Martes, Febrero 19, 2019
   
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Los tejadillos, los tendederos y las máquinas de aire

Se trata, por así plantearse con alguna asiduidad, que los propietarios de la primera planta del edificio tienen una terraza en propiedad, o es anejo, o esta terraza es un elemento común del edificio por ser cubierta del local, pero a su vez las normas comunitarias o estatutos inscritos les dan la exclusividad de uso y consecuentemente la obligación de conservación y mantenimiento.

El problema comienza cuando estos propietarios y por la política de hechos consumados proceden a colocar en la terraza un tejadillo tipo teja,  PVC, etc. para evitar que el agua que desprende la ropa tendida de las viviendas superiores manche o moje su ropa o caiga sobre la expresada terraza, y es aquí cuando además surge la queja del tecno del piso superior que no pueden tender adecuadamente la ropa por rozar las sábanas con el tejadillo y además este tejadillo no tiene la limpieza adecuada con lo que se les ensucia la  ropa tendida.

De abusiva sí puede considerarse la acción de quien sin contar con la  Comunidad de Propietarios, por la vía de hechos consumados realiza una obra que afecta a elementos comunes, y de ello se interpreta por la Ley de Propiedad Horizontal en sus artículos 7.1,  y 17, que esta alteración de la cosa común debe someterse a la consideración de la Junta y aprobarse por acuerdo de las tres quintas partes de propietarios que a su vez representen las tres quintas partes de cuotas de participación. En el caso presente, además de alterar el aspecto exterior o configuración de un elemento común como es la fachada posterior del edificio, la obra puede perjudicar los derechos de otro propietario, en concreto al propietario del segundo.

Entrando a analizar esta cuestión, y sin que exista ninguna norma aprobada, es una cuestión asidua en la vida comunitaria y profesional y nos encontraremos que se propone especialmente por los vecinos del segundo, que el vecino del primero quite el tejadillo ya que además sirve de escalo y le crea inseguridad.
La Junta reunida al efecto puede adoptar dos acuerdos: 1º.- que se apruebe por las tres quintas partes la instalación realizada. 2º.- que lo quite por acuerdo de mayoría simple. Y, no aprobada ninguna de las dos opciones, el propietario directamente afectado puede ejercitar la acción judicial.

Planteado así, y en cualquiera de los casos donde se tenga que accionar judicialmente, es importante estudiar todas las situaciones, y si ya tenemos claro que el tejadillo no es legal, tendremos que examinar la legalidad de los tendederos, aire acondicionado que también modifican la configuración requieren para su instalación el acuerdo de la Junta de propietarios.

Convivir en comunidad es algunas veces difícil, otras, la hacemos difícil, pero con buena voluntad se puede conseguir la existencia del tejadillo aprobado, bien instalado y mantenido, y el tendedero igualmente aprobado y un buen centrifugado de la ropa. El ceder cada uno un poco puede resultar muy bueno para todos, incluido el administrador.

 

Cómputo de la abstención en las juntas de propietarios

Es frecuente que surja el problema en el cómputo de las abstenciones en las votaciones  de las Juntas de Propietarios y en relación a los acuerdos de cualquiera de las mayorías dispuestas en el artículo 10 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal y, como debe de interpretarse esta votación cuando la abstención no la contempla la L.P.H.

El artículo 19.2 f) dispone que el acta de cada reunión de la Junta de propietarios deberán expresar, al menos, los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo de los nombres de los propietarios que hubieren “votado a favor y en contra”… (no abstención)

A la vista de lo expuesto, tomamos como ejemplo a quienes pueden interpretar este asunto, y así la Audiencia de Cantabria expone que, claramente son solo tres las posibles respuestas a la pregunta: la abstención equivale a un voto favorable, a un voto negativo o a la ausencia a efectos de cómputo de asistentes. Entre todas ellas, la más lógica, clara y sencilla es la primera, que se aplicaría a todo supuesto de votación, ya sean acuerdos que requieren unanimidad, ya mayoría cualificada o simple. El argumento se encuentra en la eficacia del silencio como manifestación de consentimiento, lo que no solo tiene apoyo en la doctrina general del negocio jurídico impone el deber de manifestar la voluntad, y así se manifiesta la Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de noviembre de 1983, sino que además la STS de 17 de noviembre de 1995, tal equiparación tiene su base en la Ley de Propiedad Horizontal al prever que en el caso de los ausentes su silencio durante treinta días naturales equivale a un voto favorable en los acuerdos del 17.1, y termina interpretando que no hay inconveniente alguno en aplicar esta conclusión a los acuerdos que no requieren unanimidad, pues el principio que inspira dicha norma es igualmente aplicable a las demás votaciones. Otras interpretaciones de parecidos términos las hacen Magistrados de Audiencias de Madrid, Baleares, y Cádiz

Finalmente la abstención es una conducta consciente y voluntaria que determina una posición, y atribuirle efectos jurídicos, pues es evidente que no cuenta ni a favor ni en contra de un acuerdos pese a su asistencia, y como quiera que supone una conducta conciente, al no manifestarse, posteriormente, no puede contradecir su propia postura, y no puede alterar jurídicamente la coherencia que se debe derivar de la misma (actos propios), por lo que tampoco podría impugnar los acuerdos que se hubieren adoptado, ya que para ello tendría que haber votado en contra del acuerdo adoptado, salvando el voto, y en base a la expresada STS, quien conociendo la petición y el acuerdo que se proyecta no manifiesta una voluntad discrepante, para la Ley de Propiedad Horizontal queda vinculado por el acuerdo, en otras palabras, el silencio se puede conceptuar como aprobación, por lo tanto en nuestra opinión y atendiendo siempre al caso concreto, es posible valorar el voto del propietario que se abstiene, como favorable, aplicando analógicamente el régimen de la abstención del ausente.

 

 

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