Miércoles, Enero 29, 2020
   
Texto


'Actividades prohibidas, molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas'

Con mucha frecuencia se nos presentan problemas de propietarios o inquilinos de viviendas y locales que de forma asidua causan molestias al resto de vecinos, perturbando la habitabilidad.

El Artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal regula el procedimiento que pueden utilizar las comunidades de propietarios en defensa de los intereses y derechos de los copropietarios, además de establecer la posible sanción consistente en la privación del uso de la vivienda o local por término de tres años, y en su caso, la resolución del contrato por parte del arrendador, y así se viene pronunciando la jurisprudencia, especial Sentencias del Tribunal Supremo.

Para llegar a conclusiones, se tiene que llevar un trámite previo que consiste en aplicar el expresado artículo, requiriendo a quien realice la actividad prohibida, molestas, insalubres, peligrosa o ilícita, el cese inmediato de la misma, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes. La Ley no establece que se deba requerir de forma fehaciente, aunque es aconsejable hacer así, sobre todo cuando tiene visos de terminar en el juzgado.

çTampoco dispone de forma clara este artículo si hay que requerir a quien causa las molestias, arrendatario de la vivienda o local, o si debe de hacerse al propietario, sin embargo se deduce cuando dice “si el infractor persistiera en la conducta” por lo que se entiende que es a quien molesta, aunque algunas veces es difícil conocer su datos si es inquilino. Desde luego es aconsejable para el caso de estar la vivienda o local arrendado, requerir al propietario e inquilino, ya que el propietario puede verse inmerso en un procedimiento judicial.

Tampoco dispone que plazo debe de conceder la comunidad para el cese de las molestias, aunque debe de entenderse que será el tiempo suficiente para resolver la situación. Y es mi criterio personal que con 30 días es más que suficiente.

Lo que si  dispone la Ley que el requerimiento lo debe de hacer el presidente como representante legal de la comunidad a iniciativa propia o a requerimiento de los propietarios.

Si el infractor persiste en su conducta, el presidente previa autorización de la Junta de propietarios, debidamente convocada al efecto, podrá establecer contra el infractor la acción de cesación que se sustanciara en juicio ordinario, que presentada la demanda, acompañada de la acreditación de requerimiento fehaciente al infractor y de la certificación del acuerdo de la Junta de propietarios, el juez podrá acordar con carácter cautelar la cesación inmediata de la actividad, para que se decrete la cesación inmediata de la actividad prohibida, para ello será necesario que se acrediten suficientes indicios de la actividad y sus perjuicios, con la aportación de pruebas que justifiquen de forma clara la infracción, una de ellas podría ser la denuncia periódica a la Policía.

En la demanda se puede solicitar una indemnización de los daños y perjuicios ocasionados, que deben de ser cuantificados en consecuencia de la actividad desarrollada.


 

Tipo de acuerdo según el artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal

La Regla sexta del expresado artículo dispone: Los acuerdos no regulados expresamente en este artículo, que impliquen la aprobación o modificación de las reglas contenidas en el título constitutivo de la propiedad horizontal o en los estatutos de la comunidad, requerirán para su validez la unanimidad del total de los propietarios que, a su vez, representen el total de las cuotas de participación.

Inicialmente el acuerdo de unanimidad ha de obtenerse en la Junta de Propietarios, siendo importante considerar que “la abstención en la Junta impide el acuerdo” De obtenerse en la Junta la unanimidad, hay que notificar a los no asistentes conforme a lo dispuesto en el artículo 9.1 h) para que tenga 30 días desde la recepción para salvar el voto, de no salvarlo están a favor. Salvar el voto tiene dos significados: votar en contra y reservarse el derecho de impugnar el acuerdo.

Preguntas más comunes:
¿Qué consideración tienen los morosos ausentes a la hora de votar? ¿Podrán salvar el voto dentro de los 30 días pagando la deuda?
No, el artículo 15.2 dispone que los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago e todas las deudas vencidas con la comunidad, podrán participar en sus deliberaciones, si bien no tendrán derecho de voto.

Es muy lógico que si al propietario que asiste a la junta se le impide votar por ser deudor, es evidente que el ausente que esté en situación de mora, no podrá hacer constar su discrepancia en el plazo de 30 días, ni aún pagando después de celebrarse la Junta de propietarios.
Solo en las votaciones que impliquen la modificación del coeficiente de alguna de las fincas, los propietarios deudores podrán votar o salvar el voto.

No hay una clara postura sobre el tema de las abstenciones y en consecuencia la inseguridad es aplastante, ya que entendemos que no obstaculizan la concesión de la unanimidad, aunque existe un sector doctrinal y jurisprudencial que exigen que todos los  votos sean positivos para entender adoptado el acuerdo por unanimidad.

Finalmente, lo que debe mantenerse es que el espíritu de la Ley y la previsión del artículo 17.6 pasan por garantizar que la unanimidad se forma siempre que no exista una expresa oposición de uno o varios de los propietarios en Junta o fuera de ella, por lo que la abstención después de la junta no supone oposición y debe computar como voto positivo, pues abstenerse no es votar a favor.

 

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