Miércoles, Septiembre 18, 2019
   
Texto

'Normativa de accesibilidad. La supresión de barreras arquitectónicas'

Legislación:
La última reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), Ley 8/2013 dispone en su Artículo 10.1: “Tendrán carácter obligatorio y no requerirán acuerdo previo de la Junta de propietarios, impliquen o no modificación del título constitutivo o de los estatutos….. b) las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años, con el objeto de asegurarles un uso adecuado a sus necesidades de los elementos comunes, así como la instalación de rampas, ascensores u otros dispositivos mecánicos y electrónicos que favorezcan la orientación o su comunicación con el exterior, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes. No eliminará el carácter obligatorio de estas obras el hecho de que el resto de su coste, más allá de las citadas mensualidades, sea asumido por quienes las hayan requerido”

Expuesto lo anterior, distinguimos lo siguiente de este artículo:
1º La obligatoriedad.
2º La NO necesidad de un acuerdo de la junta de propietarios.
3º La obligación de pago hasta el coste anual del presupuesto ordinario de la comunidad, esto es, a lo que paga cada propietario a la comunidad en un año.
4º No hay exoneración para nadie en el pago de estas obras necesarias, pues aunque puedan modificar el titulo constitutivo o estatutos, salvo lo dispuesto en las últimas Sentencias del Tribunal Supremo.

El fundamento de esta no aplicación de exención se encuentra en la consideración de las obras de accesibilidad y supresión de barreras arquitectónicas como obras obligatorias y cuya apreciación en esta ultima reforma de la LPH, hace que la interpretación para estas obras de accesibilidad, estén incluidos los locales y garajes, AUNQUE si disponen de cláusulas de exoneración en los pagos en gastos propios de escaleras, no tendrán que participar.

Otro hecho importante a destacar para la viabilidad del acuerdo de la junta de propietarios, y la obligación de participación de una anualidad de gastos ordinarios, es la de anualizar la inversión, esto es, si el coste a pagar por inversión es superior al valor del presupuesto anual ordinario de gastos comunes, de aprobarse la participación y pago fraccionado en varios años para poder soportar el gasto anual, estarían obligados todos los propietarios por un acuerdo de mayoría, ahora bien, de no aprobarse este aplazamiento o financiación, la diferencia del presupuesto ordinario anual al coste real de la inversión, la tendría que soportar quien ha solicitado la supresión de las barreras arquitectónicas.
En definitiva, nadie se puede oponer, la supresión de barreras es obligatoria, no necesita un acuerdo de la junta Artículo 10.1 b) LPH, aunque es aconsejable llevarlo al orden del día de una junta de propietarios, para valorar costes, la derrama y, en su caso, anualizar

 

 

'El uso de la piscina por quienes no son propietarios de viviendas'

Entre los problemas que se plantean con determinada frecuencia en las comunidades, es el uso de elementos comunes especialmente por la utilización de piscina, jardines, juegos recreativos para niños, pistas deportivas, etc. por propietarios  que lo son exclusivamente de las plazas de garajes que pueden ser anejos a las viviendas o fincas registrales independientes.

La exclusión del uso, la conservación y mantenimientos de estos de elementos comunes previstos en el Artículo 396 del Código Civil, pueden venir legalmente establecidos en los Estatutos y/o Titulo Constitutivo por la Escritura de Obra Nueva y División Horizontal, y claro está, aceptado por los compradores de estas fincas en la propia escritura de compra.

El artículo 5 de la Ley de Propiedad Horizontal establece “El título de la propiedad por pisos o locales describirá, además del inmueble en su conjunto, cada uno de aquellos al que se asignará número correlativo. La descripción del inmueble habrá de expresar las circunstancias exigidas en la legislación hipotecaria y los servicios e instalaciones con que cuente el mismo. La de cada piso o local (se entienden también los garajes) expresará su extensión, linderos, planta en la que se hallare y los anejos, tales como garaje, buhardilla o sótano”

“En el mismo título se fijara la cuota de participación que corresponde a cada piso o local, determinada por el propietario único del edificio al iniciar su venta por pisos, por acuerdo de todos los propietarios existentes, por laudo o por resolución  judicial. Para su fijación se tomará como base la superficie útil de cada piso o local en relación con el total del inmueble, su emplazamiento interior o exterior, su situación y el uso que se presuma racionalmente que va a efectuar de los servicios comunes”.

“El título podrá contener, además, reglas de constitución y ejercicio de derecho y disposiciones no prohibidas por la Ley en orden al uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, instalaciones y servicios, gastos administración y gobierno, seguros, conservación y reparaciones, formando un estatuto privativo que no perjudicará a terceros si no ha sido inscrito en el Registro de la Propiedad”
Ahora bien, y pese a que en algunas comunidades no determine en el título constitutivo”

Expuesto lo anterior, señalaremos sobre lo dispuesto en el Art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, y el ejercicio del derecho o el orden al uso o destino del edificio, y a este respecto, la comunidad podrá adoptar un acuerdo al efecto para excluir del uso de la piscina a los propietarios de garajes, fundamentado que conforme al uso, el propietario de garaje lo debe utilizar conforme a su destino exclusivo, que es el aparcamiento de vehículos, toda vez y a diferencia con las viviendas, se entiende que el derecho de los expresados elementos comunes lo tienen los propietarios de las viviendas, que “sirven para el mejor uso y disfrute de quienes habitan” como dispone el 396 del Código Civil, y en una plaza de garaje no se habita.

Pero aún no siendo necesario el acuerdo de la Junta, el artículo 396 del Código Civil alude a los elementos comunes como aquellos necesarios “para el adecuado uso y disfrute de la propiedad privada”, y parece evidente que la piscina o cualquier otra instalación deportiva, recreativa, etc. sirven para mejor uso y disfrute de quien habita en el inmueble y no guardan relación con el disfrute de una plaza de aparcamiento donde  no se habita, y que exclusivamente se destina al aparcamiento de vehículo.

 

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