Jueves, Julio 27, 2017
   
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Gastos generales e individualizados en la Comunidad de Propietarios

Los gastos de las comunidades se suelen clasificar en gastos ordinarios que se producen regularmente y que se incluyen en el presupuesto anual, y gastos extraordinarios que se producen de forma ocasional, que no se prevén.


El artículo 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal establece que son obligaciones de cada propietario “Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización”.


Por otro lado, el apartado 2 de este mismo artículo 9 LPH. dispone que “Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán como generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el Artículo 17.4 de la Ley” que dispone: “Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características”.


“No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen ls tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier  tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá que abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal”.


Son muchas las cuestiones y supuestos que se pueden plantear respecto a los gastos que son imputables a uno o varios pisos o locales, así podemos plantearnos la pregunta ¿cuáles son los gastos generales y cuáles son susceptibles de individualizar?


Para lo anteriormente expuesto deberemos acudir a la doctrina y jurisprudencia y entre otros autores, Estrada Alonso, considera que entre los gastos generales están los de conservación, reparación y necesarios del inmueble y sus servicios, que beneficia al edificio y/o a todos los propietarios, por lo que se reputan como gastos generales los de portería, administración, seguros, requerimientos, mantenimiento de cubierta, etc. y que se refieren al tienen que contribuir todas las fincas del edificio como consecuencia de su conservación, gastos que en definitiva son calculados y producidos antes de que se puedan producir la avería o rotura de un elemento común por su naturaleza, como sería el caso de la cubierta, estructura, tuberías, acometidas de agua y electricidad, los de ascensor, limpieza, jardinería, material de oficina, etc.

Por otro lado, aquellos gastos que de alguna manera puedan individualizarse, no serán comunes, y entre ellos los gastos con ocasión de entablar un comunero o varios unidos, un proceso judicial contra la propia comunidad de propietarios y en el cual haya una condena en costas para la comunidad, en este caso no tendrían que pagar los propietarios vencedores del pleito, que ya no serían generales, y como ejemplo otro gastos que se producen y pueden calcularse mediante medidas de contador por consumo de agua, cuyo control de manera individualizada sí es fácil realizar, consumo de gas, etc.gastos individualizables, al no ser generales, no deberán contribuir todos los propietarios del edificio al ser gastos relacionados con el suministro por la comunidad en general, salvo excepciones dispuestas en los estatutos de la comunidad.

Inicialmente se puede decir que los gastos relacionados con los elementos comunes enumerados en el artículo 396 del Código Civil, serán comunes y la manera de contribuir por parte de los componentes de la comunidad habrá de estar a lo especialmente establecido en el título constitutivo también denominado escritura de división horizontal, el cual remitirá a la cuota de participación o coeficiente. Asimismo, los estatutos si existen, pues no son obligatorios, pueden contener además normas de contribución especial al sostenimiento de los gastos, incluso puede determinar que alguna finca (locales) esté exonerada de los gastos de limpieza del portal, conservación del ascensor.

 

La conservación y mantenimiento de los edificios

El Código Civil, en los artículos 1902 y 1907 a 1909 regula la responsabilidad extracontractual de los propietarios de edificios por los daños causados a personas o cosas una vez trascurrido el plazo de garantía que regula el artículo 1591 (responsabilidad según plazos previstos que tienen todos los agentes de la edificación, y entre ellos el promotor, constructor, arquitecto, dirección facultativa, instaladores eléctricos, fontanería, etc.), por lo que se hace necesario enunciar los distintos preceptos que regulan la obligación de conservación y mantenimiento, por cuanto su incumplimiento pudiera suponer un considerable gasto futuro.

 

Son por tanto, obligaciones de los copropietarios la realización de las reparaciones necesarias para la conservación del edificio en estado de servir al uso para el que fueron destinados, obligación que se extiende igualmente a los arrendatarios y usufructuarios  por la Ley de Arrendamientos Urbanos.

 

Incide más sobre este tema la Ley 6/1998, sobre Régimen del Suelo y Valoraciones, siendo obligación de los propietarios el mantener los edificios en condiciones de seguridad, salubridad y ornato y, sin duda la Ley de Propiedad Horizontal que ha contribuido a concienciar a los propietarios de una obligación que deriva en innumerables ventajas para el futuro, tanto económicas por el ahorro considerable que un mantenimiento ordenado reporta a la conservación del edificio, como de seguridad, salubridad y ornato. Obligación que se materializa en los Artículo 9 y 10 de la LPH, donde se dispone la obligación de mantener en buen estado de conservación el piso o local e instalaciones privativas en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deban responder. Consentir en su vivienda o local las reparaciones que exija el servicio del inmueble y permitir en él las servidumbres imprescindibles requeridas para la realización de las obras, reparaciones que sean necesarias, permitir la entrada a su piso o local a los efectos prevenidos anteriormente, contribuir a la dotación del fondo de reserva para atender las obras de conservación y reparación de la finca para sostenimiento y conservación del inmueble.

 

De ahí la importancia en las comunidades a la hora de contratar las obras, y aconsejable hacerlo con empresas serias y responsables, que cumpla con todas las normativas y especialmente, posean un seguro de responsabilidad civil, garantías de obra, estar al corriente de las obligaciones laborales y fiscales, prevención de riesgos laborales, etc., con todo ello pudiera quedar salvada la buena ejecución, y postventa, la responsabilidad presente y futura, y sin duda también la responsabilidad civil o penal de la comunidad para el caso de accidente.

 

Y hablando de responsabilidad civil, es hoy en día imprescindible en las comunidades que tengan empleados, contratar dentro del seguro multirriesgo de la comunidad, la Responsabilidad Civil Patronal, pues los Juzgados se vienen pronunciando con indemnizaciones dinerarias importantes para el caso de accidentes.

 

Quiero por último transcribir con carácter anecdótico pero muchas veces una  realidad en la práctica de la aprobación de obras de cierta importancia, arrendamiento de servicios, contrato con profesionales y mantenimiento de los elementos comunes, una carta enviada por Vauban, Ingeniero Militar, (Mariscal de Francia) a Losvois, Ministro de La Guerra de Luís XIV, de 17 de Julio de 1.683, su contenido es perfectamente aplicable para algunas contratas de obras, y que exponía así:

 

Monseñor: " Hay algunos trabajos en los últimos años que no han terminado y que no se terminarán, y todo eso Monseñor, por la confusión que causan las frecuentes rebajas que se hacen en sus obras, lo que no sirve más que a atraer como contratistas a los miserables, pillos o ignorantes, y ahuyentar a aquéllos que son capaces de conducir a una empresa. Yo digo más, y es que ellos retrasan y encarecen considerablemente las obras porque estas rebajas y economías tan buscadas son imaginarias y lo que un contratista que pierde hace lo mismo que un náufrago que se ahoga, agarrarse a todo lo que puede; y agarrarse a todo, en oficio de contratista, es no pagar a los suministradores, dar salarios bajos, tener peores obreros, engañar sobre todas las cosas y siempre pedir misericordia contra esto y aquello".

 

"... Y de ahí bastante, Monseñor, para hacerle ver la impercepción de esa conducta, abandónela pues, y en nombre de Dios, restablezca la buena fe; encargar las obras a un contratista que cumpla con su deber será siempre la solución más barata que podéis encontrar".

 

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