batería de contadores de agua u otro lugar comunitario, y a su vez proponen por la insuficiencia del depósito cortar la batería de contadores individuales en dos, esto es, una sección desde el primer piso hasta el que tenga presión directa de la red, y el resto, hasta la última planta, conectados al equipo antes indicado, se asegurará la presión a todas viviendas. Por otro lado también se puede hacer la instalación para todas las viviendas, y a las primeras plantas colocar una válvula de retención de presión para que no se produzcan daños en las líneas.

Planteada la propuesta técnica de que este equipo no dará servicio a todas las viviendas o si, ahora queda por dilucidar desde nuestra perspectiva profesional cómo se adopta el acuerdo, y si es de aplicación exclusiva el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, o si de contrario, se trata de una obra necesaria.

Dispone el artículo 17. L.P.H. en su regla “4ª Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad...” (esta palabra de habitabilidad es muy importante)

“ No obstante, cuando por el voto de las tres quintas partes del total de propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado….”

Planteado de esta forma, siempre habrá propietarios disidentes, especialmente entre quienes no se les conecta el equipo por no ser necesario al tener presión desde la red de calle,  pero analizando el contenido de la regla cuarta de este artículo de la Ley, el tema planteado hoy, no se trata de una innovación no necesaria, ni mejora no requerida para la habitabilidad, ya que el agua es necesaria para la habitabilidad.

Una vivienda no puede ser habitable si no tiene agua, y la comunidad por acuerdo de mayoría simple (Art. 17.7) de la Ley puede adoptar el acuerdo. Al disidente solo le queda el camino del artículo 18 L.P.H., esto es, la impugnación judicial.

   

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