Lunes, Agosto 19, 2019
   
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El Rincón de la Comunidad de Propietarios

Gastos generales e individualizados en la Comunidad de Propietarios

Los gastos de las comunidades se suelen clasificar en gastos ordinarios que se producen regularmente y que se incluyen en el presupuesto anual, y gastos extraordinarios que se producen de forma ocasional, que no se prevén.


El artículo 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal establece que son obligaciones de cada propietario “Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización”.


Por otro lado, el apartado 2 de este mismo artículo 9 LPH. dispone que “Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán como generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el Artículo 17.4 de la Ley” que dispone: “Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características”.


“No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen ls tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier  tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá que abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal”.


Son muchas las cuestiones y supuestos que se pueden plantear respecto a los gastos que son imputables a uno o varios pisos o locales, así podemos plantearnos la pregunta ¿cuáles son los gastos generales y cuáles son susceptibles de individualizar?


Para lo anteriormente expuesto deberemos acudir a la doctrina y jurisprudencia y entre otros autores, Estrada Alonso, considera que entre los gastos generales están los de conservación, reparación y necesarios del inmueble y sus servicios, que beneficia al edificio y/o a todos los propietarios, por lo que se reputan como gastos generales los de portería, administración, seguros, requerimientos, mantenimiento de cubierta, etc. y que se refieren al tienen que contribuir todas las fincas del edificio como consecuencia de su conservación, gastos que en definitiva son calculados y producidos antes de que se puedan producir la avería o rotura de un elemento común por su naturaleza, como sería el caso de la cubierta, estructura, tuberías, acometidas de agua y electricidad, los de ascensor, limpieza, jardinería, material de oficina, etc.

Por otro lado, aquellos gastos que de alguna manera puedan individualizarse, no serán comunes, y entre ellos los gastos con ocasión de entablar un comunero o varios unidos, un proceso judicial contra la propia comunidad de propietarios y en el cual haya una condena en costas para la comunidad, en este caso no tendrían que pagar los propietarios vencedores del pleito, que ya no serían generales, y como ejemplo otro gastos que se producen y pueden calcularse mediante medidas de contador por consumo de agua, cuyo control de manera individualizada sí es fácil realizar, consumo de gas, etc.gastos individualizables, al no ser generales, no deberán contribuir todos los propietarios del edificio al ser gastos relacionados con el suministro por la comunidad en general, salvo excepciones dispuestas en los estatutos de la comunidad.

Inicialmente se puede decir que los gastos relacionados con los elementos comunes enumerados en el artículo 396 del Código Civil, serán comunes y la manera de contribuir por parte de los componentes de la comunidad habrá de estar a lo especialmente establecido en el título constitutivo también denominado escritura de división horizontal, el cual remitirá a la cuota de participación o coeficiente. Asimismo, los estatutos si existen, pues no son obligatorios, pueden contener además normas de contribución especial al sostenimiento de los gastos, incluso puede determinar que alguna finca (locales) esté exonerada de los gastos de limpieza del portal, conservación del ascensor.

 

La conservación y mantenimiento de los edificios

El Código Civil, en los artículos 1902 y 1907 a 1909 regula la responsabilidad extracontractual de los propietarios de edificios por los daños causados a personas o cosas una vez trascurrido el plazo de garantía que regula el artículo 1591 (responsabilidad según plazos previstos que tienen todos los agentes de la edificación, y entre ellos el promotor, constructor, arquitecto, dirección facultativa, instaladores eléctricos, fontanería, etc.), por lo que se hace necesario enunciar los distintos preceptos que regulan la obligación de conservación y mantenimiento, por cuanto su incumplimiento pudiera suponer un considerable gasto futuro.

 

Son por tanto, obligaciones de los copropietarios la realización de las reparaciones necesarias para la conservación del edificio en estado de servir al uso para el que fueron destinados, obligación que se extiende igualmente a los arrendatarios y usufructuarios  por la Ley de Arrendamientos Urbanos.

 

Incide más sobre este tema la Ley 6/1998, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones, siendo obligación de los propietarios el mantener los edificios en condiciones de seguridad, salubridad y ornato y, sin duda la Ley de Propiedad Horizontal que ha contribuido a concienciar a los propietarios de una obligación que deriva en innumerables ventajas para el futuro, tanto económicas por el ahorro considerable que un mantenimiento ordenado reporta a la conservación del edificio, como de seguridad, salubridad y ornato. Obligación que se materializa en los Artículo 9 y 10 de la LPH, donde se dispone la obligación de mantener en buen estado de conservación el piso o local e instalaciones privativas en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deban responder. Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de las obras, reparaciones que sean necesarias, permitir la entrada a su piso o local a los efectos prevenidos anteriormente, contribuir a la dotación del fondo de reserva para atender las obras de conservación y reparación de la finca para sostenimiento y conservación del inmueble.

