Martes, Noviembre 21, 2017
   
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Convocatoria, la Junta y la privación del derecho a voto

La facultad de convocar la junta de propietarios la tiene el Presidente, ejerciendo este derecho con carácter obligatorio o por la cuarta parte de los propietarios o que representen al menos el 25% de las cuotas de participación en la comunidad.

 

Si la petición de la cuarta parte de propietarios es desatendida por el Presidente, automáticamente y utilizando si se tiene el servicio de Secretario-Administrador, por aquello de verificar si el contenido de la petición cumple todos los requisitos, titularidad, coeficientes, etc. se puede convocar directamente, así se viene pronunciando la doctrina y la jurisprudencia, facultando a esta cuarta parte para convocar directamente.

 

La convocatoria tendrá que indicar el lugar, hora, día de la reunión, y temas a tratar, así como acompañar una relación de propietarios con deudas vencidas.

 

Convocada la junta, presidirá la misma el Presidente o en su defecto el Vicepresidente, pudiendo asistir todos los propietarios, por sí o por representación legal o voluntaria. En caso de no asistir estos cargos, la junta de propietarios por mayoría determinará quien preside el acto.

 

La privación del derecho de voto está contemplado en el Artículo 15.2 de la Ley de Propiedad Horizontal que dispone: “Los propietarios que en el momento de iniciarse la junta no se encontrasen al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad y no hubiesen impugnado judicialmente las mismas o procedido a la consignación judicial o notarial de la suma adeudada, podrán participar en sus deliberaciones si bien no tendrán derecho de voto”.

 

Es muy importante a la hora de aprobar los presupuestos, contemplar en el orden del día y aprobar el vencimiento de las cuotas periódicas, (si es que no está establecido estatutariamente), pues según el artículo 21.1, "las obligaciones deberán cumplirse por el propietario en el tiempo y forma determinado por la Junta", con ello el derecho de voto se pierde si las deudas están vencidas.

 

Por lo tanto, si el pago periódico de las cuotas comunitarias es mensual, trimestral, semestral o anual, deberá aprobarse el día de vencimiento de los pagos periódicos, o en su defecto el vencimiento periódico, y así, vencida la fecha de su periodicidad, y contemplada una junta para fecha posterior, no tendrán derecho de voto quienes no estén al corriente.

 

Al iniciarse la Junta, el presidente, asistido por el secretario de la comunidad, debe de indicar aquellos propietarios asistentes o representados que se encuentren privados de su derecho de voto, como consecuencia de no haber pagado al día de la Junta, o consignado judicial o notarialmente la deuda a disposición de la Comunidad, hecho que tendrá que acreditar el deudor asistente o representado.

 

La Ley de Propiedad Horizontal establece con acierto, que la persona y su cuota de participación privado del derecho de voto, no inciden a la hora de lograr las mayorías exigidas para los acuerdos, si bien no tendrán ninguna restricción en el derecho de asistencia a las deliberaciones, en las cuales tendrán derecho a participar todos los propietarios. Ahora bien, quienes se consideren injustificadamente privados del derecho de voto, estarán legitimados para impugnar los acuerdos de la Junta, según se establece el artículo 18.2 de la Ley.

 

‘El rincón de la comunidad de propietarios’

Cinco visiones para un mismo fin: informar a los lectores, dar a conocer los tipos de acuerdos, la práctica profesional,  normas de convivencia, disipando  dudas de la vida diaria en tu edificio”

A modo de introducción:
Trataré de potenciar la marca de administrador de fincas colegiado como garantía de prestigio social, intensificando las relaciones entre propietarios, comunidad, y administrador, pues cuando gestionamos bien las cosas se considera que cumplimos con nuestra obligación,  y debemos tener imaginación para que la sociedad valore a los administradores de fincas colegiados como verdaderamente merecemos: somos profesionales honrados que ejercemos eficazmente una actividad altamente cualificada, de gran responsabilidad y complejidad permanentemente creciente.

En unos días verán la luz estos artículos desde mi punto de vista, como vehículo meramente informativo no vinculante y, como tal, se irán desarrollando y adaptando a los tiempos de forma textual, publicándose cada diez días alguno de los temas siguientes: las convocatorias, orden del día, los acuerdos de unanimidad, mayoría cualificada, mayoría simple, supresión de barreras, estatutos, normas de régimen interno, impugnación de acuerdos, el voto presunto, los cómputos de las dobles mayorías, modificaciones de actas, custodia de documentación, órganos de gobierno: el presidente, los vicepresidentes, el secretario, el administrador, otros órganos de gobierno, y las funciones de cada uno. Las comunidades y las agrupaciones de propietarios, las sub-comunidades y comunidades restringidas, la participación en el gasto, reparto de saldos, fondo de reserva, los locales y su participación, declaraciones obligatorias de las comunidades con Hacienda, modelos 190 y 347.  El voto, los deudores, crédito preferente, la responsabilidad real y personal, ascensores, rampas, elevadores, seguros multirriesgo, seguros de responsabilidad civil y patronal, gastos individualizables, revocación de los acuerdos y de cargos, el acta, su cierre, las observaciones de los propietarios, actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Los garajes anejos o no. Rendición de cuentas y presupuestos, las obras, contratos, los acuerdos no inscritos en el Registro de la Propiedad, cambio de destino de los locales, las modificaciones de la configuración, ruegos y preguntas, el derecho de uso privativo de terrazas y sus obligaciones, el voto del ausente, el derecho de información, el pro indiviso y su representación, los balcones, ventanas y terrazas, Ley de Protección de Datos, la expresión de salvar el voto, la representación legal y voluntaria, cerramientos de terrazas, los elementos comunes de uso privativo, las reparaciones urgentes, notificaciones, etc. etc.

Estos artículos tratarán de orientar al lector y asesorar para que las relaciones entre propietarios sean lo mejor posible y valorando adecuadamente al administrador, su función y responsabilidad, todo ello en beneficio de la comunidad.

La formación y práctica profesional con más de 25 años de ejercicio se pone a disposición de los lectores.

 

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