Lunes, Agosto 19, 2019
   
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El Rincón de la Comunidad de Propietarios

Crédito preferente en el cobro de las cuotas comunitarias

La Ley de Propiedad Horizontal otorga el derecho preferente de la Comunidad para cobrar a los comuneros deudores las cuotas aprobadas legalmente, correspondientes a los gastos comunes generales y extraordinarios, una vez aprobada la liquidación de la deuda y, en su caso, la aprobación del proceso judicial.

 

De venderse el piso o local, el nuevo propietario, con carácter real, estará obligado a pagar las deudas que tuviera a nombre del anterior propietario con la comunidad por la falta de pago de las cuotas aprobadas para atender los gastos comunes, con un límite temporal, esto es, cantidades debidas por el año corriente en el que se vende la propiedad y tres años vencidos.

 

Es importante para evitar sorpresas por parte de los compradores,  conocer lo dispuesto en el artículo 9.1 e) de la Ley, esto es: “El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación”.

 

Cuando se formaliza el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local, el transmitente deberá declarar hallarse al corriente de pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en ese momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento de la escritura, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente, en este caso, podría encontrarse con sorpresas el comprador y la obligación de pagar las deudas legales que le corresponde con carácter real y que responde la propiedad sea cual sea el propietario.

 

Este régimen de garantías legalmente establecidas con carácter real, esto es, año corriente y tres vencidos, no significa que no se pueda reclamar la deuda anterior al moroso aunque haya dejado de ser propietario, ya que las deudas anteriores presuponen una obligación personal y como tal debe de responder.

 

También dispone el artículo 9.1, de la Ley de Propiedad Horizontal que si el vendedor no cumpliera con la obligación de comunicar al Secretario de la Comunidad la venta de la vivienda o local, seguirá respondiendo solidariamente con el comprador de las cuotas comunitarias con la comunidad después de que haya dejado de ser propietario.

 

El vicepresidente de la Comunidad

La vigente Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 13.1 establece los Órganos de Gobierno de las Comunidades, y en el apartado B) El Presidente y, en su caso, los Vicepresidentes.

Por acuerdo mayoritario de la Junta de de Propietarios, podrán establecerse otros órganos de gobierno de la comunidad, sin que ello pueda suponer menoscabo alguno de las funciones y responsabilidades frente a terceros que la Ley atribuye al presidente, vicepresidente.

El apartado 4 de este artículo dispone que la existencia de Vicepresidente será facultativa. Su nombramiento se realizará por el mismo procedimiento que el establecido para la designación del Presidente.

Consciente de las diferentes necesidades de las comunidades, según su tamaño, economía y estructura física, la Ley configura este órgano de gobierno de carácter no imperativo, de tal forma que solo existirán en caso de contemplarse en los Estatutos o por acuerdo de mayoría simple en Junta, así lo establece el párrafo segundo del artículo 13.1 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Podrán existir tantos vicepresidentes como estime conveniente la junta de propietarios o dispongan los estatutos, si bien en el supuesto de varios deberá establecerse el orden de prelación entre los mismos, asignándoles el numero (1°2° etc.) a efectos del ejercicio de las funciones, funciones que esencialmente corresponderá la de sustitución del presidente. Si no estuviera establecida la prelación, no se podría establecer la sustitución automática y por orden, siendo en este caso necesario proceder en convocatoria de junta de propietarios a efectos de proveer, aunque fuese temporal, el cargo de presidente entre alguno de los vicepresidentes existentes.

La función esencial del vicepresidente es la suplencia del presidente, en caso de ausencia, vacante o imposibilidad de éste, pasando a ostentar de manera automática la representación legal de la comunidad de propietarios, en juicio y fuera de él artículo 13.3 de la Ley) en los supuestos legalmente establecidos y que se exponen:

Entendiéndose como ausencia, el alejamiento físico que impida la realización de la función propia; vacante, es por cese, fallecimiento, etc. e imposibilidad, catalogada principalmente por enfermedad.

Corresponde además al vicepresidente, sustituir al presidente, así como asistirlo en el ejercicio de sus funciones en los términos que establezca la junta de propietarios. La descentralización de la gestión de las comunidades, puede articularse mediante la asignación de competencias sectoriales a cada uno de los vicepresidentes (por escaleras, bloques, etc.), además de fórmulas organizativas en caso de comunidades de mediano tamaño, creando comisiones de gobierno interior, comisiones integradas por el Presidente, Vicepresidentes y demás órganos de gobierno de la comunidad, para tomar acuerdos de administración y proponerlos a la Junta de Propietarios, si es que no existen facultades en los estatutos.

 

Ser presidente de una comunidad de propietarios

Ser presidente de una comunidad es una experiencia obligatoria que plantea muchas dudas. Sepa cómo afrontar la misión de manera correcta, quien debe ayudarle, cuándo y cómo es obligatorio realizar juntas y como enfrentarse a los morosos.

