Domingo, Mayo 26, 2019
   
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El Rincón de la Comunidad de Propietarios

Ser presidente de una comunidad de propietarios

Ser presidente de una comunidad es una experiencia obligatoria que plantea muchas dudas. Sepa cómo afrontar la misión de manera correcta, quien debe ayudarle, cuándo y cómo es obligatorio realizar juntas y como enfrentarse a los morosos.

 

Si reside en un piso en régimen de propiedad horizontal, tarde o temprano le tocará ser presidente de la comunidad, cargo que se establece siendo voluntario, por turno o sorteo, siendo obligatorio para todos los propietarios.

 

Solo en casos muy excepcionales podrá evitar asumir el cargo por acuerdo mayoritario de la Junta, y otras, en término de 30 días desde que fue nombrado tendrá que acudir al Juez y alegar una causa justa para que le exima de cumplir con su obligación.

 

En la practica, sin embargo, algunos propietarios esgrimen muchas razones para no ser presidente, porque la ley es poco explícita y no dispone qué causas liberan al propietario de este deber; en todo caso si es elegido presidente, sepa que el mandato dura sólo un año, salvo que los estatutos dispongan otro plazo, aunque, eso sí, durante ese tiempo se verá obligado a atender las reclamaciones y peticiones de los vecinos y tendrá obligación de encontrar una solución que satisfaga a la mayoría. Ser presidente significa representar a la comunidad en juicio y fuera de él y defender los intereses comunes.

 

Para ayudarle en la tarea de ser presidente cuenta con la ayuda del administrador y, en su caso, del vicepresidente. El primero es el encargado de los cobros y pagos, elaboración de presupuestos, realizar las convocatorias, atender la finca, además de conocer bien la legislación para garantizar que en todos los acuerdos adoptados se cumplan los requisitos exigidos, por este motivo y para evitar problemas posteriores, es indispensable que el administrador sea un verdadero profesional, y en nuestro caso Administrador de Fincas Colegiado y en ejercicio. De este modo, en caso de cometer irregularidades en su gestión se podrá pedir la protección del Colegio Profesional y la responsabilidad que proceda.

 

La función del vicepresidente es sustituir al presidente en caso de ausencia, vacante o imposibilidad de este, así como asistirlo en el ejercicio de las funciones en los términos que determine la junta. Es mi criterio personal, que la función debe ser de ayuda al presidente para que la labor sea un poco más llevadera. Lo ideal en las comunidades es que el año siguiente se nombre presidente a quien asumió la vicepresidencia  y tenga continuidad la gestión en beneficio del colectivo.

 

Al objeto de dar a conocer las funciones propias de cargo, entre otras se enumeran las siguientes:

1.- Ostentar la representación de la comunidad en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que le afecten.

2.- Incluir en el orden del día de la siguiente reunión que se celebre, cualquier tema de interés general o solicitado por cualquier propietario

3.- Convocar la Junta de propietarios.

4.- Cerrar el acta con su firma.

5.- Ejecutar los acuerdos adoptados en la Junta.

6.- Requerir a quien realice actividades prohibidas para que cesen inmediatamente, bajo apercibimiento de iniciar acciones judiciales, y previa autorización de la Junta de propietarios iniciar contra el infractor la acción de cesación.

7.- Dar el visto bueno a las certificaciones sobre el estado de deuda para el inicio del proceso judicial contra los morosos.

8.- Dar el visto bueno a las comunicaciones colocadas en el tablón de aviso de la comunidad.

 

 

Cierre de plazas de garaje e instalación de pivotes o bolardos

Se nos consulta con relativa frecuencia acerca de la posibilidad del cierre de las plazas de garaje existentes en el sótano, dotado de acceso directo desde la calle por una rampa y susceptible de aprovechamiento independiente, que además participa en los gastos de los elementos comunes del edificio como dispone el artículo 396 del Código Civil, y por su destino acogen plazas de garaje, y da lugar que en su interior se produzca con precisión las dimensiones y colindancias de las plazas de garaje, y la participación de estas en los elementos comunes del local dedicado a garaje, y entre otros los gastos propios de la conservación, mantenimiento, impuestos de reserva de  acceso, otras veces IBI común o no para todos.


Los elementos comunes de este local son de uso particular de los propietarios que con finca independiente o propiedad pro indiviso utilizan para el servicio de las plazas de garaje, contempladas como espacios de la superficie del sótano, delimitados por su situación y dimensiones pero sin cerrar.


Salvo que la situación haya sido alterada por acuerdo unánime de los copropietarios, o por que así lo contemple las Normas de la Escritura de Obra Nueva y División o Estatutos comunitarios, la posibilidad de que las plazas de garaje puedan ser cerradas con mampostería o cualquier otro material de obra, sustituyendo la identificación de cada plaza, según su posición y dimensiones mediante señales, no se puede hacer el cerramiento de ese espacio delimitado, aunque sea propiedad privativa, o uso exclusivo, pues su integración en una propiedad horizontal, supone una clara modificación de la configuración o estado exterior del conjunto del local destinado a garajes, actuación que trasciende a las facultades de modificaciones previstas en la Ley de Propiedad, especialmente en los artículos 7.1 que dispone: “El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél, cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores o perjudique los derechos de otro propietario”.


El Artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal, establece que la unanimidad del total de los propietarios sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el “título constitutivo” de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.
De todas formas, la autorización comunitaria habría que contrastarla con las Ordenanzas Municipales al respecto por si el cierre no cumpliera con las normas establecidas, téngase en cuenta que un cierre entre líneas, traería consigo cerrar lateralmente a las plazas colindantes, con el consiguiente perjuicio, ya que el uso seria limitado, incluso algunas veces imposible, ya que se llegaría al caso de no poder abrir la puerta de su vehículo una vez aparcado entrelíneas.

En cuanto a la instalación de bolardos o pivotes abatibles para limitar el uso por terceros de las plazas de garaje, hay poca jurisprudencia al respecto, y al efecto, una sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra de fecha 14 de junio de 2006, dispuso que la instalación llevada a cabo dentro de los límites de la plaza de garaje, teniendo por finalidad el evitar la utilización por terceros, de modo que no advirtiendo que su colocación perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los demás usuarios de plazas de garaje la utilización de las mismas según su derecho, toda vez que para la realización de las maniobras de circulación en el sótano es obvio que ya se dispone de viales y suficientes zonas o espacios de uso común, por donde también deben de transitar los peatones, quienes, en todo caso, puedan apercibirse de la existencia del pivote con la iluminación que proporciona la luz fija o permanente del garaje, des de estimar que su instalación encuentra amparo en el artículo 394 del Código Civil.


En mi opinión profesional es aconsejable no hacer una instalación directamente sin contar con la Junta de propietarios, tema que al llevarlo al orden del día, requerirá un acuerdo de mayoría simple.

 

Los aparcamientos en plazas de garaje

Las Normas urbanísticas de cualquier Plan de Ordenación, define las plazas de aparcamiento como espacio debidamente señalizado destinado a estancia de vehículos, limitándose a determinar las dimensiones mínimas de cada plaza, y pudiendo distinguir entre vehículos de dos ruedas o cuatro, de ello se presume, que a cada plaza le corresponde un vehículo.

 

El problema se plantea cuando algún propietario decide estacionar varios vehículos en la misma plaza, bien dos coches por permitirlo el espacio, bien un coche y una moto, o varios vehículos a la vez.

 

Inmediatamente surgirán las protestas entre los copropietarios, (no puedo aparcar bien, no me permite la salida de mi coche, invade las líneas de separación, etc.) por la que exigirán que se prohíba el estacionamiento de más de un vehículo y, en su caso, que abone una cuota más alta, además de que esta situación podría ocasionar algún problema con el seguro del garaje por agravación del riesgo, dado que estarían aparcando más vehículos de los realmente declarados y autorizados urbanísticamente.

 

En nuestra experiencia profesional, debemos de aclara que se trata de una cuestión interna del garaje, pues las denuncias ante el Ayuntamiento no tienen ninguna incidencia, por entenderse de que es una cuestión de derecho privado, aunque algunos juristas opinan, tratándose de plazas de aparcamiento grandes, que sí la delimitación de la plaza tiene atribuido el mismo coeficiente de las demás, es decir, si todas las plazas tienen asignado el mismo coeficiente, y no fue tenida en cuenta la delimitación para que quedara autorizado aparcar más de un vehículo, no podrá utilizarla para aparcar dos, precisamente porque en el coeficiente asignado no se tuvo en cuenta más que el uso por un único vehículo. Esta distribución de coeficientes y participación en partes iguales, normalmente se trata en locales-garaje en pro indiviso.

 

Otros plantean la existencia de un enriquecimiento injusto de aquel propietario que haciendo doblemente uso de las instalaciones de la comunidad solo abona una cuota, pero no conozco jurisprudencia que pueda arrojar la luz a este problema.

 

En nuestra opinión, la solución estaría en que la comunidad redacte un Reglamento de Régimen Interior (Art. 5 y 6 de la Ley de Propiedad Horizontal), que solo requiere el acuerdo de la mayoría simple, esto es, doble mayoría de votos y cuotas de participación (Art. 17.7 LPH), con la inclusión de la norma que se pueda aparcar varios vehículos en una misma plaza, y de esta forma autorizaría o de contrario prohibiría el aparcamiento de más de un vehículo, acuerdo que como antes se expone es de mayoría simple, al encontrarnos ante un Reglamento (no Estatuto) de uso y funcionamiento del garaje, pues la cuestión afecta a toda la comunidad de acuerdo con lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, que en caso de incumplimiento de lo acordado, su realización podría hacerse efectiva a través de la acción de cesación de actividades prohibidas que dispone el artículo 7.2 de la Ley.

 

En caso de aprobarse el aparcamiento de más de un vehículo, y proponer que la cuota a pagar sea superior a la establecida, requeriría para esta modificación del reparto del gasto el acuerdo UNANIME de los propietarios, por así disponerlo el Artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal ya que se estaría modificando el Título Constitutivo o Estatutos.

