Miércoles, Octubre 17, 2018
   
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Requisitos de las convocatorias a juntas de propietarios

Cuando se convoca a una Junta General de Propietarios tanto sea de carácter ordinario como extraordinario, debe ir incluida una relación de aquellos propietarios que no estén al día como recoge la Ley de Propiedad Horizontal en su artículo 16.2 “no estén al corriente en el pago de todas las deudas vencidas con la comunidad”, es decir no distingue por impago de cuotas ordinarias, derramas, etc. y tampoco hace indicación a partir de qué cantidad, por lo que al reflejar a un propietario deudor aunque sea por un céntimo de euro es la formula correcta.

Desde que se convocan a la Junta hasta el momento de iniciarse, el propietario puede ingresar dicha cantidad y ponerse al día, pues en caso contrario se vería privado de su derecho de voto.

También recoge la Ley que no se considerará privado de voto a aquel propietario que hubiese impugnado judicialmente las deudas vencidas, o bien hubiese realizado una consignación judicial o notarial de la suma adeudada.

En la práctica, se viene aceptando que al comienzo de la Junta se presente el justificante de ingreso de la cantidad adeudada e incluso algún cheque conformado, reflejando en el acta que se levante dicha reunión este dato, es decir quienes recuperan su derecho de voto y quienes por no haber justificado el ingreso en la forma indicada se ven privados de su derecho de voto.

Por otro lado, el criterio de privación de derecho de voto que mantiene la vigente Ley de Propiedad Horizontal para cuando se trata de alcanzar las mayorías, no podemos extenderlo a aquellos acuerdos que requieran de unanimidad, así el artículo 17.6 diferencia con claridad la toma de unos y otros tipos de acuerdos. Hay que tener en cuenta que por el hecho de ser deudor, por cualquier cantidad, a un propietario no se le podría modificar el Título, el coeficiente, así como fijar normas de uso del piso o local, causándole con ello un gran perjuicio, sin que hubiera podido manifestar su posición a favor o en contra, ya que aunque estuviera deudor tiene derecho a voto.

En cuanto al propietario moroso que no acude a la Junta, si al propietario moroso presente en la Junta se le impide votar en determinados acuerdo de mayorías cualificadas, es evidente que el propietario ausente y en situación de mora, no podrá hacer constar su discrepancia, salvar el voto, en el plazo de 30 días que establece la Ley, su voto tampoco contará para nada, salvo, en los acuerdos que necesiten unanimidad.

Si iniciada la Junta el deudor no se ha puesto al corriente, podrá intervenir en el debate dando su opinión, pero en el momento de la votación quedará privado de ella, su voto y cuota de participación no se  tendrá en cuenta.

En resumen, la aplicación del artículo 15.2 es de orden público, derecho imperativo, que no queda al arbitrio de las partes, por lo que la Junta estará incurriendo en infracción legal si a sabiendas de que un propietario es moroso, se le permite votar, pues la Comunidad no está legitimada para modificar el contenido de la Ley, y en su caso, cualquier propietario puede iniciar procedimiento de impugnación con garantías de éxito.

 

A las seis, reunión

Muchas veces es difícil coordinar el horario de las Juntas de propietarios, ya que entienden algunos -cada vez menos- que hay que reunirse cuando el vecino del 5º salga de trabajar o cambie el turno. En la práctica, la realidad es otra, pues no asiste quien no quiere, además, siempre asisten los mismos y, en su defecto, delegan el voto.

Pero ¿quién piensa en el administrador? ¿Es que no tiene hora para finalizar su jornada de trabajo, además de las casi diez horas diarias?, tiene que seguir la jornada hasta que llegue el vecino del 5º y después el tiempo que haga falta? Con este sistema nunca la profesión de administrador de fincas tendrá horario europeo, pues en la práctica no hay día que se termine antes de las 10 de la noches, por ello establecer  libremente unos honorarios por las juntas extraordinarias, otros por ese horario extraordinario fuera de la jornada laboral, y otros por asistencia fuera de un salón de reuniones, podrían estar remunerado como en cualquier trabajo, y podría determinar en un futuro el horario de las reuniones, perfectamente compatible para todos y sin perjuicio económico para nadie.

Lo expuesto es teoría, la práctica es otra, y a ella me voy a referir a continuación, pues cada comunidad es un mundo, de ello la importancia de la colaboración de los propietarios, especialmente del presidente para hacer las juntas ágiles, amenas y llegar a conclusiones finales y, para ello, la figura de un moderador, muchas veces el propio presidente, que establece turno y acota intervenciones evitando largas e innecesarias exposiciones y, fijándose, como se fija el inicio de la junta en la convocatoria, se debería establecer con carácter previo el término de la reunión, así, los propietarios conociendo el sistema, pueden programarse y organizar su tiempo.

Algunas reuniones largas terminan mal y con escaso número de propietarios por abandono de algunos. Hay que respetar y ser rigurosos con el orden del día, para finalizar con ruegos y preguntas, tomando el moderador el nombre de los que desean intervenir, y finalizar con la última intervención. Hay que ir al grano, tratar cada tema y llegar a conclusiones  de responsabilidad de ejecución

Dispone el artículo 19.1 f) de la Ley de Propiedad Horizontal, que “las actas deberán expresar los acuerdos adoptados….”, todo lo demás sobra. Todo lo que no sea relevante para adoptar el acuerdo es innecesario y la ley no dispone que se deba contemplar la literalidad de las exposiciones y mucho menos obligar al secretario a recoger la exposición de cada interviniente, y mucho menos expresar algunas circunstancias que puedan comprometer por aquello de “Oiga, que conste en acta lo que ha dicho el vecino, pues lo voy a demandar”. No hay obligación alguna de incluir en el acta estas y otras manifestaciones.

Meditación: Una reunión de dos horas con quince propietarios, supone bloquear treinta horas de trabajo, o treinta horas de familia, o treinta horas de ocio. En toda reunión hay un antes, un durante y un después. La efectividad depende en gran parte de un antes y si el final ha sido prefijado, estupendo. Sea como sea, marcar una hora para finalizar puede ser de interés para todos, y debe de cumplirse a rajatabla. Las reuniones breves, dos veces buenas.

 

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