 

De ahí la importancia en las comunidades a la hora de contratar las obras, y aconsejable hacerlo con empresas serias y responsables, que cumpla con todas las normativas y especialmente, posean un seguro de responsabilidad civil, garantías de obra, estar al corriente de las obligaciones laborales y fiscales, prevención de riesgos laborales, etc., con todo ello pudiera quedar salvada la buena ejecución, y postventa, la responsabilidad presente y futura, y sin duda también la responsabilidad civil o penal de la comunidad para el caso de accidente.

 

Y hablando de responsabilidad civil, es hoy en día imprescindible en las comunidades que tengan empleados, contratar dentro del seguro multirriesgo de la comunidad, la Responsabilidad Civil Patronal, pues los Juzgados se vienen pronunciando con indemnizaciones dinerarias importantes para el caso de accidentes.

 

Quiero por último transcribir con carácter anecdótico pero muchas veces una  realidad en la práctica de la aprobación de obras de cierta importancia, arrendamiento de servicios, contrato con profesionales y mantenimiento de los elementos comunes, una carta enviada por Vauban, Ingeniero Militar, (Mariscal de Francia) a Losvois, Ministro de La Guerra de Luís XIV, de 17 de Julio de 1.683, su contenido es perfectamente aplicable para algunas contratas de obras, y que exponía así:

 

Monseñor: " Hay algunos trabajos en los últimos años que no han terminado y que no se terminarán, y todo eso Monseñor, por la confusión que causan las frecuentes rebajas que se hacen en sus obras, lo que no sirve más que a atraer como contratistas a los miserables, pillos o ignorantes, y ahuyentar a aquéllos que son capaces de conducir a una empresa. Yo digo más, y es que ellos retrasan y encarecen considerablemente las obras porque estas rebajas y economías tan buscadas son imaginarias y lo que un contratista que pierde hace lo mismo que un náufrago que se ahoga, agarrarse a todo lo que puede; y agarrarse a todo, en oficio de contratista, es no pagar a los suministradores, dar salarios bajos, tener peores obreros, engañar sobre todas las cosas y siempre pedir misericordia contra esto y aquello".

 

"... Y de ahí bastante, Monseñor, para hacerle ver la impercepción de esa conducta, abandónela pues, y en nombre de Dios, restablezca la buena fe; encargar las obras a un contratista que cumpla con su deber será siempre la solución más barata que podéis encontrar".

 

Crédito preferente en el cobro de las cuotas comunitarias

La Ley de Propiedad Horizontal otorga el derecho preferente de la Comunidad para cobrar a los comuneros deudores las cuotas aprobadas legalmente, correspondientes a los gastos comunes generales y extraordinarios, una vez aprobada la liquidación de la deuda y, en su caso, la aprobación del proceso judicial.

 

De venderse el piso o local, el nuevo propietario, con carácter real, estará obligado a pagar las deudas que tuviera a nombre del anterior propietario con la comunidad por la falta de pago de las cuotas aprobadas para atender los gastos comunes, con un límite temporal, esto es, cantidades debidas por el año corriente en el que se vende la propiedad y tres años vencidos.

 

Es importante para evitar sorpresas por parte de los compradores,  conocer lo dispuesto en el artículo 9.1 e) de la Ley, esto es: “El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación”.

 

Cuando se formaliza el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local, el transmitente deberá declarar hallarse al corriente de pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en ese momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento de la escritura, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente, en este caso, podría encontrarse con sorpresas el comprador y la obligación de pagar las deudas legales que le corresponde con carácter real y que responde la propiedad sea cual sea el propietario.

 

Este régimen de garantías legalmente establecidas con carácter real, esto es, año corriente y tres vencidos, no significa que no se pueda reclamar la deuda anterior al moroso aunque haya dejado de ser propietario, ya que las deudas anteriores presuponen una obligación personal y como tal debe de responder.

 

También dispone el artículo 9.1, de la Ley de Propiedad Horizontal que si el vendedor no cumpliera con la obligación de comunicar al Secretario de la Comunidad la venta de la vivienda o local, seguirá respondiendo solidariamente con el comprador de las cuotas comunitarias con la comunidad después de que haya dejado de ser propietario.

   

El vicepresidente de la Comunidad

La vigente Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 13.1 establece los Órganos de Gobierno de las Comunidades, y en el apartado B) El Presidente y, en su caso, los Vicepresidentes.

Por acuerdo mayoritario de la Junta de de Propietarios, podrán establecerse otros órganos de gobierno de la comunidad, sin que ello pueda suponer menoscabo alguno de las funciones y responsabilidades frente a terceros que la Ley atribuye al presidente, vicepresidente.

El apartado 4 de este artículo dispone que la existencia de Vicepresidente será facultativa. Su nombramiento se realizará por el mismo procedimiento que el establecido para la designación del Presidente.

