Jueves, Julio 18, 2019
   
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El Rincón de la Comunidad de Propietarios

A las seis, reunión

Muchas veces es difícil coordinar el horario de las Juntas de propietarios, ya que entienden algunos -cada vez menos- que hay que reunirse cuando el vecino del 5º salga de trabajar o cambie el turno. En la práctica, la realidad es otra, pues no asiste quien no quiere, además, siempre asisten los mismos y, en su defecto, delegan el voto.

Pero ¿quién piensa en el administrador? ¿Es que no tiene hora para finalizar su jornada de trabajo, además de las casi diez horas diarias?, tiene que seguir la jornada hasta que llegue el vecino del 5º y después el tiempo que haga falta? Con este sistema nunca la profesión de administrador de fincas tendrá horario europeo, pues en la práctica no hay día que se termine antes de las 10 de la noches, por ello establecer  libremente unos honorarios por las juntas extraordinarias, otros por ese horario extraordinario fuera de la jornada laboral, y otros por asistencia fuera de un salón de reuniones, podrían estar remunerado como en cualquier trabajo, y podría determinar en un futuro el horario de las reuniones, perfectamente compatible para todos y sin perjuicio económico para nadie.

Lo expuesto es teoría, la práctica es otra, y a ella me voy a referir a continuación, pues cada comunidad es un mundo, de ello la importancia de la colaboración de los propietarios, especialmente del presidente para hacer las juntas ágiles, amenas y llegar a conclusiones finales y, para ello, la figura de un moderador, muchas veces el propio presidente, que establece turno y acota intervenciones evitando largas e innecesarias exposiciones y, fijándose, como se fija el inicio de la junta en la convocatoria, se debería establecer con carácter previo el término de la reunión, así, los propietarios conociendo el sistema, pueden programarse y organizar su tiempo.

Algunas reuniones largas terminan mal y con escaso número de propietarios por abandono de algunos. Hay que respetar y ser rigurosos con el orden del día, para finalizar con ruegos y preguntas, tomando el moderador el nombre de los que desean intervenir, y finalizar con la última intervención. Hay que ir al grano, tratar cada tema y llegar a conclusiones  de responsabilidad de ejecución

Dispone el artículo 19.1 f) de la Ley de Propiedad Horizontal, que “las actas deberán expresar los acuerdos adoptados….”, todo lo demás sobra. Todo lo que no sea relevante para adoptar el acuerdo es innecesario y la ley no dispone que se deba contemplar la literalidad de las exposiciones y mucho menos obligar al secretario a recoger la exposición de cada interviniente, y mucho menos expresar algunas circunstancias que puedan comprometer por aquello de “Oiga, que conste en acta lo que ha dicho el vecino, pues lo voy a demandar”. No hay obligación alguna de incluir en el acta estas y otras manifestaciones.

Meditación: Una reunión de dos horas con quince propietarios, supone bloquear treinta horas de trabajo, o treinta horas de familia, o treinta horas de ocio. En toda reunión hay un antes, un durante y un después. La efectividad depende en gran parte de un antes y si el final ha sido prefijado, estupendo. Sea como sea, marcar una hora para finalizar puede ser de interés para todos, y debe de cumplirse a rajatabla. Las reuniones breves, dos veces buenas.

 

Los anejos a la propiedad

El significado anejo según el diccionario de la lengua española es: lo unido o agregado a otra cosa, y en esta dimensión se sitúan, aquellos espacios separados, pero dependientes del piso, local o garaje, y vengan así designados en el Título Constitutivo, también denominado Escritura de Obra Nueva y División Horizontal, no existiendo por tanto anejo, si no se describe en el expresado Título, y entre ellos podemos denominar los cuartos trasteros, aparcamientos, etc.

El Artículo 5 de la ley de Propiedad Horizontal, dispone que el Título constitutivo por pisos o locales, describirá además del inmueble en su conjunto, cada uno de ellos, a los que se le asignará número correlativo, y deberá contener los servicios e instalaciones del edificio, la de cada piso o local, y cita como anejos el garaje, trasteros y sótano, y los cita así a titulo enunciativo, pues basta recorrer cualquiera de las comunidades para darnos cuenta de toda variedad de espacios y lugares bajo el nombre de cuartos trasteros, patios, terrazas, desvanes, etc. si bien hay que reconocer que la cualidad de anejos responde a unas características, una situación y un carácter muy definido.

Por eso la adscripción de anejos, ha de tener debido reflejo en el Título Constitutivo y de ello, su descripción a un determinado piso o local se lleve a acabo por los promotores que son los facultados para hacerlo o en las primeras reuniones de las juntas de propietarios, determinarlos por no estar en el título, pero siempre por acuerdo unánime de los propietarios.

