Domingo, Mayo 19, 2019
   
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El Rincón de la Comunidad de Propietarios

‘Reglamento de baja tensión y la inspección de los edificios y garajes’

El reglamento electrónico de baja tensión en vigor, establece un cuadro de inspecciones para los edificios, garajes por medio de organismos de control para instalaciones cuya seguridad es de particular relevancia, sin obviar la obligación de los titulares de mantenerlas en buen estado.

Aunque normalmente se aplica a las nuevas instalaciones y reformas que se ejecutan en las ya existentes, la inspección también se realiza en las instalaciones cuando su estado, situación o características implican una situación de riesgo grave.

El reglamento es aplicable asimismo al régimen de inspecciones periódicas, si bien con criterios técnicos de la reglamentación con que se aprobaron.

En lo que se refiere al interesante capítulo del régimen de inspecciones periódicas, éste afecta a todas las instalaciones comunes de edificios de viviendas de potencia total instalada superior a 100 Kw. (incluida la suma de las potencias de las viviendas y locales) realizándose cada 10 años, mientras que los garajes será cada 5, no obstante, estas inspecciones, que deben ser siempre realizadas por Organismos de Control Autorizados (OCA) en el campo reglamentario de baja tensión, presenta una importante problemática en cuanto a los criterios técnicos a aplicar por las OCA, a las fechas máximas de inspección para las instalaciones existentes y al concepto mismo de potencia instalada.

Para dar respuestas a estas problemáticas creadas sobre la potencia contratada, numero de viviendas o plazas de garaje, se han publicado normas que clarifican las inspecciones periódicas, cuyo ámbito queda restringido a edificios destinados principalmente a viviendas que dispongan de 25 o más suministros y garajes desde 25 plazas. Y cuando dispone por número de viviendas, lo hace en el total del conjunto comunal, pues lo que se revisa y está afecto a este Reglamento es la comunidad de propietarios, no solo una escalera con más de 25 viviendas o más de 100 kw.

Las instalaciones eléctricas en baja tensión antes citadas, deberán ser objeto de inspección por un Organismo de Control, a fin de asegurar, en la medida de lo posible el cumplimiento reglamentario a lo largo de la vida, estando establecido que en garajes se inspeccionen con la presencia activa del instalador autorizado que tenga suscrito el contrato de mantenimiento, expidiéndose informe del resultado, y en su caso, la subsanación de las deficiencias detectadas y plazo para su ejecución.

Los instaladores autorizados con los que se hace el contrato con la comunidad, tienen la obligación en base a las normas, a realizar una inspección cada seis meses, expidiendo el correspondiente boletín y, en su caso, informe de las deficiencias detectadas a corregir por la propiedad.

 

La fachada de los locales comerciales

A modo de ejemplo y por así presentarse con alguna asiduidad en la practica profesional, se trata de dilucidar lo que algunas veces se pretende por estos propietarios de locales o diferencias de criterio con los propietarios de viviendas en cuanto a que la comunidad asuma o no los gastos de pintura o cualquier otro tratamiento decorativo de la fachada, que se encuentra deslucida y sucia por el paso del tiempo, planteándose la cuestión de si su carácter es –común o privativo- y a quien corresponde el pago de los gastos de conservación de la misma.

Con carácter previo habrá que revisar los Estatutos debidamente elevados a documento público (escritura notarial) inscritos en el Registro de la Propiedad, y/o las Normas de la escritura de Obra Nueva y División Horizontal que en su momento hizo el promotor del edificio en la facultad que tuvo. Si  ninguno de los documentos dispone nada al respecto, nos toca distinguir entre la fachada del inmueble y el espacio que normalmente se entrega configurado con elementos “de obra o ladrillo palomero” a efectos de constituir el escaparate y entrada al local que tiene normalmente  carácter de elemento privativo, por lo que cualquier gasto de conservación y mantenimiento corresponderá al propietario beneficiario como regla general.

Ahora bien, hay que analizar caso por caso, si constituye parte de la fachada general del edificio por tener una misma solución constructiva que el resto del inmueble, de tal forma que la misma sea un cuerpo constructivo idéntico hasta el suelo, y de darse este caso, nos encontraremos ante un elemento común, por lo que los arreglos de la fachada corresponde a la comunidad, y su configuración a la Junta  y la comunidad tendrá que convocar una reunión para que se debata y apruebe en su caso, la necesidad, el presupuesto y ejecución de la obra.

Por lo tanto en este caso, el propietario del local no puede pintar unilateralmente la fachada y luego pretender repercutir el gasto a la comunidad, como algunos presuponen en derecho en estos casos, incluso pretenden reducir este gasto de las cuotas ordinarias a pagar, algo que es ilegal y no debe permitir la comunidad.

