Viernes, Julio 21, 2017
   
Texto

La cuota de participación

El apartado b) del artículo 3 de la Ley de Propiedad Horizontal establece: “A cada piso o local se atribuirá una cuota de participación con relación total de valor del inmueble y referida en centésimas del mismo. Dicha cuota servirá de módulo para determinar la participación en las cargas y beneficios por razón de la comunidad. Las mejoras o menoscabo de cada piso o local no alterarán la cuota atribuida, que sólo podrá variarse por acuerdo unánime”.

 

La cuota de participación que sirve de módulo para las cargas y el valor proporcional del piso o local en el conjunto del inmueble, viene referida a centésimas, de manera que dividido el edificio en un entero, la suma de las cuotas correspondientes a cada unidad registral, será necesariamente el total del 100%.

 

El párrafo segundo del artículo 5 Ley de Propiedad Horizontal, en relación con la cuota de participación establece tres criterios esenciales:

1.- La configura como parte del contenido del Titulo Constitutivo.

2.- Determina quien puede establecer la cuota de participación de cada piso o local, como son:

- El propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos.

- Los propietarios existentes, mediante acuerdo de unanimidad.

- Por un juez, mediante resolución correspondiente.

3.- Se establecen los criterios para su fijación numérica, siendo los siguientes:

- La superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble.

- El emplazamiento interior o exterior del piso o local.

- La situación del piso o local.

- El uso que se presuma racionalmente que va a efectuarse de los servicios o     elementos comunes.

 

La cuota de participación es el elemento esencial sobre el cual gira toda la actividad de la comunidad de propietarios, y supone la referencia básica para determinar la contribución de cada piso o local a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sea susceptibles de individualización, también para la participación en el fondo de reserva y en las obras que sean necesarias realizar en el edificio.

 

El apartado e) del artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal, establece las obligaciones de los propietarios, y entre otras las de contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo_especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

 

Pues si bien, establece este artículo entre las obligaciones de los propietarios la de contribuir con arreglo a la cuota de participación, pero hay veces que los estatutos determinan la participación en los gastos de conservación y mantenimiento a partes iguales, que es la otra forma posible que establece el art.9.e) “a lo especialmente establecido” en el titulo, o por modificación o acuerdo unánime de los propietarios.

 

En este sentido hay que distinguir entre gastos de conservación y mantenimiento que puede ser a partes iguales por así haberlo establecido el título o acuerdo unánime de los propietarios, y otra cosa será a la hora de participar en otros gastos generales por obras de reparación de los elementos comunes, como puede ser la cubierta, muros, fachadas, forjados, en definitiva los que determina el Art. 396 del Código Civil que son indivisibles, y para este caso, la participación debe ser por coeficientes entre los propietarios que forman parte de la comunidad, viviendas, locales y garajes.

 

Cambio de puerta de acceso a la vivienda por otra diferente

El artículo 7 de la Ley de propiedad Horizontal desarrolla las modificaciones de los elementos comunes, y en su apartado 1º dispone así: “El propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél, cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario…..”.Por lo expuesto, se requerirá el consentimiento de la comunidad de propietarios para  la sustitución de la puerta de acceso a su vivienda, si supone una alteración de la configuración de las escaleras.

En este sentido, se ha manifestado las siguientes resoluciones judiciales: Audiencia provincial de Vizcaya en Sentencia de 3 de noviembre de 1980 y la Audiencia Provincial de la Coruña en Sentencia de 12 de julio de 2000 y señala esta última: “Está bien establecido por la prueba pericial y testifical y, propiamente, no se discute por el demandado-apelante, que la puerta principal de entrada al piso de éste fue cambiada por otra de distinta forma y características, según se refleja en las fotos, a lo que se opuso expresamente la comunidad de propietarios, como resulta de las actas de fechas…., y vino a reconocer en confesión el demandado”.

Es cierto, y así se juzgó en Primera Instancia, que, a diferencia de las puertas de entrada al edificio, las de entrada a los pisos son de propiedad privada de cada dueño y por esto, rige el artículo 7 de la Ley de propiedad Horizontal, pero en el expresado párrafo 1º, después de establecer el principio general de libre actuación del propietario dentro de su piso, el cual “podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél” lo hace siempre con la salvedad de que “no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores”   Y, en este caso, ha alterado o modificado la configuración y estética en su parte exterior, afectando a uno de sus elementos comunes, como es la escalera y rellano, rompiendo con ello la armonía y la uniformidad preexistente, al tratarse de la instalación de una puerta muy diferente a las demás viviendas, rompiendo su uniformidad, hallándose esa alteración en la configuración del inmueble prohibida como se ha expuesto por el artículo 7 de la ley.

Entendemos que la prohibición de modificación de la configuración o estado exterior comprende también al exterior de la vivienda en su parte de linde con la escalera, y es una clara alteración de la imagen o aspecto exterior de la puerta del piso que da al rellano.

Por tanto, puede haber fundamento jurídico para la reclamación judicial de la comunidad de propietarios, pero tampoco se puede descartar que el demandado alegue que, debido a la imposibilidad de encontrar un modelo similar y por motivo de seguridad, e incluso por haber sufrido algún robo en la vivienda, el juzgador pueda estimar la pretensión del comunero de cambiar la puerta de acceso a su vivienda.

 

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