Los garajes son elementos de compleja calificación en el régimen de la propiedad horizontal, ya que no se mencionan en el artículo 396 del Código Civil, aunque si se les cita expresamente en el artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, incluyéndose en el concepto de anejos.

Si examinamos determinados títulos constitutivos, no todos tienen por qué ser iguales, y observaremos que hay anejos que son inseparables, esto es, vivienda con garaje, vivienda con garaje y trastero, o garaje con trastero, y en otros determina el Título que pueden ser  separables, y en su caso, el coeficiente que de la segregación deberá asignarse a cada propiedad a efectos de su participación en los derechos y obligaciones con la comunidad de propietarios, por todo ello es muchas veces compleja calificación en la propiedad horizontal.

La descripción detallada lo que son los garajes, son aquellos locales anejos o no de las partes privativas, sitos en el inmueble sujeto al régimen de propiedad horizontal y destinados a la guarda de vehículos. Por lo tanto, y en tono explicativo, se señala que el garaje puede ser anejo a un piso o local privativo. Puede ser una finca registral independiente. Puede se anejo e inseparable. Y puede ser anejo y separable, en consecuencia es el título constitutivo el que dispone en los tres casos anteriores.

 

Las innovaciones y mejoras. Depósitos de agua y equipos de presión

De indiscutible interés es el tema que a diario se plantea entre los vecinos, cada vez más agudizado por la falta de presión en las líneas de agua, llegando en muchos casos a no abastecer a partir de determinada altura del edificio Situación que empeorará en lo sucesivo.

Las empresas que tienen la concesión por parte de los Ayuntamientos, se ven obligados por mandato superior a bajar la presión por la noche y ahorrar como consecuencia de la sequía, lo que produce verdaderos problemas a los habitantes de las ciudades, especialmente en los edificios a cuyas viviendas de cierta altura no llega con presión el agua.

Las Ordenanzas prohíben la instalación de bombas directamente a la red, pues una sola instalación podría absorber la total presión de la red que llega a un edificio, y la única solución (como ejemplo) es la instalación de un depósito, y un equipo de presión para conseguir el suficiente fluido y abastecer a las viviendas a partir de la planta que no tenga presión.

A su vez se plantea en la mayoría de los casos la falta de sitio comunitario para la instalación del depósito, por lo que hay que hacer un estudio por un técnico competente para darle solución, y el otro problema es la adopción del acuerdo en la Junta de propietarios por la disidencia de algunos al entender que es una innovación o mejora, y a él no le hace falta, vive en el primero.

Si el estudio es viable y se propone la instalación de un reducido depósito en el cuarto de batería de contadores de agua u otro lugar comunitario, y a su vez proponen por la insuficiencia del depósito cortar la batería de contadores individuales en dos, esto es, una sección desde el primer piso hasta el que tenga presión directa de la red, y el resto, hasta la última planta, conectados al equipo antes indicado, se asegurará la presión a todas viviendas. Por otro lado también se puede hacer la instalación para todas las viviendas, y a las primeras plantas colocar una válvula de retención de presión para que no se produzcan daños en las líneas.

Planteada la propuesta técnica de que este equipo no dará servicio a todas las viviendas o si, ahora queda por dilucidar desde nuestra perspectiva profesional cómo se adopta el acuerdo, y si es de aplicación exclusiva el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal, o si de contrario, se trata de una obra necesaria.

Dispone el artículo 17. L.P.H. en su regla “4ª Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad...” (esta palabra de habitabilidad es muy importante)

“ No obstante, cuando por el voto de las tres quintas partes del total de propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado….”

Planteado de esta forma, siempre habrá propietarios disidentes, especialmente entre quienes no se les conecta el equipo por no ser necesario al tener presión desde la red de calle,  pero analizando el contenido de la regla cuarta de este artículo de la Ley, el tema planteado hoy, no se trata de una innovación no necesaria, ni mejora no requerida para la habitabilidad, ya que el agua es necesaria para la habitabilidad.

Una vivienda no puede ser habitable si no tiene agua, y la comunidad por acuerdo de mayoría simple (Art. 17.7) de la Ley puede adoptar el acuerdo. Al disidente solo le queda el camino del artículo 18 L.P.H., esto es, la impugnación judicial.

   

‘Reglamento de baja tensión y la inspección de los edificios y garajes’

El reglamento electrónico de baja tensión en vigor, establece un cuadro de inspecciones para los edificios, garajes por medio de organismos de control para instalaciones cuya seguridad es de particular relevancia, sin obviar la obligación de los titulares de mantenerlas en buen estado.

Aunque normalmente se aplica a las nuevas instalaciones y reformas que se ejecutan en las ya existentes, la inspección también se realiza en las instalaciones cuando su estado, situación o características implican una situación de riesgo grave.