Consciente de las diferentes necesidades de las comunidades, según su tamaño, economía y estructura física, la Ley configura este órgano de gobierno de carácter no imperativo, de tal forma que solo existirán en caso de contemplarse en los Estatutos o por acuerdo de mayoría simple en Junta, así lo establece el párrafo segundo del artículo 13.1 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Podrán existir tantos vicepresidentes como estime conveniente la junta de propietarios o dispongan los estatutos, si bien en el supuesto de varios deberá establecerse el orden de prelación entre los mismos, asignándoles el numero (1°2° etc.) a efectos del ejercicio de las funciones, funciones que esencialmente corresponderá la de sustitución del presidente. Si no estuviera establecida la prelación, no se podría establecer la sustitución automática y por orden, siendo en este caso necesario proceder en convocatoria de junta de propietarios a efectos de proveer, aunque fuese temporal, el cargo de presidente entre alguno de los vicepresidentes existentes.

La función esencial del vicepresidente es la suplencia del presidente, en caso de ausencia, vacante o imposibilidad de éste, pasando a ostentar de manera automática la representación legal de la comunidad de propietarios, en juicio y fuera de él artículo 13.3 de la Ley) en los supuestos legalmente establecidos y que se exponen:

Entendiéndose como ausencia, el alejamiento físico que impida la realización de la función propia; vacante, es por cese, fallecimiento, etc. e imposibilidad, catalogada principalmente por enfermedad.

Corresponde además al vicepresidente, sustituir al presidente, así como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la junta de propietarios. La descentralización de la gestión de las comunidades, puede articularse mediante la asignación de competencias sectoriales a cada uno de los vicepresidentes (por escaleras, bloques, etc.), además de fórmulas organizativas en caso de comunidades de mediano tamaño, creando comisiones de gobierno interior, comisiones integradas por el Presidente, Vicepresidentes y demás órganos de gobierno de la comunidad, para tomar acuerdos de administración y proponerlos a la Junta de Propietarios, si es que no existen facultades en los estatutos.

 

Ser presidente de una comunidad de propietarios

Ser presidente de una comunidad es una experiencia obligatoria que plantea muchas dudas. Sepa cómo afrontar la misión de manera correcta, quien debe ayudarle, cuándo y cómo es obligatorio realizar juntas y como enfrentarse a los morosos.

 

Si reside en un piso en régimen de propiedad horizontal, tarde o temprano le tocará ser presidente de la comunidad, cargo que se establece siendo voluntario, por turno o sorteo, siendo obligatorio para todos los propietarios.

 

Solo en casos muy excepcionales podrá evitar asumir el cargo por acuerdo mayoritario de la Junta, y otras, en término de 30 días desde que fue nombrado tendrá que acudir al Juez y alegar una causa justa para que le exima de cumplir con su obligación.

 

En la practica, sin embargo, algunos propietarios esgrimen muchas razones para no ser presidente, porque la ley es poco explícita y no dispone qué causas liberan al propietario de este deber; en todo caso si es elegido presidente, sepa que el mandato dura sólo un año, salvo que los estatutos dispongan otro plazo, aunque, eso sí, durante ese tiempo se verá obligado a atender las reclamaciones y peticiones de los vecinos y tendrá obligación de encontrar una solución que satisfaga a la mayoría. Ser presidente significa representar a la comunidad en juicio y fuera de él y defender los intereses comunes.

 

Para ayudarle en la tarea de ser presidente cuenta con la ayuda del administrador y, en su caso, del vicepresidente. El primero es el encargado de los cobros y pagos, elaboración de presupuestos, realizar las convocatorias, atender la finca, además de conocer bien la legislación para garantizar que en todos los acuerdos adoptados se cumplan los requisitos exigidos, por este motivo y para evitar problemas posteriores, es indispensable que el administrador sea un verdadero profesional, y en nuestro caso Administrador de Fincas Colegiado y en ejercicio. De este modo, en caso de cometer irregularidades en su gestión se podrá pedir la protección del Colegio Profesional y la responsabilidad que proceda.

 

La función del vicepresidente es sustituir al presidente en caso de ausencia, vacante o imposibilidad de este, así como asistirlo en el ejercicio de las funciones en los términos que determine la junta. Es mi criterio personal, que la función debe ser de ayuda al presidente para que la labor sea un poco más llevadera. Lo ideal en las comunidades es que el año siguiente se nombre presidente a quien asumió la vicepresidencia  y tenga continuidad la gestión en beneficio del colectivo.

 

Al objeto de dar a conocer las funciones propias de cargo, entre otras se enumeran las siguientes:

1.- Ostentar la representación de la comunidad en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que le afecten.

2.- Incluir en el orden del día de la siguiente reunión que se celebre, cualquier tema de interés general o solicitado por cualquier propietario

3.- Convocar la Junta de propietarios.

4.- Cerrar el acta con su firma.

5.- Ejecutar los acuerdos adoptados en la Junta.

6.- Requerir a quien realice actividades prohibidas para que cesen inmediatamente, bajo apercibimiento de iniciar acciones judiciales, y previa autorización de la Junta de propietarios iniciar contra el infractor la acción de cesación.

7.- Dar el visto bueno a las certificaciones sobre el estado de deuda para el inicio del proceso judicial contra los morosos.

8.- Dar el visto bueno a las comunicaciones colocadas en el tablón de aviso de la comunidad.

 

   

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