Domingo, Abril 22, 2018
   
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La fachada de los locales comerciales

A modo de ejemplo y por así presentarse con alguna asiduidad en la practica profesional, se trata de dilucidar lo que algunas veces se pretende por estos propietarios de locales o diferencias de criterio con los propietarios de viviendas en cuanto a que la comunidad asuma o no los gastos de pintura o cualquier otro tratamiento decorativo de la fachada, que se encuentra deslucida y sucia por el paso del tiempo, planteándose la cuestión de si su carácter es –común o privativo- y a quien corresponde el pago de los gastos de conservación de la misma.

Con carácter previo habrá que revisar los Estatutos debidamente elevados a documento público (escritura notarial) inscritos en el Registro de la Propiedad, y/o las Normas de la escritura de Obra Nueva y División Horizontal que en su momento hizo el promotor del edificio en la facultad que tuvo. Si  ninguno de los documentos dispone nada al respecto, nos toca distinguir entre la fachada del inmueble y el espacio que normalmente se entrega configurado con elementos “de obra o ladrillo palomero” a efectos de constituir el escaparate y entrada al local que tiene normalmente  carácter de elemento privativo, por lo que cualquier gasto de conservación y mantenimiento corresponderá al propietario beneficiario como regla general.

Ahora bien, hay que analizar caso por caso, si constituye parte de la fachada general del edificio por tener una misma solución constructiva que el resto del inmueble, de tal forma que la misma sea un cuerpo constructivo idéntico hasta el suelo, y de darse este caso, nos encontraremos ante un elemento común, por lo que los arreglos de la fachada corresponde a la comunidad, y su configuración a la Junta  y la comunidad tendrá que convocar una reunión para que se debata y apruebe en su caso, la necesidad, el presupuesto y ejecución de la obra.

Por lo tanto en este caso, el propietario del local no puede pintar unilateralmente la fachada y luego pretender repercutir el gasto a la comunidad, como algunos presuponen en derecho en estos casos, incluso pretenden reducir este gasto de las cuotas ordinarias a pagar, algo que es ilegal y no debe permitir la comunidad.

Por último aclarar a los efectos de conservación y mantenimiento de los elementos comunes lo que dispone el artículo 396 del Código Civil, que con carácter general la fachada del edificio es un elemento común, y nos referimos especialmente a la parte que corresponde a las viviendas, y como elemento común indivisible debe de mantenerse por todos los propietarios de acuerdo con el coeficiente de participación, y cuando decimos todos, salvo exclusión estatutaria,  se cuenta con las viviendas, locales, garajes, linden o no con esa fachada común a reparar.

Y para el caso de la fachada del local nacida en obra o ladrillo palomero, su arreglo y conservación corresponde a su propietario, y en nada puede obligar al resto de propietarios.

 

La evacuación de humos para locales comerciales

A la mayoría de los edificios se les plantea alguna vez la propuesta del propietario o inquilino para instalar una chimenea de evacuación de humos, como consecuencia de instalar un restaurante, bar, supermercado, etc., exigido para la licencia de apertura de estos establecimientos por el Ayuntamiento de la localidad.

Lo primero que tendremos que estudiar es el título constitutivo del edificio y los estatutos, ya que es habitual al hacer estos por el promotor/constructor se inscriban cláusulas favorecedoras para estos locales, y así ocurre cuando se hace constar que los locales podrán hacer estas instalaciones de chimeneas sin necesidad de la autorización de la comunidad de propietarios. Estas cláusulas son perfectamente válidas, y así se ha pronunciado la jurisprudencia.

La jurisprudencia se ha venido pronunciando al respecto que la instalación de una chimenea de extracción de humos a través de la fachada comunitaria, cuando además no existe estas cláusulas en el titulo o estatutos, requería el acuerdo tres quintas partes de los propietarios y cuotas de participación, además de constituir una servidumbre según el artículo 597 del Código Civil, que señala que para imponer un gravamen se necesita el consentimiento.

La última reforma de la Ley de Propiedad 8/2013, en su Artículo 10.3, dispone que “requerirán autorización administrativa, en todo caso, b) cuando así lo haya solicitado, previa aprobación por las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación….. y cualquier otra alteración de la estructura o fábrica del edificio, incluyendo el cerramiento de las terrazas….”

Algunas veces se consiguen las licencias municipales para la apertura de estos establecimientos, especialmente restaurantes, y hay alguna incidencia, especialmente en la jurisprudencia de la Audiencia de Murcia, en la que se pronuncia que al no haberle prohibido a un propietario la instalación del restaurante, la autorización para este establecimiento lleva inherente la instalación de la chimenea.

La mayoría de la jurisprudencia se pronunciaba a favor del acuerdo unánime de los propietarios, y desde la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, es necesario las tres quintas partes como requisito imprescindible para la instalación de la chimenea, pero es que además, las normas u Ordenanzas Municipales, en ningún caso pueden definir, ni delimitar los derechos privativos de los ciudadanos. Es decir, que las Ordenanzas Municipales, como es el caso de Cartagena, exijan la chimenea a un restaurante, tres metros por encima del edificio, y como mínimo a 20 metros del edificio mas alto colindante, no condiciona la circunstancia de que en todo caso sea necesario el consentimiento de la junta de propietarios, pues no prevalecen estas normas administrativas sobre el régimen de la Ley de Propiedad Horizontal.

Tampoco puede considerarse esta instalación como un servicio de interés general, ya que esta instalación constituye un servicio en beneficio exclusivo de un propietario y no general, por lo tanto como antes se indica se requiere el acuerdo de los propietarios del edificio, aun cuando la instalación de la chimenea venga exigida por las Ordenanzas Municipales o cualquier otra norma de carácter sectorial. Por último aclarar que cuando existan normas comunitarias al respecto o autorización para la instalación de una chimenea por la fachada puede incumplir las Ordenanzas Municipales en cuanto a la distancia del tubo con las ventanas o balcones, y existiendo este inconveniente puede no autorizarse por el Ayuntamiento.

 

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