Por último aclarar a los efectos de conservación y mantenimiento de los elementos comunes lo que dispone el artículo 396 del Código Civil, que con carácter general la fachada del edificio es un elemento común, y nos referimos especialmente a la parte que corresponde a las viviendas, y como elemento común indivisible debe de mantenerse por todos los propietarios de acuerdo con el coeficiente de participación, y cuando decimos todos, salvo exclusión estatutaria,  se cuenta con las viviendas, locales, garajes, linden o no con esa fachada común a reparar.

Y para el caso de la fachada del local nacida en obra o ladrillo palomero, su arreglo y conservación corresponde a su propietario, y en nada puede obligar al resto de propietarios.

 

La evacuación de humos para locales comerciales

A la mayoría de los edificios se les plantea alguna vez la propuesta del propietario o inquilino para instalar una chimenea de evacuación de humos, como consecuencia de instalar un restaurante, bar, supermercado, etc., exigido para la licencia de apertura de estos establecimientos por el Ayuntamiento de la localidad.

Lo primero que tendremos que estudiar es el título constitutivo del edificio y los estatutos, ya que es habitual al hacer estos por el promotor/constructor se inscriban cláusulas favorecedoras para estos locales, y así ocurre cuando se hace constar que los locales podrán hacer estas instalaciones de chimeneas sin necesidad de la autorización de la comunidad de propietarios. Estas cláusulas son perfectamente válidas, y así se ha pronunciado la jurisprudencia.

La jurisprudencia se ha venido pronunciando al respecto que la instalación de una chimenea de extracción de humos a través de la fachada comunitaria, cuando además no existe estas cláusulas en el titulo o estatutos, requería el acuerdo tres quintas partes de los propietarios y cuotas de participación, además de constituir una servidumbre según el artículo 597 del Código Civil, que señala que para imponer un gravamen se necesita el consentimiento.

La última reforma de la Ley de Propiedad 8/2013, en su Artículo 10.3, dispone que “requerirán autorización administrativa, en todo caso, b) cuando así lo haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación….. y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas….”

Algunas veces se consiguen las licencias municipales para la apertura de estos establecimientos, especialmente restaurantes, y hay alguna incidencia, especialmente en la jurisprudencia de la Audiencia de Murcia, en la que se pronuncia que al no haberle prohibido a un propietario la instalación del restaurante, la autorización para este establecimiento lleva inherente la instalación de la chimenea.

La mayoría de la jurisprudencia se pronunciaba a favor del acuerdo unánime de los propietarios, y desde la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, es necesario las tres quintas partes como requisito imprescindible para la instalación de la chimenea, pero es que además, las normas u Ordenanzas Municipales, en ningún caso pueden definir, ni delimitar los derechos privativos de los ciudadanos. Es decir, que las Ordenanzas Municipales, como es el caso de Cartagena, exijan la chimenea a un restaurante, tres metros por encima del edificio, y como mínimo a 20 metros del edificio mas alto colindante, no condiciona la circunstancia de que en todo caso sea necesario el consentimiento de la junta de propietarios, pues no prevalecen estas normas administrativas sobre el régimen de la Ley de Propiedad Horizontal.

Tampoco puede considerarse esta instalación como un servicio de interés general, ya que esta instalación constituye un servicio en beneficio exclusivo de un propietario y no general, por lo tanto como antes se indica se requiere el acuerdo de los propietarios del edificio, aun cuando la instalación de la chimenea venga exigida por las Ordenanzas Municipales o cualquier otra norma de carácter sectorial. Por último aclarar que cuando existan normas comunitarias al respecto o autorización para la instalación de una chimenea por la fachada puede incumplir las Ordenanzas Municipales en cuanto a la distancia del tubo con las ventanas o balcones, y existiendo este inconveniente puede no autorizarse por el Ayuntamiento.

   

El presidente como representante de la comunidad

El presidente ostenta la representación legal de la comunidad, ya que la Ley de Propiedad Horizontal le confiere esta facultad de representación. Precisamente por ser una representación legal, el presidente puede acreditarla demostrando simplemente que lo es, sin necesidad de que conste en un poder notarial.

Por tanto, bastará una certificación expedida por el secretario si lo hubiere o, en su defecto, por él mismo que exprese que en la fecha en que se expide es presidente la persona que la certificación indica.

El presidente cuando actúa en representación de la Comunidad es el órgano que expresa su voluntad. Por ello, está plenamente capacitado para ejercitar todas las acciones legales que corresponden a la comunidad en defensa de sus derechos e intereses y también para que se dirijan contra él las acciones que corresponden a las personas ajenas a la comunidad contra ésta. Esto no significa que el presidente pueda decidir solo, ya que el órgano soberano de la Comunidad es la Junta de Propietarios y las decisiones deben ser adoptadas por ella, correspondiendo al presidente como representante ejecutar tales decisiones.

