Martes, Febrero 25, 2020
   
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'Ascensores: seguridad y competencia'

Afortunadamente, el transporte vertical es el medio de transporte más seguro que existe y esto es así porque, si nos damos cuenta, antes de que utilicemos el autobús, la moto, o nuestro propio turismo, prácticamente todos los habitantes de nuestra ciudad utilizamos primero el ascensor.

Y, ¿por qué es el más seguro? ¿por qué el índice de accidentes es tan bajo?. Pues la respuesta es sencilla; porque todos los ascensores tienen una empresa conservadora que se encarga de revisar, engrasar y reparar periódicamente la instalación, lo que evita que los ascensores ocupen la sección de sucesos en los medios informativos.

La seguridad es, por supuesto, el objetivo prioritario de las empresas conservadoras de ascensores que disponen en sus plantillas de personal especializado y cualificado en electricidad, mecánica y electrónica a la vez. Además, la rapidez en la atención de los avisos de averías, atrapamiento, la calidad de los repuestos y materias primas utilizadas, el cumplimiento de los requisitos que impone el vigente Reglamento de Aparatos Elevadores (RAE), etc., tiene el coste que las empresas no pueden reducir, so pena de afectar a la calidad del servicio prestado.

Si las empresas conservadoras ofrecen sus servicios con un precio sensiblemente inferior al resto de la competencia lo estarán haciendo a costa de la calidad de su servicio. Sus mecánicos no serán los mejores especialistas pues tendrán que pagarles menos, sus repuestos serán de peor calidad o, incluso, reciclados de otras instalaciones, no podrá cumplir los requisitos que exige el RAE y, en definitiva, todos estos factores afectarán mucho antes de lo que el cliente piensa a su seguridad, todo ello salvo que la política empresarial sea una reducción de los ingresos empresariales en beneficio del cliente.

A los administradores de fincas no es necesario explicarles la importancia y nivel de exigencia de las normativas comunitarias y, también, el coste que supone su aplicación en las empresas del sector con los programas de formación necesarios, adecuación de instaladores, etc.. En definitiva, siempre han dicho los publicistas que "la calidad tiene un precio y la seguridad también”.

El servicio de mantenimiento de ascensores tiene un coste; la libre competencia entre las empresas tiene un límite y este es el coste mínimo del servicio que prestan porque por debajo del coste es evidente que la seguridad se resiente a muy corto plazo para el usuario. Evidentemente, las empresas que basen su oferta en el precio en lugar de hacerlo en la calidad de su servicio acabarán desapareciendo en pocos años, como también ocurre profesionalmente en los servicios que prestan los Administradores de Fincas, por eso muchas veces discutir a la baja el coste del mantenimiento del ascensor cambiando de empresas o los honorarios del Administrador, no debe ser de interés a los copropietarios, hay que valorar por encima de todo, la calidad, servicios de atención que se prestan, y profesionalidad, (nadie da euros por céntimos), todo es a costa de algo, y afecta a la calidad, responsabilidad, profesionalidad. El buen hacer tiene un coste.

En definitiva, se acabarán los tiempos de "yo se lo hago más barato" porque estamos jugando con la seguridad y economía de los usuarios, por los nuevos tiempos de, "nuestra empresa ofrece un servicio de calidad, seguridad y eficacia”, eso sí, a un precio razonable.

 

Los complejos inmobiliarios, mancomunidades o agrupaciones de comunidades

La Ley de Propiedad Horizontal, Ley 8/1999 de 6 de abril, da respuesta a la problemática de los conjuntos inmobiliarios, hoy recogidos en los artículos 2 c) y 24.

La definición de los complejos inmobiliarios, ahora sobre bases amplias permiten abarcar las distintas realidades físicas y jurídicas, a un conjunto de edificios en régimen de propiedad horizontal, con una urbanización privada con diversas instalaciones, como pueden ser zonas de recreo, piscina, pistas de tenis, viales, etc.

La  variedad de los complejos inmobiliarios están comprendidos en el artículo 24 de la Ley de Propiedad Horizontal, y los define de las siguientes formas:

1. Estar integrados por dos o más edificaciones o parcelas independientes entre sí cuyo destino sea la vivienda o locales.
Participar los titulares de estos inmuebles, con carácter inherente, en una copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarias, viales, instalaciones, servicios.
Por lo tanto que entre dichos inmuebles y los elementos comunes exista una relación jurídica, análoga a la que se da en propiedad horizontal.

2. La Ley establece dos grandes posibilidades organizativas para los complejos inmobiliarios.
a) Constituirse en una sola comunidad a través de cualquiera de los procedimientos establecidos en el párrafo segundo del artículo 5, esto es, hacer el título constitutivo de propiedad por pisos o locales, fijándose los nuevos coeficientes de participación que le corresponda, reglas y estatutos. Esta constitución requiere el acuerdo unánime de todos los propietarios
b) Constituirse en una agrupación de comunidades de propietarios. A tal efecto, se requerirá que el título constitutivo de la nueva comunidad agrupada sea otorgado por el propietario único del complejo o por los presidentes de todas las comunidades llamadas a integrar aquélla, previamente autorizados por acuerdo mayoritario de sus respectivas Juntas de propietarios.

3. La agrupación de comunidades a que se refiere el apartado anterior gozará, a todos los efectos, de la misma situación jurídica que las comunidades de propietarios:
a) En las agrupaciones de comunidades la Junta de propietarios estará compuesta, salvo acuerdo en contrario, por los presidentes de las comunidades integradas en la agrupación.
b) La adopción de acuerdos para los que la ley requiera mayorías cualificadas exigirá, en todo caso, la previa obtención de la mayoría de que se trate en cada una de las Juntas de propietarios de las comunidades que integran la agrupación.
Estas son las formas en las que pudieran adaptarse  las comunidades o complejos según dispone la Ley de Propiedad Horizontal, y pueden trasformarse  por los acuerdos que determina la Ley de Propiedad Horizontal.

La realidad, a veces sorprendente, es que se trata de desfigurar la personalidad jurídica de una Mancomunidad con la de una Agrupación, y es que naciendo una serie de Comunidades con suma de coeficiente cien cada una, y además con coeficiente para la Mancomunidad  sobre los elementos comunes generales de todos, y constando en el  Titulo Constitutivo como tal Mancomunidad, algunos, tratan de desfigurar la realidad y personalidad jurídica, convirtiendo la mancomunidad en agrupación de comunidades.

Cosa distinta será que las propiedades independientes de cada comunidad con coeficiente 100% de cada una de ellas, pretendan gestionar desde la agrupación los presupuestos y gastos de cada una de las comunidades, entonces entraríamos en una presunta ilegalidad, puesto que la agrupación de comunidades solo administrará los elementos comunes del conjunto, y la Junta de propietarios, salvo acuerdo en contrario, estará constituida por los presidentes de cada una de las comunidades.
El cambio de la figura de Mancomunidad a Agrupación, requeriría el acuerdo unánime de todos los propietarios de cada una de las Comunidades por así disponerlo el artículo 17.6ª de la Ley de Propiedad Horizontal, y unos gastos muy elevados de requerimientos, Notaria, Registro de la Propiedad, modificación de coeficientes de todas las fincas registrales, normas y estatutos, etc.

Consecuentemente con lo expuesto, y para que los acuerdos sean legítimos, hay que respetar la figura jurídica de la Mancomunidad, la Agrupación tiene otra tipología jurídica, dispuesta en el artículo 24 de la ley de Propiedad Horizontal. Todo lo demás es ir en contra de Ley.

 

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