Jueves, Julio 18, 2019
   
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El Rincón de la Comunidad de Propietarios

Cómputo de la abstención en las juntas de propietarios

Es frecuente que surja el problema en el cómputo de las abstenciones en las votaciones  de las Juntas de Propietarios y en relación a los acuerdos de cualquiera de las mayorías dispuestas en el artículo 10 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal y, como debe de interpretarse esta votación cuando la abstención no la contempla la L.P.H.

El artículo 19.2 f) dispone que el acta de cada reunión de la Junta de propietarios deberán expresar, al menos, los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo de los nombres de los propietarios que hubieren “votado a favor y en contra”… (no abstención)

A la vista de lo expuesto, tomamos como ejemplo a quienes pueden interpretar este asunto, y así la Audiencia de Cantabria expone que, claramente son solo tres las posibles respuestas a la pregunta: la abstención equivale a un voto favorable, a un voto negativo o a la ausencia a efectos de cómputo de asistentes. Entre todas ellas, la más lógica, clara y sencilla es la primera, que se aplicaría a todo supuesto de votación, ya sean acuerdos que requieren unanimidad, ya mayoría cualificada o simple. El argumento se encuentra en la eficacia del silencio como manifestación de consentimiento, lo que no solo tiene apoyo en la doctrina general del negocio jurídico impone el deber de manifestar la voluntad, y así se manifiesta la Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de noviembre de 1983, sino que además la STS de 17 de noviembre de 1995, tal equiparación tiene su base en la Ley de Propiedad Horizontal al prever que en el caso de los ausentes su silencio durante treinta días naturales equivale a un voto favorable en los acuerdos del 17.1, y termina interpretando que no hay inconveniente alguno en aplicar esta conclusión a los acuerdos que no requieren unanimidad, pues el principio que inspira dicha norma es igualmente aplicable a las demás votaciones. Otras interpretaciones de parecidos términos las hacen Magistrados de Audiencias de Madrid, Baleares, y Cádiz

Finalmente la abstención es una conducta consciente y voluntaria que determina una posición, y atribuirle efectos jurídicos, pues es evidente que no cuenta ni a favor ni en contra de un acuerdos pese a su asistencia, y como quiera que supone una conducta conciente, al no manifestarse, posteriormente, no puede contradecir su propia postura, y no puede alterar jurídicamente la coherencia que se debe derivar de la misma (actos propios), por lo que tampoco podría impugnar los acuerdos que se hubieren adoptado, ya que para ello tendría que haber votado en contra del acuerdo adoptado, salvando el voto, y en base a la expresada STS, quien conociendo la petición y el acuerdo que se proyecta no manifiesta una voluntad discrepante, para la Ley de Propiedad Horizontal queda vinculado por el acuerdo, en otras palabras, el silencio se puede conceptuar como aprobación, por lo tanto en nuestra opinión y atendiendo siempre al caso concreto, es posible valorar el voto del propietario que se abstiene, como favorable, aplicando analógicamente el régimen de la abstención del ausente.

 

 

Adaptación de los estatutos a la ley de propiedad horizontal

La Disposición Transitoria Primera de la Ley 8/1999 de 6 de abril, modificativa de la Ley 49/1960 sobre la Propiedad Horizontal, estableció que todas las comunidades de propietarios cualquiera que sea el momento en que fueron creadas y el contenido de sus estatutos, que no podrán ser aplicados en contradicción con lo establecido en la misma. En el plazo de dos años, esto es, hasta el 2001, las comunidades deberían haber adaptado sus estatutos a lo dispuesto en ella en lo que estuvieren en contradicción en la misma.

En la práctica de las Juntas de Propietarios, algunos, quieren que se apliquen determinados artículos de los estatutos que están sin adaptar y consecuentemente en contra de Ley, como por ejemplo, plazo de las convocatorias, plazos de impugnación, tipos de acuerdos y mayorías necesarias, etc. y otros, conociendo que la Ley se modificó y dejó invalidados determinados artículos de los estatutos de su comunidad, entienden, y es así, que estos estatutos, o determinados artículos que están en contra de la Ley no tienen validez, y consecuentemente surge la discusión y los malos entendidos, por lo que es importante aclarar lo siguiente:

1. Esta Disposición Transitoria Primera, declara de forma terminante que las cláusulas contenidas en los Estatutos que resulten contrarias o incompatibles con la Ley quedan sin efecto, por ello, a partir de ese momento son imposibles de aplicar, y por lo tanto absolutamente inoperantes.

2. Si ya han sido declaradas nulas las posibles cláusulas estatutarias, ¿qué finalidad tiene que la Junta de Propietarios tenga que adoptar el acuerdo de modificar los estatutos? Inicialmente ninguna ventaja, al contrario, los inconvenientes propios de tener que celebrar una Junta y tomar el acuerdo por unanimidad para la modificación de los Estatutos, en cumplimiento del articulo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Por ello se produce una situación curiosa, y es que si la decisión a tomar es por unanimidad, y ésta no se llega a alcanzar, ningún Notario podría hacer el otorgamiento de documento y tampoco el Registrador de la Propiedad podría inscribirlo, lo que nos llevaría a la inconsecuencia de que no se puede rectificar lo que la misma Ley establece que carece de validez.

