Martes, Diciembre 18, 2018
   
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La evacuación de humos para locales comerciales

A la mayoría de los edificios se les plantea alguna vez la propuesta del propietario o inquilino para instalar una chimenea de evacuación de humos, como consecuencia de instalar un restaurante, bar, supermercado, etc., exigido para la licencia de apertura de estos establecimientos por el Ayuntamiento de la localidad.

Lo primero que tendremos que estudiar es el título constitutivo del edificio y los estatutos, ya que es habitual al hacer estos por el promotor/constructor se inscriban cláusulas favorecedoras para estos locales, y así ocurre cuando se hace constar que los locales podrán hacer estas instalaciones de chimeneas sin necesidad de la autorización de la comunidad de propietarios. Estas cláusulas son perfectamente válidas, y así se ha pronunciado la jurisprudencia.

La jurisprudencia se ha venido pronunciando al respecto que la instalación de una chimenea de extracción de humos a través de la fachada comunitaria, cuando además no existe estas cláusulas en el titulo o estatutos, requería el acuerdo tres quintas partes de los propietarios y cuotas de participación, además de constituir una servidumbre según el artículo 597 del Código Civil, que señala que para imponer un gravamen se necesita el consentimiento.

La última reforma de la Ley de Propiedad 8/2013, en su Artículo 10.3, dispone que “requerirán autorización administrativa, en todo caso, b) cuando así lo haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación….. y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas….”

Algunas veces se consiguen las licencias municipales para la apertura de estos establecimientos, especialmente restaurantes, y hay alguna incidencia, especialmente en la jurisprudencia de la Audiencia de Murcia, en la que se pronuncia que al no haberle prohibido a un propietario la instalación del restaurante, la autorización para este establecimiento lleva inherente la instalación de la chimenea.

La mayoría de la jurisprudencia se pronunciaba a favor del acuerdo unánime de los propietarios, y desde la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, es necesario las tres quintas partes como requisito imprescindible para la instalación de la chimenea, pero es que además, las normas u Ordenanzas Municipales, en ningún caso pueden definir, ni delimitar los derechos privativos de los ciudadanos. Es decir, que las Ordenanzas Municipales, como es el caso de Cartagena, exijan la chimenea a un restaurante, tres metros por encima del edificio, y como mínimo a 20 metros del edificio mas alto colindante, no condiciona la circunstancia de que en todo caso sea necesario el consentimiento de la junta de propietarios, pues no prevalecen estas normas administrativas sobre el régimen de la Ley de Propiedad Horizontal.

Tampoco puede considerarse esta instalación como un servicio de interés general, ya que esta instalación constituye un servicio en beneficio exclusivo de un propietario y no general, por lo tanto como antes se indica se requiere el acuerdo de los propietarios del edificio, aun cuando la instalación de la chimenea venga exigida por las Ordenanzas Municipales o cualquier otra norma de carácter sectorial. Por último aclarar que cuando existan normas comunitarias al respecto o autorización para la instalación de una chimenea por la fachada puede incumplir las Ordenanzas Municipales en cuanto a la distancia del tubo con las ventanas o balcones, y existiendo este inconveniente puede no autorizarse por el Ayuntamiento.

 

El presidente como representante de la comunidad

El presidente ostenta la representación legal de la comunidad, ya que la Ley de Propiedad Horizontal le confiere esta facultad de representación. Precisamente por ser una representación legal, el presidente puede acreditarla demostrando simplemente que lo es, sin necesidad de que conste en un poder notarial.

Por tanto, bastará una certificación expedida por el secretario si lo hubiere o, en su defecto, por él mismo que exprese que en la fecha en que se expide es presidente la persona que la certificación indica.

El presidente cuando actúa en representación de la Comunidad es el órgano que expresa su voluntad. Por ello, está plenamente capacitado para ejercitar todas las acciones legales que corresponden a la comunidad en defensa de sus derechos e intereses y también para que se dirijan contra él las acciones que corresponden a las personas ajenas a la comunidad contra ésta. Esto no significa que el presidente pueda decidir solo, ya que el órgano soberano de la Comunidad es la Junta de Propietarios y las decisiones deben ser adoptadas por ella, correspondiendo al presidente como representante ejecutar tales decisiones.

La facultad representativa otorga al Presidente la capacidad necesaria para realizar los actos de gestión y administración propios de su ámbito: puede abrir cuentas corriente, contratar suministros, la prestación de servicios, la ejecución de obras aprobadas y reparaciones necesarias, etc., de modo que lo que haga en representación de la comunidad obligará a todos los propietarios.

Ahora bien, cuando se trate de actuaciones que excedan la administración ordinaria de la comunidad, el presidente necesitará un acuerdo previo de la Junta, ya que un exceso en el mandato o representación que le corresponde legalmente dará lugar a su responsabilidad personal

El cargo de presidente es gratuito, sin perjuicio de que la comunidad pueda compensar los gastos que su titular sufra con motivo de su ejercicio. De tal modo que si el presidente ha de estar ocupado durante una jornada en la atención urgente de una emergencia comunitaria, o la asistencia a juicio, y deslazamientos necesarios que le suponga un gasto dinerario o la pérdida de salario por la ausencia de su trabajo, esa pérdida debería ser compensada por la comunidad.

En cuanto a su responsabilidad cabe decir que el Presidente es responsable frente a la comunidad del ejercicio de su cargo así como de sus consecuencias. En este sentido la Junta tiene la competencia de resolver las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra las personas que ejerzan cargos. Esta responsabilidad civil es más frecuente y deriva del incumplimiento o cumplimiento defectuoso de los deberes de su cargo.

 

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