 

Si reside en un piso en régimen de propiedad horizontal, tarde o temprano le tocará ser presidente de la comunidad, cargo que se establece siendo voluntario, por turno o sorteo, siendo obligatorio para todos los propietarios.

 

Solo en casos muy excepcionales podrá evitar asumir el cargo por acuerdo mayoritario de la Junta, y otras, en término de 30 días desde que fue nombrado tendrá que acudir al Juez y alegar una causa justa para que le exima de cumplir con su obligación.

 

En la practica, sin embargo, algunos propietarios esgrimen muchas razones para no ser presidente, porque la ley es poco explícita y no dispone qué causas liberan al propietario de este deber; en todo caso si es elegido presidente, sepa que el mandato dura sólo un año, salvo que los estatutos dispongan otro plazo, aunque, eso sí, durante ese tiempo se verá obligado a atender las reclamaciones y peticiones de los vecinos y tendrá obligación de encontrar una solución que satisfaga a la mayoría. Ser presidente significa representar a la comunidad en juicio y fuera de él y defender los intereses comunes.

 

Para ayudarle en la tarea de ser presidente cuenta con la ayuda del administrador y, en su caso, del vicepresidente. El primero es el encargado de los cobros y pagos, elaboración de presupuestos, realizar las convocatorias, atender la finca, además de conocer bien la legislación para garantizar que en todos los acuerdos adoptados se cumplan los requisitos exigidos, por este motivo y para evitar problemas posteriores, es indispensable que el administrador sea un verdadero profesional, y en nuestro caso Administrador de Fincas Colegiado y en ejercicio. De este modo, en caso de cometer irregularidades en su gestión se podrá pedir la protección del Colegio Profesional y la responsabilidad que proceda.

 

La función del vicepresidente es sustituir al presidente en caso de ausencia, vacante o imposibilidad de este, así como asistirlo en el ejercicio de las funciones en los términos que determine la junta. Es mi criterio personal, que la función debe ser de ayuda al presidente para que la labor sea un poco más llevadera. Lo ideal en las comunidades es que el año siguiente se nombre presidente a quien asumió la vicepresidencia  y tenga continuidad la gestión en beneficio del colectivo.

 

Al objeto de dar a conocer las funciones propias de cargo, entre otras se enumeran las siguientes:

1.- Ostentar la representación de la comunidad en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que le afecten.

2.- Incluir en el orden del día de la siguiente reunión que se celebre, cualquier tema de interés general o solicitado por cualquier propietario

3.- Convocar la Junta de propietarios.

4.- Cerrar el acta con su firma.

5.- Ejecutar los acuerdos adoptados en la Junta.

6.- Requerir a quien realice actividades prohibidas para que cesen inmediatamente, bajo apercibimiento de iniciar acciones judiciales, y previa autorización de la Junta de propietarios iniciar contra el infractor la acción de cesación.

7.- Dar el visto bueno a las certificaciones sobre el estado de deuda para el inicio del proceso judicial contra los morosos.

8.- Dar el visto bueno a las comunicaciones colocadas en el tablón de aviso de la comunidad.

 

   

Cierre de plazas de garaje e instalación de pivotes o bolardos

Se nos consulta con relativa frecuencia acerca de la posibilidad del cierre de las plazas de garaje existentes en el sótano, dotado de acceso directo desde la calle por una rampa y susceptible de aprovechamiento independiente, que además participa en los gastos de los elementos comunes del edificio como dispone el artículo 396 del Código Civil, y por su destino acogen plazas de garaje, y da lugar que en su interior se produzca con precisión las dimensiones y colindancias de las plazas de garaje, y la participación de estas en los elementos comunes del local dedicado a garaje, y entre otros los gastos propios de la conservación, mantenimiento, impuestos de reserva de  acceso, otras veces IBI común o no para todos.


Los elementos comunes de este local son de uso particular de los propietarios que con finca independiente o propiedad pro indiviso utilizan para el servicio de las plazas de garaje, contempladas como espacios de la superficie del sótano, delimitados por su situación y dimensiones pero sin cerrar.


Salvo que la situación haya sido alterada por acuerdo unánime de los copropietarios, o por que así lo contemple las Normas de la Escritura de Obra Nueva y División o Estatutos comunitarios, la posibilidad de que las plazas de garaje puedan ser cerradas con mampostería o cualquier otro material de obra, sustituyendo la identificación de cada plaza, según su posición y dimensiones mediante señales, no se puede hacer el cerramiento de ese espacio delimitado, aunque sea propiedad privativa, o uso exclusivo, pues su integración en una propiedad horizontal, supone una clara modificación de la configuración o estado exterior del conjunto del local destinado a garajes, actuación que trasciende a las facultades de modificaciones previstas en la Ley de Propiedad, especialmente en los artículos 7.1 que dispone: “El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél, cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores o perjudique los derechos de otro propietario”.


El Artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal, establece que la unanimidad del total de los propietarios sólo será exigible para la validez de los acuerdos que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el “título constitutivo” de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad.
De todas formas, la autorización comunitaria habría que contrastarla con las Ordenanzas Municipales al respecto por si el cierre no cumpliera con las normas establecidas, téngase en cuenta que un cierre entre líneas, traería consigo cerrar lateralmente a las plazas colindantes, con el consiguiente perjuicio, ya que el uso seria limitado, incluso algunas veces imposible, ya que se llegaría al caso de no poder abrir la puerta de su vehículo una vez aparcado entrelíneas.

En cuanto a la instalación de bolardos o pivotes abatibles para limitar el uso por terceros de las plazas de garaje, hay poca jurisprudencia al respecto, y al efecto, una sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra de fecha 14 de junio de 2006, dispuso que la instalación llevada a cabo dentro de los límites de la plaza de garaje, teniendo por finalidad el evitar la utilización por terceros, de modo que no advirtiendo que su colocación perjudique el interés de la comunidad, ni impida a los demás usuarios de plazas de garaje la utilización de las mismas según su derecho, toda vez que para la realización de las maniobras de circulación en el sótano es obvio que ya se dispone de viales y suficientes zonas o espacios de uso común, por donde también deben de transitar los peatones, quienes, en todo caso, puedan apercibirse de la existencia del pivote con la iluminación que proporciona la luz fija o permanente del garaje, des de estimar que su instalación encuentra amparo en el artículo 394 del Código Civil.


En mi opinión profesional es aconsejable no hacer una instalación directamente sin contar con la Junta de propietarios, tema que al llevarlo al orden del día, requerirá un acuerdo de mayoría simple.

 

Los aparcamientos en plazas de garaje

Las Normas urbanísticas de cualquier Plan de Ordenación, define las plazas de aparcamiento como espacio debidamente señalizado destinado a estancia de vehículos, limitándose a determinar las dimensiones mínimas de cada plaza, y pudiendo distinguir entre vehículos de dos ruedas o cuatro, de ello se presume, que a cada plaza le corresponde un vehículo.

 

El problema se plantea cuando algún propietario decide estacionar varios vehículos en la misma plaza, bien dos coches por permitirlo el espacio, bien un coche y una moto, o varios vehículos a la vez.

 

Inmediatamente surgirán las protestas entre los copropietarios, (no puedo aparcar bien, no me permite la salida de mi coche, invade las líneas de separación, etc.) por la que exigirán que se prohíba el estacionamiento de más de un vehículo y, en su caso, que abone una cuota más alta, además de que esta situación podría ocasionar algún problema con el seguro del garaje por agravación del riesgo, dado que estarían aparcando más vehículos de los realmente declarados y autorizados urbanísticamente.

 

En nuestra experiencia profesional, debemos de aclara que se trata de una cuestión interna del garaje, pues las denuncias ante el Ayuntamiento no tienen ninguna incidencia, por entenderse de que es una cuestión de derecho privado, aunque algunos juristas opinan, tratándose de plazas de aparcamiento grandes, que sí la delimitación de la plaza tiene atribuido el mismo coeficiente de las demás, es decir, si todas las plazas tienen asignado el mismo coeficiente, y no fue tenida en cuenta la delimitación para que quedara autorizado aparcar más de un vehículo, no podrá utilizarla para aparcar dos, precisamente porque en el coeficiente asignado no se tuvo en cuenta más que el uso por un único vehículo. Esta distribución de coeficientes y participación en partes iguales, normalmente se trata en locales-garaje en pro indiviso.

 

Otros plantean la existencia de un enriquecimiento injusto de aquel propietario que haciendo doblemente uso de las instalaciones de la comunidad solo abona una cuota, pero no conozco jurisprudencia que pueda arrojar la luz a este problema.

 

En nuestra opinión, la solución estaría en que la comunidad redacte un Reglamento de Régimen Interior (Art. 5 y 6 de la Ley de Propiedad Horizontal), que solo requiere el acuerdo de la mayoría simple, esto es, doble mayoría de votos y cuotas de participación (Art. 17.7 LPH), con la inclusión de la norma que se pueda aparcar varios vehículos en una misma plaza, y de esta forma autorizaría o de contrario prohibiría el aparcamiento de más de un vehículo, acuerdo que como antes se expone es de mayoría simple, al encontrarnos ante un Reglamento (no Estatuto) de uso y funcionamiento del garaje, pues la cuestión afecta a toda la comunidad de acuerdo con lo establecido en la Ley de Propiedad Horizontal, que en caso de incumplimiento de lo acordado, su realización podría hacerse efectiva a través de la acción de cesación de actividades prohibidas que dispone el artículo 7.2 de la Ley.

 

En caso de aprobarse el aparcamiento de más de un vehículo, y proponer que la cuota a pagar sea superior a la establecida, requeriría para esta modificación del reparto del gasto el acuerdo UNANIME de los propietarios, por así disponerlo el Artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal ya que se estaría modificando el Título Constitutivo o Estatutos.

 

En próximas redacciones trataremos la instalación en garajes de armarios individuales, cerramiento total de la plaza de garaje, la delimitación mediante la instalación de horquillas, tubos, o cepos.

   

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