Martes, Noviembre 20, 2018
   
Texto

Los órganos de gobierno

El artículo 13 de la vigente Ley de Propiedad Horizontal prevé que, el presidente será nombrado, entre los propietarios, mediante elección o, subsidiariamente, mediante turno rotatorio o sorteo. El nombramiento será obligatorio, si bien el propietario designado podrá solicitar su relevo al juez dentro del mes siguiente a su acceso al cargo, invocando las razones que le asistan para ello.

El presidente ostentará legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de él, en todos los asuntos que le afecten.

El procedimiento de designación del Presidente, la Ley prevé las tres posibilidades, frecuentemente utilizadas en la práctica. El procedimiento electivo (elección, rotatorio o sorteo) implica la realización de una votación en la junta de propietarios convocada al efecto, siendo el hecho rotatorio un hecho muy habitual en la práctica, y con él se pretende involucrar a todos los propietarios en la gestión de la comunidad, bien para desbloquear la falta de candidatos voluntarios al cargo.

El sorteo es otra de las modalidades de designación prevista ahora por Ley, acordándose por la junta de propietarios mediante acuerdo mayoritario.

Sea cual fuere el procedimiento de designación, ello no requiere la aceptación del propietario nombrado, ni tampoco que en ese momento esté presente en la junta de propietarios, pues si fuese imprescindible para el nombramiento estar presente, no asistiría nadie a la junta.

Por ello, la Ley prevé que el nombramiento será obligatorio, de tal forma que el "propietario" designado sólo podrá eludir su nombramiento, si existiere una justa causa, solicitando al juez de Primera Instancia su relevo. De no hacerlo en el plazo de un mes, deberá permanecer en el puesto hasta la expiración del mandato.
La obligatoriedad jurídica de ejercer la presidencia se concreta en la responsabilidad por los daños y perjuicios causados a la comunidad en el supuesto de abandono o desatención de sus funciones.

La duración del cargo es de un año, no obstante el designado podrá ser removido en su cargo antes de la expiración del mandato, por acuerdo mayoritario de la junta de propietarios convocada al efecto con carácter extraordinario.

Entre otras, son funciones del presidente:

  • Requerir a los propietarios que realizan actividades molestas.
  • Otorgar el visto bueno a la certificación de las deudas a efectos de transmisiones.
  • Otorgar el visto bueno a los avisos colocados en el tablón de anuncios, sustitutivo de la notificación personal.
  • Ostentar legalmente la representación de la comunidad, en juicio y fuera de el, en todos los asuntos que la afecten.
  • Convocar la Junta con indicación de los asuntos a tratar y recibir las solicitudes de los propietarios para incluir en el orden del día asuntos de su interés.
  • Cerrar con la firma el acta de la Junta.

 

 

Certificado del estado de deudas comunitarias

El Artículo 9.1 d) de la Ley de Propiedad Horizontal determina que a la hora de la transmisión de la vivienda, local, etc. el vendedor deberá aportar certificado del Secretario que a su vez puede ser el administrador sobre el estado de las deudas con la comunidad, sin el cual no podrá autorizarse el otorgamiento de la escritura, salvo que fuese expresamente exonerado por el comprador de la aportación de tal certificación. Esta exoneración conlleva un riesgo que debe evitar quien compra, ya que, en su caso, tendrá que asumir las deudas que mantenga el vendedor con la Comunidad que tengan responsabilidad real, esto es, las que corresponden a la anualidad corriente y tres años vencidos..

Del expresado artículo se desprende que lo que era un mero formulismo declarar hallarse al corriente en el pago de las deudas comunitarias, se ha convertido en el cumplimiento de un requisito formal que garantiza la manifestación del vendedor, suponiendo a su vez una garantía para la Comunidad como para quien adquiere la propiedad.

La norma obliga al Secretario-Administrador a emitir el certificado en el plazo de siete días desde la solicitud, con contenido exacto y de  veraz  información facilitada en su expedición, ya que de ser erróneo puede incurrir en responsabilidad.

Este tema es objeto de debate en todos los ámbitos, profesionales, técnicos, doctrinales, y por ese motivo es muy importante la concienciación de los administrados y futuros compradores, de solicitar esta certificación, certificación que de alguna manera ha llevado a regular y aminorar la morosidad en las comunidades de propietarios, sorpresas para los compradores y además de otros procesos de reclamación judicial que la ley contempla.

Para nosotros es muy importante enfocar este asunto desde la óptica y práctica profesional, y no es relevante cuáles son las obligaciones del propietario que a su vez es secretario accidental de una comunidad que en un determinado momento ha asumido responsabilidad, o la del caso más frecuente del presidente que se limita a firmar “el papelito” que al vendedor le ha facilitado la inmobiliaria.

Entendemos que la Ley no se puede ignorar, pero también comprendemos que la profesión de presidente y secretario de una comunidad es inexistente, pero nuestro interés radica en quienes como profesionales tenemos asumida la gestión integral de la Comunidad de propietarios, y que a diario nos enfrentamos a los conflictos de intereses personales que convergen en nuestros despachos.

Esta obligación de certificar nos lleva a un importante nivel de responsabilidad, que conlleva por otra parte, trabajos añadidos, motivo por el que entendemos que por la emisión y entrega del certificado de deudas, debe de cobrarse los honorarios profesionales establecidos por el administrador de fincas.

 

 

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