Domingo, Agosto 25, 2019
   
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'Los estatutos de la Comunidad legalizados o no'

Se nos plantea a los profesionales con mucha frecuencia, quizá más de lo que debiera en junta tras junta de la legalidad o no de los estatutos de la Comunidad, en algunos casos debidamente elevados a documento público e inscritos en el Registro de la Propiedad, y en otras, por acuerdos en Junta de propietarios, aprobados unánimemente y solamente hechos constar en el Libro de Actas y que fueron en su día comunicados a los propietarios, y el tercer caso son las Normas de Régimen Interno que contienen normas estatutarias que requieren otro tipo de acuerdo y fueron adoptado por la mayoría de propietarios.

En el primer caso de Estatutos debidamente legalizados, nada que decir sobre ello, aunque algunas veces los propietarios, de su lectura, entienden la existencia de determinados artículos y mayorías para adoptar acuerdos que no están en vigor, y tampoco hay que ir modificándolos por su coste, cuando las reformas de la Ley de Propiedad los dispone, y como ejemplo, en la ultima reforma Ley 8/2013 de 26 de junio, en la Disposición Transitoria Primera, dispone “En el plazo de 2 años, a contar desde la publicación de esta ley en el Boletín Oficial del Estado (BOE 153 de 26 de junio de 2013), las comunidades de propietarios deberán adaptar sus estatutos a lo dispuesto en ella en lo que estuviere en contradicción con sus preceptos” Por lo tanto nos advierte que lo que tengamos establecido y esté en contra de la ley tiene que adaptarse, y si no se hiciera, dispone el Art. 6.3 del Código Civil que la comunidad no podrá adoptar acuerdos en contra de Ley o de las normas imperativas, dejando invalidados los artículos de los estatutos que no estén en vigor .

Ahora vamos con aquellos estatutos aprobados por los propietarios en su día y que no se elevaron a documento público y tampoco se inscribieron, y a este respecto he de señalar que la parte de su redacción que no esté en contra de Ley, para su validez, no fue necesario su inscripción, pero para su validez sobre terceros adquirentes es necesario su legalización, pues bien, dispone el Articulo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal …….(……) “El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio del derecho y disposiciones no prohibidas por la ley ……….(…….) formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad”

La resolución de la Dirección Generales de los Registros y del Notariado de 22 de septiembre de 2009  y de 23 de julio de 2005, clarificaron estas situaciones sobre estatutos no inscritos e inscritos no actualizados, y en consecuencia, para que el acuerdo que en su día se adoptó y que dio lugar a unos estatutos no inscritos vinculen a los nuevos propietarios, será necesario que estos los aprueben de forma expresa votando a favor de los mismos, de lo contrario no les vincularán por no estar elevados a documento público ni inscritos.

Por último, en el Reglamento de Régimen Interior no deben incluirse normas estatutarias, como tampoco es necesario elevarlo a documento público notarial y tampoco pueden inscribirse en el Registro de la Propiedad, y en esto si están vinculados los nuevos adquirentes de propiedades, y su aprobación requiere la mayoría simple de los asistentes a la junta, cuando los estatutos requiere la unanimidad del total de propietarios.

La diferencia entre estatutos y reglamento, estriba en la materia que se pretende regular, pues en el caso de los Estatutos, se regula el ejercicio de los derechos y cumplimiento de las obligaciones, y su finalidad es proteger los intereses, mientras el Reglamento únicamente regular los detalles de convivencia sin que afecte a los derechos y obligaciones de los propietarios, por ello aunque no puedan estar inscritos serán obligatorios y vinculantes para la totalidad de sus propietarios que adoptaron y aprobaron el reglamento y los posteriores adquirentes  aunque  no los hayan aprobado.

 

'Normativa de accesibilidad. La supresión de barreras arquitectónicas'

Legislación:
La última reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), Ley 8/2013 dispone en su Artículo 10.1: “Tendrán carácter obligatorio y no requerirán acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos….. b) las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido”

Expuesto lo anterior, distinguimos lo siguiente de este artículo:
1º La obligatoriedad.
2º La NO necesidad de un acuerdo de la junta de propietarios.
3º La obligación de pago hasta el coste anual del presupuesto ordinario de la comunidad, esto es, a lo que paga cada propietario a la comunidad en un año.
4º No hay exoneración para nadie en el pago de estas obras necesarias, pues aunque puedan modificar el titulo constitutivo o estatutos, salvo lo dispuesto en las últimas Sentencias del Tribunal Supremo.

El fundamento de esta no aplicación de exención se encuentra en la consideración de las obras de accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas como obras obligatorias y cuya apreciación en esta ultima reforma de la LPH, hace que la interpretación para estas obras de accesibilidad, estén incluidos los locales y garajes, AUNQUE si disponen de cláusulas de exoneración en los pagos en gastos propios de escaleras, no tendrán que participar.

Otro hecho importante a destacar para la viabilidad del acuerdo de la junta de propietarios, y la obligación de participación de una anualidad de gastos ordinarios, es la de anualizar la inversión, esto es, si el coste a pagar por inversión es superior al valor del presupuesto anual ordinario de gastos comunes, de aprobarse la participación y pago fraccionado en varios años para poder soportar el gasto anual, estarían obligados todos los propietarios por un acuerdo de mayoría, ahora bien, de no aprobarse este aplazamiento o financiación, la diferencia del presupuesto ordinario anual al coste real de la inversión, la tendría que soportar quien ha solicitado la supresión de las barreras arquitectónicas.
En definitiva, nadie se puede oponer, la supresión de barreras es obligatoria, no necesita un acuerdo de la junta Artículo 10.1 b) LPH, aunque es aconsejable llevarlo al orden del día de una junta de propietarios, para valorar costes, la derrama y, en su caso, anualizar

 

 

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