Sábado, Septiembre 23, 2017
   
Texto

Obligación de comunicar el domicilio de contacto y la transmisión de la propiedad

Según dispone en el artículo 9.1.h) de la Ley de Propiedad Horizontal, es obligación de cada propietario el ‘Comunicar a quien ejerza las funciones de secretario, el domicilio en España a efectos de citaciones y notificaciones comunitarias’.

La comunicación podrá hacerla el propietario por cualquier medio que permita tener constancia de la recepción por el secretario. En defecto de esta comunicación se tendrá por domicilio para citaciones y notificaciones el de la propiedad que forma parte de la comunidad, surtiendo plenos efecto jurídicos las entregadas al ocupante del mismo”.

En caso de que la comunidad no pueda realizar una citación al propietario por estar en paradero desconocido o sea devuelta la carta, la citación o notificación se entenderá realizada mediante la colocación de la comunicación en el tablón de anuncios o en lugar visible de uso general habilitado al efecto, debiéndose cumplir los requisitos formales de: Diligencia expresiva de la fecha, motivos por los que se procede a esta forma de comunicación, firma del secretario y visto bueno del presidente. La notificación así practicada producirá plenos efectos jurídicos en el plazo de tres días naturales, teniéndose en cuenta que en caso de citaciones a Juntas ordinarias o extraordinarias, además deberá cumplir los plazos previos de citación, acumulados a los de publicación.

El Artículo 9.1.i) de la Ley de Propiedad Horizontal, señala entre las obligaciones de los propietarios el comunicar a quien ejerza las funciones de secretario, el cambio de titularidad de la propiedad, pudiéndose hacer por cualquier medio que permita tener constancia.

El incumplimiento de esta norma puede tener consecuencias económicas, ya que el propietario sigue respondiendo de las deudas con la comunidad devengadas con posterioridad a la transmisión no comunicada. Esta responsabilidad es solidaria con el nuevo titular, es decir, que la comunidad puede dirigir para el cobro de las deudas, tanto al antiguo como al nuevo propietario, sin perjuicio del derecho que asiste a aquél para después repetir sobre éste.

El Artículo 9.1.e, dispone que el adquirente de una vivienda o local, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores.

De lo anteriormente expuesto y disponerlo así la Ley de Propiedad Horizontal, es recomendable exigir al transmitente que aporte certificado sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento de la escritura, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente y consecuentemente se estará reconociendo las deudas comunitarias que tendrá que hacerse cargo el adquirente.

 

Las actas: redacción, cierre, subsanación y validez

Una de las regulaciones de la vida de las comunidades que mayores modificaciones ha experimentado en la Ley de Propiedad Horizontal ha sido la relativa a la documentación de los acuerdos de la Junta mediante las correspondientes actas.

El acta es el documento que recoge hechos, acontecimientos, declaraciones de voluntad, acuerdos o cualquier otro evento con trascendencia jurídica al objeto de facilitar una prueba fehaciente. El acta contiene un acto jurídico realizado por la persona encargada de su redacción, consistente en reflejar de forma veraz y fiel una realidad exterior en los términos exigidos en cada caso.

La regulación del régimen jurídico de las actas incorporado al Art. 19 L.P.H. dispone los sujetos habilitados para autorizar el acta. Con arreglo a lo dispuesto en el apartado 3º de dicho precepto, el acta debe ser cerrada y consecuentemente autorizada y firmada por el presidente y el secretario, desde su cierre los acuerdos son válidos y ejecutivos. Las normas sobre redacción y firma del acta de la junta son indiscutiblemente imperativas por lo que no cabe -en nuestra opinión- la intervención de sujetos diferentes.
El cargo de secretario sólo podrá recaer -por imperativo legal Art. 13.5 y 6- en un propietario o en el administrador externo, esto es, en persona física con "cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para ejercer dichas funciones, como son los Administradores de Fincas".

El cierre del acta no es otra cosa que la conclusión definitiva de la misma y el momento en que se perfecciona plenamente la condición del acto jurídico. La eficacia del acta no precisa de aprobación posterior por la junta de propietarios, salvo en los supuestos de subsanación, por lo que el cierre tiene lugar simplemente con la firma de los sujetos autorizantes del documento. A partir de este momento, sin necesidad alguna de acto aprobatorio, los acuerdos serán ejecutivos, salvo que la Ley previere lo contrario (Art.19.3).
Según el último párrafo del apartado 3º del Art.19, serán subsanables únicamente ciertos errores en las actas, esto es, nunca los que se refieran a cuestiones esenciales (acuerdos adoptados y mayorías alcanzadas). Si algún propietario al que se ha notificado el acta de la reunión detecta un error o defecto subsanable (falta de orden del día, relación de propietarios privados de derecho de voto, etc.) podrán denunciar el supuesto error al presidente, al secretario o ambos. Estos, una vez constatado dicho error, podrán rectificarla y volverla a remitir a todos los propietarios, tomando la precaución de que todo ello acontezca antes de la siguiente reunión de la Junta.

En algunas ocasiones se nos presenta el problema de que el presidente no ha firmado el acta por estar fuera del domicilio de su localidad, o se niega a firmar por diferir en el contenido redactado por el secretario; a estos efectos la doctrina de la jurisprudencia se está pronunciando a favor de que el secretario envié el acta a los propietarios con su firma y la salvedad que proceda sobre las circunstancias del presidente, así no se paralizará la ejecución de los acuerdos adoptados.

El acto de ejecutividad de los acuerdos es al cierre del acta, esto es, firma  del presidente saliente y el secretario, aunque si no firmara uno de ellos, tampoco se puede paralizar la vida comunitaria, y consecuentemente sin ese cierre estaría legitimado el nuevo presidente nombrado para firmar en la cuenta bancaria de la comunidad, y así cualquier otro tipo de acuerdo que por relevancia e importancia deban de tener constancia los no asistentes a la junta, y como ejemplo, la liquidación de la deuda y el proceso judicial contra los morosos. En definitiva, un acta sin firmar por el presidente saliente con la observación de los motivos es igualmente ejecutable, dado además que lo que hay que aportar al banco para el cambio de firma de la cuenta o procesos de reclamación, es la certificación del acuerdo con el Vº Bº del nuevo presidente.
Por otro lado, hay entidades bancarias que exigen el acta de la junta para el cambio de firma de las personas autorizadas, pero en ningún caso puede ser exigible ya que contiene datos de carácter privado.

 

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