Lunes, Noviembre 20, 2017
   
Texto

Los morosos de varias propiedades

Dispone el artículo 15.2 de la Ley de Propiedad Horizontal que “los propietarios” que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de “todas” las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto.

 

La mayoría de los autores que analizaron la reforma de la Ley 8/1999 de Propiedad Horizontal, entendieron que, un propietario de varias viviendas o locales podría ejercer su derecho de voto respecto de las propiedades que se encontrasen al corriente de pago de los recibos vencidos con la comunidad, pero tal planteamiento resultaba de la interpretación restrictiva que se quería dar de la “privación de voto” por ser limitativa del derecho de propiedad, pero la mayoría de las resoluciones judiciales han ido acogiendo la interpretación más literal del artículo 15.2 de la L.P.H. ya que dispone literalmente “La convocatoria contendrá una relación de propietarios que no estén al corriente de pago de las deudas vencidas a la comunidad y advertirá de la privación  del derecho de voto…” “por lo tanto la expresión valida es de los propietarios no de las propiedades, por ello, en este supuesto de un propietario con varias propiedades, basta con que tenga una deuda respecto a cualquiera de ellas para que se deba considerar privado de voto, esto es, “votan las personas, no las propiedades”.

 

El mismo criterio se recoge en el principio admitido unánimemente de que un propietario es un voto, con independencia del número de propiedades de que disponga, y al respecto se pronuncia la mayoría de la jurisprudencia, y al respecto se han pronunciado las Audiencias Provinciales. El artículo 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, en su inciso segundo dispone: para impugnar los acuerdos de la Junta, “el propietario deberá estar al corriente en el pago de la “totalidad” de las deudas vencidas con la comunidad.

 

Ni tal disposición es dudosamente constitucional, sino correcta reiteración de mecanismos tendentes a evitar comportamientos reiterados de impago de comuneros, y por tanto protectores del buen funcionamiento de las comunidades,  ni es posible la interpretación que se pretende pues frustraría la finalidad legal de una de las bases importantes de la modificación de la Ley de Propiedad Horizontal 49/1960 por la Ley 8/1999 Y LA Ley 8/2013 de 26 de junio, que en su exposición de motivos quedaba claramente expuesta, “la lucha contra la morosidad”.

 

Consecuentemente con lo expuesto, para estar legitimado, sea titular de una o de varias propiedades, habrá de estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas, y si no lo estuviera, quedará privado del derecho de voto para cualquier acuerdo que se proponga en el orden del día de la Junta de Propietarios.

 

Finalmente recordar, que igualmente quedará privado para salvar el voto el propietario moroso, conforme dispone la Ley, en caso de ausencia a la junta, así como para ejercer su derecho de impugnación judicial como también dispone el artículo 18 de la Ley.

 

La Afección Real

Según el artículo 9.1 e) el adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con titulo inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y los tres años naturales inmediatamente anterior. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

 

La Ley deja claro que el momento para el cómputo del límite para reclamar la antigua deuda al nuevo propietario es el momento de la transmisión efectiva del inmueble, superando así la tesis de una jurisprudencia vacilante en este punto y la doctrina de la Dirección General de Registros y Notariado, en la que estableció que las cantidades garantizadas por la cobertura de lo tres años y la parte vencida de la anualidad corriente, eran las comprendidas desde el momento de la anotación preventiva de la demanda. La última reforma de la Ley viene a dar respuesta a que la parte vencidas de la anualidad y las anteriores, no se computa desde la demanda y sí desde la inscripción a favor de terceros del piso o de la hipoteca.

 

El criterio generalizado sobre la Ley vigente, es que la fecha de la interposición de la demanda es irrelevante y prevalece la fecha de la transmisión de la vivienda o local para tener la afección y por tanto la responsabilidad real del pago de las cuotas comunitarias por el nuevo titular.

 

Por lo expuesto, el adquirente de una vivienda o local, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por el anterior titular hasta el límite que le sea imputables a las partes vencidas que antes se expone.

 

El inmueble adquirido está legalmente afecto al cumplimiento de la obligación, esto es, la comunidad puede dirigir contra el nuevo propietario en reclamación de las cuotas adeudas por el anterior, con el límite indicado anteriormente.

 

Además resulta muy frecuente, en la práctica, el descargo que suele hacer el nuevo propietario indicando que él no se hace cargo de las cantidades adeudadas por el anterior titular, porque adquirió el inmueble "libre de cargas".

 

En estos casos la acción de la comunidad contra el adquirente es perfectamente legítima, por la figura de la afección real del inmueble, sea cual sea su propietario, pero es que la expresión en la escritura de libre de cargas y gravámenes, se refiere exclusivamente a aquellas que el notario mediante consulta en el Registro de la Propiedad aparecen inscritas, es decir, embargos, hipotecas, condiciones resolutorias, etc., pero no cualquier otra, como es el caso de las cuotas adeudadas a la comunidad que por no constar en documento público, no tienen acceso salvo proceso judicial al Registro de la Propiedad.

 

El comprador de un inmueble con deudas comunitarias, de cuya existencia ignoraba, podrá ejercer contra el vendedor en proceso judicial, para tratar de recuperar las deudas a la comunidad que por afección real la comunidad le pueda reclamar.

 

Finalmente aconsejar a quienes compran viviendas, locales, garajes, etc. exijan al vendedor Certificado de la Comunidad (Secretario-Administrador) de estar al corriente de las cuotas comunitarias, pues exonerar al vendedor de esta aportación puede traer sorpresas y tener que hacerse cargo de la deuda que mantenía el vendedor con la comunidad.

 

En cuanto a las deudas de carácter personal, esto es, anteriores a la afección real, son responsabilidad de quien como titular de la finca las generó, y la comunidad puede repetir contra él en vía judicial, o seguir el proceso que en su día iniciara contra el deudor.

 

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