El reglamento es aplicable asimismo al régimen de inspecciones periódicas, si bien con criterios técnicos de la reglamentación con que se aprobaron.

En lo que se refiere al interesante capítulo del régimen de inspecciones periódicas, éste afecta a todas las instalaciones comunes de edificios de viviendas de potencia total instalada superior a 100 Kw. (incluida la suma de las potencias de las viviendas y locales) realizándose cada 10 años, mientras que los garajes será cada 5, no obstante, estas inspecciones, que deben ser siempre realizadas por Organismos de Control Autorizados (OCA) en el campo reglamentario de baja tensión, presenta una importante problemática en cuanto a los criterios técnicos a aplicar por las OCA, a las fechas máximas de inspección para las instalaciones existentes y al concepto mismo de potencia instalada.

Para dar respuestas a estas problemáticas creadas sobre la potencia contratada, numero de viviendas o plazas de garaje, se han publicado normas que clarifican las inspecciones periódicas, cuyo ámbito queda restringido a edificios destinados principalmente a viviendas que dispongan de 25 o más suministros y garajes desde 25 plazas. Y cuando dispone por número de viviendas, lo hace en el total del conjunto comunal, pues lo que se revisa y está afecto a este Reglamento es la comunidad de propietarios, no solo una escalera con más de 25 viviendas o más de 100 kw.

Las instalaciones eléctricas en baja tensión antes citadas, deberán ser objeto de inspección por un Organismo de Control, a fin de asegurar, en la medida de lo posible el cumplimiento reglamentario a lo largo de la vida, estando establecido que en garajes se inspeccionen con la presencia activa del instalador autorizado que tenga suscrito el contrato de mantenimiento, expidiéndose informe del resultado, y en su caso, la subsanación de las deficiencias detectadas y plazo para su ejecución.

Los instaladores autorizados con los que se hace el contrato con la comunidad, tienen la obligación en base a las normas, a realizar una inspección cada seis meses, expidiendo el correspondiente boletín y, en su caso, informe de las deficiencias detectadas a corregir por la propiedad.

 

La fachada de los locales comerciales

A modo de ejemplo y por así presentarse con alguna asiduidad en la practica profesional, se trata de dilucidar lo que algunas veces se pretende por estos propietarios de locales o diferencias de criterio con los propietarios de viviendas en cuanto a que la comunidad asuma o no los gastos de pintura o cualquier otro tratamiento decorativo de la fachada, que se encuentra deslucida y sucia por el paso del tiempo, planteándose la cuestión de si su carácter es –común o privativo- y a quien corresponde el pago de los gastos de conservación de la misma.

Con carácter previo habrá que revisar los Estatutos debidamente elevados a documento público (escritura notarial) inscritos en el Registro de la Propiedad, y/o las Normas de la escritura de Obra Nueva y División Horizontal que en su momento hizo el promotor del edificio en la facultad que tuvo. Si  ninguno de los documentos dispone nada al respecto, nos toca distinguir entre la fachada del inmueble y el espacio que normalmente se entrega configurado con elementos “de obra o ladrillo palomero” a efectos de constituir el escaparate y entrada al local que tiene normalmente  carácter de elemento privativo, por lo que cualquier gasto de conservación y mantenimiento corresponderá al propietario beneficiario como regla general.

Ahora bien, hay que analizar caso por caso, si constituye parte de la fachada general del edificio por tener una misma solución constructiva que el resto del inmueble, de tal forma que la misma sea un cuerpo constructivo idéntico hasta el suelo, y de darse este caso, nos encontraremos ante un elemento común, por lo que los arreglos de la fachada corresponde a la comunidad, y su configuración a la Junta  y la comunidad tendrá que convocar una reunión para que se debata y apruebe en su caso, la necesidad, el presupuesto y ejecución de la obra.

Por lo tanto en este caso, el propietario del local no puede pintar unilateralmente la fachada y luego pretender repercutir el gasto a la comunidad, como algunos presuponen en derecho en estos casos, incluso pretenden reducir este gasto de las cuotas ordinarias a pagar, algo que es ilegal y no debe permitir la comunidad.

Por último aclarar a los efectos de conservación y mantenimiento de los elementos comunes lo que dispone el artículo 396 del Código Civil, que con carácter general la fachada del edificio es un elemento común, y nos referimos especialmente a la parte que corresponde a las viviendas, y como elemento común indivisible debe de mantenerse por todos los propietarios de acuerdo con el coeficiente de participación, y cuando decimos todos, salvo exclusión estatutaria,  se cuenta con las viviendas, locales, garajes, linden o no con esa fachada común a reparar.

Y para el caso de la fachada del local nacida en obra o ladrillo palomero, su arreglo y conservación corresponde a su propietario, y en nada puede obligar al resto de propietarios.

   

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