La facultad representativa otorga al Presidente la capacidad necesaria para realizar los actos de gestión y administración propios de su ámbito: puede abrir cuentas corriente, contratar suministros, la prestación de servicios, la ejecución de obras aprobadas y reparaciones necesarias, etc., de modo que lo que haga en representación de la comunidad obligará a todos los propietarios.

Ahora bien, cuando se trate de actuaciones que excedan la administración ordinaria de la comunidad, el presidente necesitará un acuerdo previo de la Junta, ya que un exceso en el mandato o representación que le corresponde legalmente dará lugar a su responsabilidad personal

El cargo de presidente es gratuito, sin perjuicio de que la comunidad pueda compensar los gastos que su titular sufra con motivo de su ejercicio. De tal modo que si el presidente ha de estar ocupado durante una jornada en la atención urgente de una emergencia comunitaria, o la asistencia a juicio, y deslazamientos necesarios que le suponga un gasto dinerario o la pérdida de salario por la ausencia de su trabajo, esa pérdida debería ser compensada por la comunidad.

En cuanto a su responsabilidad cabe decir que el Presidente es responsable frente a la comunidad del ejercicio de su cargo así como de sus consecuencias. En este sentido la Junta tiene la competencia de resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra las personas que ejerzan cargos. Esta responsabilidad civil es más frecuente y deriva del incumplimiento o cumplimiento defectuoso de los deberes de su cargo.

 

Las juntas de vecinos las carga el diablo

Si tuviéramos alguna vez dudas sobre la actitud muchas veces innata de los humanos, sobre la sensibilidad emocional, y la capacidad para meternos en líos, bastaría con asistir un día cualquiera a una junta de propietarios, y oír los disparates que algunos, gracias a Dios los menos, y la mala relación entre algunos vecinos.

 

Cierto día, en ruegos y preguntas se presentó un problema, problema poco importante, pero su magnitud por los intervinientes hizo que crispara el ánimo de los demás, terminando en una pésima relación de dos vecinos.

 

Concurrió que la propietaria del ático, que a su vez tiene el uso y conservación de la terraza, propuso a los vecinos, cambiar el solado de la expresada terraza, igual que tenía en el salón de su casa, tirando los muretes de cierre de la vivienda, cambiando la puerta por ventanas, uniendo la terraza con el salón, con la consiguiente modificación de la configuración, ampliación de volumen de metros útiles, etc. lo que hizo la intervención del profesional exponiendo que no estaba en el orden del día, se estaba tratando en ruegos y preguntas, y no se podría hacer votación pues sería nulo el acuerdo de pleno derecho, o en todo caso anulable.

 

Dicho esto, no solo el expresado administrador cumpliendo con su obligación parecía partidista a los ojos de la solicitante, además aprovechó el vecino de abajo para exponer lo siguiente:

 

Con independencia de los expuesto por el administrador que es lo legalmente establecido, debo advertirte, vecina, que además, cuando esté en el orden del día voy  a votar en contra, y requiriendo el voto cualificado que unido al de otros propietarios no conseguirías el acuerdo, por lo que no te molestes, y así evitaremos problemas, además, ese cierre me ocasionaría muchas molestias, pues la terraza al ser cuerpo de la vivienda, estaría más transitada ya que utilizas tacones por casa  que se hacen notar y no me dejarían descansar, por lo que aprovecho para recomendarte que utilices zapatillas como hacemos los demás.

 

Respondió la vecina que utiliza tacones por ser más elegante, dado que además viste de calle y no con bata y tampoco le gustan las zapatillas, pero ya que se oponía a su propuesta no dejándole cerrar la terraza, todos los días procedería a hacer su tabla de gimnasia en la terraza, además de saltar la comba durante dos o tres horas, pues era un juego que desde niña practicaba y le encantaba.

 

Lo que trata de dilucidad este artículo no es quien tenía razón, ni mucho menos, sino constatar la mala relación de algunos vecinos al crear estos conflictos que trascienden en la vida comunitaria de aquellos otros, la mayoría que desean vivir en paz y en buenas relaciones vecinales, pero imaginémonos la tragicomedia, la señora saltando todos los días la comba como una loca, obsesivamente cada vez más por su venganza con esta sesión de brincos con tacones, y el vecino de abajo cada vez más exasperado, amamantando cada día más odio hasta convertirlo en el horizonte de su existencia. De ahí, la mala voluntad vecinal, que algunas veces han terminado en noticias de la prensa.

 

La muestra la tenemos en la serie de televisión de “la que se avecina”, las juntas de vecinos las carga el diablo y la mala convivencia de algún vecino, el mero hecho de compartir el mismo inmueble, suele acabar creando maniáticas suspicacias, y envenenan estúpidamente nuestras vidas, y la del administrador también, cuando todos, especialmente los vecinos, están condenados a  entenderse.

   

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