Sábado, Agosto 18, 2018
   
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El incívico moroso y el plazo para reclamar la deuda

Una vez más, incido sobre la conciencia de los morosos que, tanto daño hacen a sus vecinos, con su actitud poco solidaria e irresponsable.

¿Como es posible residir en comunidad y no cumplir con la obligación de contribuir a los gastos comunes? ¿Cual es la situación del moroso al cruzarse todos los días con los vecinos en la escalera, o pasear un ratito en el ascensor con otro vecino sin sonrojarse?

Hay veces que las circunstancias personales no son todo lo favorablemente deseada para cumplir con las obligaciones, algunas veces comprensible por sus convecinos, pero otros, ¡madre mía!, que rostro le echan a la vida, incluso algunos, se arrogan de buenos signos de riqueza (coche nuevo, cruceros, veraneos, etc.) y mientras que sus vecinos soporten el gasto.

El artículo 9 de la Ley dispone la obligación de "Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, y sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización”

Esta obligación tiene carácter esencial, pues su incumplimiento no solamente supone una ilicitud, sino que obliga a los demás propietarios a soportar con sus cuotas los gastos correspondientes al deudor.

Ante la situación de los morosos, la comunidad puede reaccionar procediendo a la reclamación por la vía judicial. Como cualquier derecho o acción, la reclamación a los morosos por las cuotas debidas, también esta sujeto a un plazo de prescripción de 5 años a partir del año 2015.

La obligación de contribuir a los gastos, recae sobre el adquirente desde el momento en que pasa a pertenecer a la comunidad de propietarios, con independencia de su decisión de asumirla o no, debiendo por ello pagar, si el vendedor no lo hizo, sobre los gastos producidos durante la anualidad corriente y los tres años anteriores a la fecha de adquisición, pues el artículo 9.1 e) además de las obligaciones de contribuir, considera afección real de la finca, y el adquirente de la vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de  la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la Comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por el anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la anualidad en la que adquiere la propiedad y a los tres años naturales anteriores. El piso o local, se entiende también por local los garajes, estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

La pertenencia a una Comunidad de Propietarios, genera para cada uno de los integrantes, la obligación de contribuir, que, aunque nacida desde la condición de propietario, "es de carácter personal", y no se desvincula del deudor aunque éste venda la propiedad. Esto es, siempre la comunidad podrá reclamar contra el anterior propietario "con carácter personal" las deudas impagadas anteriores a las que tienen responsabilidad real para el nuevo propietario.

La Ley de Propiedad Horizontal dispone que si se produce una transmisión del piso, el adquirente, cualquiera que sea el titulo de adquisición, soporta una carga "real" que garantiza el abono a la comunidad de las cuotas generadas con anterioridad, aunque no todo lo pendiente de pago, sino con la limitación de comprender solamente los originados en los tres últimos años y la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición de la propiedad.

 

Requisitos de las convocatorias a juntas de propietarios

Cuando se convoca a una Junta General de Propietarios tanto sea de carácter ordinario como extraordinario, debe ir incluida una relación de aquellos propietarios que no estén al día como recoge la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 16.2 “no estén al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad”, es decir no distingue por impago de cuotas ordinarias, derramas, etc. y tampoco hace indicación a partir de qué cantidad, por lo que al reflejar a un propietario deudor aunque sea por un céntimo de euro es la formula correcta.

Desde que se convocan a la Junta hasta el momento de iniciarse, el propietario puede ingresar dicha cantidad y ponerse al día, pues en caso contrario se vería privado de su derecho de voto.

También recoge la Ley que no se considerará privado de voto a aquel propietario que hubiese impugnado judicialmente las deudas vencidas, o bien hubiese realizado una consignación judicial o notarial de la suma adeudada.

En la práctica, se viene aceptando que al comienzo de la Junta se presente el justificante de ingreso de la cantidad adeudada e incluso algún cheque conformado, reflejando en el acta que se levante dicha reunión este dato, es decir quienes recuperan su derecho de voto y quienes por no haber justificado el ingreso en la forma indicada se ven privados de su derecho de voto.

Por otro lado, el criterio de privación de derecho de voto que mantiene la vigente Ley de Propiedad Horizontal para cuando se trata de alcanzar las mayorías, no podemos extenderlo a aquellos acuerdos que requieran de unanimidad, así el artículo 17.6 diferencia con claridad la toma de unos y otros tipos de acuerdos. Hay que tener en cuenta que por el hecho de ser deudor, por cualquier cantidad, a un propietario no se le podría modificar el Título, el coeficiente, así como fijar normas de uso del piso o local, causándole con ello un gran perjuicio, sin que hubiera podido manifestar su posición a favor o en contra, ya que aunque estuviera deudor tiene derecho a voto.

En cuanto al propietario moroso que no acude a la Junta, si al propietario moroso presente en la Junta se le impide votar en determinados acuerdo de mayorías cualificadas, es evidente que el propietario ausente y en situación de mora, no podrá hacer constar su discrepancia, salvar el voto, en el plazo de 30 días que establece la Ley, su voto tampoco contará para nada, salvo, en los acuerdos que necesiten unanimidad.

Si iniciada la Junta el deudor no se ha puesto al corriente, podrá intervenir en el debate dando su opinión, pero en el momento de la votación quedará privado de ella, su voto y cuota de participación no se  tendrá en cuenta.

En resumen, la aplicación del artículo 15.2 es de orden público, derecho imperativo, que no queda al arbitrio de las partes, por lo que la Junta estará incurriendo en infracción legal si a sabiendas de que un propietario es moroso, se le permite votar, pues la Comunidad no está legitimada para modificar el contenido de la Ley, y en su caso, cualquier propietario puede iniciar procedimiento de impugnación con garantías de éxito.

 

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