Por tanto, la adaptación sólo será posible si existe el acuerdo de unanimidad de todos los propietarios, y además llevará consigo los gastos elevados de requerimientos fehacientes a los no asistentes, además de los de notaria para hacer la escritura y de Registro para su inscripción.

Por lo expuesto, la falta de adaptación no resulta necesaria, por ser imperativa la Ley en vigor sobre los Estatutos que, conteniendo cláusulas contrarias a la Ley, estas, son nulas de pleno derecho. Además, la Ley nunca ha obligado a disponer de Estatutos (podrá, dispone el artículo 5), por lo que la Comunidad que no los tenga puede funcionar exactamente igual, en la mayoría de casos mejor, simplemente rigiéndose por la Ley de Propiedad Horizontal.

 

'Los problemas de aparcamiento en plazas de garaje'

Las normas urbanísticas de cualquier Plan de Ordenación, definen las plazas de aparcamiento como espacio debidamente señalizado destinado a estancia de vehículos, limitándose a determinar las dimensiones mínimas de cada plaza, y pudiendo distinguir entre vehículos de dos ruedas o cuatro, de ello se presume, que a cada plaza le corresponde un vehículo.

El problema se plantea cuado algún propietarios decide estacionar varios vehículos en la misma plaza, bien dos coches por permitirlo el espacio, bien un coche y una moto, o varios vehículos a la vez.

Inmediatamente surgirán las protestas entre los copropietarios, por la que exigirán que se prohíba el estacionamiento de más de un vehículo y, en su caso, que abone una cuota más alta, además de que esta situación puede ocasionar algún problema con el seguro del garaje, dado que estarían aparcando más vehículos de los realmente declarados y autorizados urbanísticamente.

En nuestra experiencia profesional, debemos de aclarar que se trata de una cuestión interna del garaje, pues las denuncias ante el Ayuntamiento no tienen ninguna incidencia, por entenderse de que es una cuestión de derecho privado, aunque algunos juristas opinan, tratándose de plazas de aparcamiento grandes, que sí la delimitación de la plaza tiene atribuido el coeficiente de las demás, es decir, si todas las plazas tienen asignado el mismo coeficiente, y no fue tenida en cuenta la delimitación para que quedara autorizado aparcar más de un vehículo, no podrá utilizarla para aparcar dos, precisamente porque en el coeficiente asignado no se tuvo en cuenta más que el uso por un único vehiculo.

Otros plantean la existencia de un enriquecimiento injusto de aquellos propietarios que haciendo doblemente uso de las instalaciones de la comunidad solo abona una cuota, pero desgraciadamente no existe jurisprudencia que pueda arrojar la luz a este problema.

En nuestra opinión, la solución estaría en que la comunidad redacte un Reglamento de Régimen Interior según dispone el Artículo 6 de la Ley de Propiedad en relación al 17.7 LPH, que solo  necesita el acuerdo de la mayoría simple, con la inclusión de la norma que se pueda aparcar varios vehículos en una misma plaza de aparcamiento, y de esta forma autorizaría o de contrario prohibiría el aparcamiento de más de un vehículo, acuerdo que como antes se expone es de mayoría al encontrarnos ante un Reglamento (no Estatuto) de uso y funcionamiento del garaje, pues la cuestión afecta a toda la comunidad, de acuerdo con lo establecido en los expresados artículos, y que en caso de incumplimiento de lo acordado, su realización podría hacerse efectiva a través de la acción de cesación de actividades prohibidas que dispone el artículo 7.2 de la Ley.
En caso de aprobarse el aparcamiento de más de un vehículo, y de proponerse que la cuota a pagar sea superior a la establecida, requeriría el acuerdo unánime de los propietarios, por así disponerlo el artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal, y en consecuencia, estaremos seguros que el que se sienta perjudicado votará en contra y no se obtendrá el acuerdo; de todas formas, y dependiendo del Ayuntamiento que corresponda, habrá de estar a lo dispuesto en el Plan de Ordenación.

Algunas veces se plantea la propuesta de delimitar la plaza de aparcamiento mediante horquillas, cepos, etc., y sobre este tema no exento de dificultad, los tribunales han tenido la oportunidad de pronunciarse en sentido de que este tipo de obras no afectan a la seguridad del inmueble, su estructura, o configuración, si bien a fin de no perjudicar ni  menoscabar el derecho de unos a obtener de su plaza de aparcamiento el máximo aprovechamiento, se ha permitido colocar el cepo a escasa altura del suelo, de tal manera que aúnen y salvaguarden tanto el derecho de uno a utilizar su plaza, y no impida a los demás utilizar la suya sin verse impedidos de utilizar de forma diáfana la zona de apertura de las puertas del vehículo una vez estacionado. Es decir, la colocación de este tipo de artilugios, no constituirán alteración sustancial que deban quedar prohibidas, ni sujetas al previo consentimiento de la comunidad. Desde luego, todo esto tiene una contrapartida, que es de garantizar un fácil aparcamiento, apertura de puertas y descenso de los vehículos de las plazas colindantes, por lo que centrado el artilugio dentro de la delimitación del aparcamiento, tampoco impedirá las maniobras de entrada, salida y circulación de los demás.