 

En próximas redacciones trataremos la instalación en garajes de armarios individuales, cerramiento total de la plaza de garaje, la delimitación mediante la instalación de horquillas, tubos, o cepos.

   

Actividades molestas

Son muchas las comunidades donde se plantea el problema de propietario o inquilinos que de forma continuada ocasionan molestias al resto de copropietarios, perturbando la habitabilidad.

 

El artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal dispone que “al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas por los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas”.

 

Regula el procedimiento a seguir por las comunidades de propietarios en defensa de sus derechos y de los propios copropietarios, pero es necesario interpretar este artículo de forma restrictiva, ya que puede llevar aparejado la privación de uso de la propiedad por término de tres años, o la resolución del contrato de arrendamiento.

 

El requisito previo antes de llevar el asunto al orden del día de una junta de propietarios, es el requerimiento fehaciente a quien realiza la actividad prohibida, molesta, insalubre, peligrosa o ilícita.

 

La mayoría de la jurisprudencia afirman que se establece un orden temporal para la concurrencia, y deberá hacerse en primer lugar el requerimiento y, tan solo en el caso de que no fuera atendido en el plazo indicado en el requerimiento y tras constatarse la persistencia en la actividad, deberá adoptarse el acuerdo de la junta de propietarios, previamente a la presentación de la demanda.

 

La Ley de Propiedad Horizontal no establece que el apercibimiento sea de forma  fehaciente, pero es aconsejable cuando se tiene visos de un proceso judicial. Tampoco requiere de forma clara que deba hacer el requerimiento a quien causa las molestias y tampoco consta un plazo para el cese de la actividad, sin embargo se deduce cuando expone “si el infractor persistiera en la conducta” por lo que debe de requerirse a quien la ejerce, aunque sea el arrendatario de la vivienda o local, y al titular de la propiedad por si se adopta la medida de iniciar un procedimiento judicial.

 

El requerimiento deberá realizarlo el presidente a iniciativa propia como representante legal de la comunidad o a petición de cualquier propietario, y si transcurrido el tiempo prudencial se persiste en la conducta, la junta de propietarios podrá adoptar el acuerdo por mayoría simple de entablar la acción de cesación a través del correspondiente proceso judicial.

 

En la demanda, puede solicitarse medidas cautelares para que se decrete la cesación inmediata de la actividad prohibida, mediante la acreditación suficiente, y si la sentencia fuese estimatoria podrá disponer, además de la cesación definitiva de la actividad prohibida y la indemnización de daños y perjuicios que proceda, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo no superior a tres años, en función de la gravedad de la infracción y de los perjuicios ocasionados en la comunidad.

 

 

Los morosos de varias propiedades

Dispone el artículo 15.2 de la Ley de Propiedad Horizontal que “los propietarios” que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de “todas” las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto.

 

La mayoría de los autores que analizaron la reforma de la Ley 8/1999 de Propiedad Horizontal, entendieron que, un propietario de varias viviendas o locales podría ejercer su derecho de voto respecto de las propiedades que se encontrasen al corriente de pago de los recibos vencidos con la comunidad, pero tal planteamiento resultaba de la interpretación restrictiva que se quería dar de la “privación de voto” por ser limitativa del derecho de propiedad, pero la mayoría de las resoluciones judiciales han ido acogiendo la interpretación más literal del artículo 15.2 de la L.P.H. ya que dispone literalmente “La convocatoria contendrá una relación de propietarios que no estén al corriente de pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación  del derecho de voto…” “por lo tanto la expresión valida es de los propietarios no de las propiedades, por ello, en este supuesto de un propietario con varias propiedades, basta con que tenga una deuda respecto a cualquiera de ellas para que se deba considerar privado de voto, esto es, “votan las personas, no las propiedades”.

 

El mismo criterio se recoge en el principio admitido unánimemente de que un propietario es un voto, con independencia del número de propiedades de que disponga, y al respecto se pronuncia la mayoría de la jurisprudencia, y al respecto se han pronunciado las Audiencias Provinciales. El artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, en su inciso segundo dispone: para impugnar los acuerdos de la Junta, “el propietario deberá estar al corriente en el pago de la “totalidad” de las deudas vencidas con la comunidad.

 

Ni tal disposición es dudosamente constitucional, sino correcta reiteración de mecanismos tendentes a evitar comportamientos reiterados de impago de comuneros, y por tanto protectores del buen funcionamiento de las comunidades,  ni es posible la interpretación que se pretende pues frustraría la finalidad legal de una de las bases importantes de la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal 49/1960 por la Ley 8/1999 Y LA Ley 8/2013 de 26 de junio, que en su exposición de motivos quedaba claramente expuesta, “la lucha contra la morosidad”.

 

Consecuentemente con lo expuesto, para estar legitimado, sea titular de una o de varias propiedades, habrá de estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas, y si no lo estuviera, quedará privado del derecho de voto para cualquier acuerdo que se proponga en el orden del día de la Junta de Propietarios.

 

Finalmente recordar, que igualmente quedará privado para salvar el voto el propietario moroso, conforme dispone la Ley, en caso de ausencia a la junta, así como para ejercer su derecho de impugnación judicial como también dispone el artículo 18 de la Ley.

   

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