   

La instalación de antenas de TV en fachadas

Con carácter previo aclarar que las fachadas, tanto exteriores como interiores son elementos comunes indivisibles por así disponerlo el artículo 396 del Civil.

La modificación de estas fachadas instalando antenas de TV están prohibidas, salvo la adopción de un acuerdo de las tres quintas partes de los propietarios y cuotas de participación.

Legislación:

Artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal dispone así: El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél, cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, sus estructura general, “su configuración o estado exterior” …….

Consecuentemente, la instalación de antenas de TV aunque sea en la fachada interior, requiere el acuerdo de los propietarios por alterar la configuración o estado exterior del edificio.

Artículo 17.1 LPH: La instalación de infraestructuras “comunes” para el acceso de los servicios de telecomunicación regulados por el Real Decreto Ley 1/1998 de 27 de febrero, podrá ser acordada a petición del cualquier propietario, por un tercio de los integrantes de la comunidad que representen, a su vez, un tercio de las cuotas de participación.

Examinado lo anterior, se entiende que la instalación de infraestructura para TV debe ser siempre en edificios colectivos de forma comunitaria, ya que la expresada ley ya hizo previsión en su momento de su puesta en vigor, para que en los edificios que hubieran más del 33% de propietarios con antenas individuales deberían cambiarla por una colectiva, lo que deja claro, que este tipo de antenas individuales no están contempladas en la Ley, y en caso de quererse instalar en la fachada, requiere el acuerdo de las 3/5 partes de los propietarios y cuotas de participación..

Por lo tanto y a modo de ejemplo, cuando algún propietario desea suscribirse a la Televisión Digital Plus, puede hacerlo con acuerdo previo de la Junta, que además aprobará el lugar de su colocación, siendo la instalación de carácter colectivo para quienes en el futuro quieran, puedan conectarse.

 

'Lo que usted debe saber para llevarse bien con sus vecinos (tercera parte)'

Reclamación a morosos: requisitos. Certificación previa del acuerdo de la Junta de Propietarios aprobando la deuda, firmada por el secretario con el visto bueno del presidente. Notificación del acuerdo al deudor. El proceso se inicia por demanda sucinta acompañada de la certificación de la deuda. Presentada la demanda, el juez requiere al demandado para que, en el plazo de 20 días, abone la deuda. Si no la reconoce, puede realizar escrito de oposición.

El requerimiento debe de efectuarse en el domicilio designado por el deudor, o en su defecto, en el propio piso o local. Si el demandado no comparece o no se opone a la demanda, el Juez dictará ejecución por la cantidad adeudada más los intereses, costas y gastos extrajudiciales. Si el deudor se opone al pago, el Juez seguirá la tramitación del juicio verbal, pudiendo solicitarse el embargo preventivo. Si el deudor alega pluspetición, sólo se admitirá la oposición si acredita haber pagado o puesto a disposición del demandante, antes de la interposición de la demanda, la suma que reconoce como debida. Se impondrán las costas al litigante que hubiere visto totalmente desestimadas sus pretensiones. Si se estima parcialmente la demanda, cada parte abonará las causadas a su instancia y las comunes por la mitad. La condena en costas incluirá honorarios de abogado y procurador de la parte vencedora, si se hubiese requerido sus servicios en el proceso.

Créditos contra la comunidad: La comunidad responderá de sus deudas frente a terceros con todos los fondos y créditos a su favor. Subsidiariamente y previo requerimiento de pago al propietario respectivo, el acreedor podrá dirigirse contra cada propietario que hubiese sido parte en el correspondiente proceso por la cuota que le corresponda en el importe insatisfecho. Cualquier propietario podrá oponerse a la ejecución si acredita que se encuentra al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad en el momento de formularse el requerimiento.

Complejos inmobiliarios: Se aplicará a los complejos inmobiliarios que estén integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí, y siempre que los titulares participen en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones o servicios. Puede constituirse en una comunidad de propietarios (acuerdo de unanimidad) o en una agrupación de comunidades de propietarios (acuerdo de mayoría simple). En ambos casos se rigen por la Ley de Propiedad Horizontal. Los complejos inmobiliarios privados que no adopten ninguna de las formas jurídicas señaladas anteriormente, les serán aplicables, supletoriamente respecto de los pactos que establezcan entre sí los copropietarios, las disposiciones de la Ley de Propiedad Horizontal.

Fondo de reserva: Se constituye en el momento de aprobarse el presupuesto ordinario de la comunidad correspondiente al ejercicio anual. La dotación del fondo de reserva no podrá ser inferior en ningún momento al 5% del presupuesto. Al inicio del siguiente ejercicio presupuestario se efectuarán las aportaciones necesarias para cubrir las cantidades detraídas del fondo de reserva.

   

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