Sábado, Septiembre 23, 2017
   
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El no uso de los servicios comunes y su mal funcionamiento

Algunas veces se pretende dejar de pagar los gastos generales por no usar los servicios o no habitar en el edificio, y estas no son causas suficientes para eximirse de la contribución a los gastos comunitarios.

 

Si esta posibilidad existiera, cosa que han pretendido algunos, especialmente aquellos que viven en el extranjero, incluso los que tienen solo la propiedad para pasar una temporada, ello supondría un grave quebrante para el resto de los propietarios, los que habitan de forma permanente en el edificio, que tendrían que afrontar una mayor proporción en los gastos, sin disfrutar de un mayor servicio.

 

La claridad de previsión que hace la Ley de Propiedad Horizontal al respecto, es que "la no utilización de un servicio no exime del cumplimiento de las obligaciones".

 

A las comunidades se les presenta igualmente en algunas ocasiones la protesta o reclamación de algún propietario, que deja de satisfacer los recibos periódicos aprobados de gastos generales, bien sean ordinarios o extraordinarios, por el hecho de un determinado servicio no funciona correctamente o lo hace de manera deficitaria.

 

Hay veces que la reclamación está fundamentada con hechos y pruebas objetivas; y otras que sólo lo es desde el punto de vista parcial y subjetivo del propietario.

 

Es evidente que la comunidad está obligada a prestar este servicio y al mantenimiento de todos y cada uno de los elementos comunes, por lo que caso de que no ocurra así el propietario está en su perfecto derecho en exigir las obras o reparaciones correspondientes, pero hay que añadir que esta situación - justificada o no- no permite ni mucho menos dejar de pagar en ningún momento, pues una cosa es exigir el derecho del funcionamiento de los servicios, y otra, que cada uno pueda decidir directamente -ser Juez y parte- que la mejor forma de solucionar el problema es dejar de pagar.

 

No es así y no lo puede ser al carecer de base legal para tal postura, sin perjuicio, como antes se dice, de exigir lo que corresponda, bien por la vía de la Junta de propietarios y, en su caso, a través del proceso judicial, pero nunca determinando por cuenta propia que la solución pasa por no satisfacer los recibos de gastos comunitarios.

 

Gastos generales e individualizados en la Comunidad de Propietarios

Los gastos de las comunidades se suelen clasificar en gastos ordinarios que se producen regularmente y que se incluyen en el presupuesto anual, y gastos extraordinarios que se producen de forma ocasional, que no se prevén.


El artículo 9.1 e) de la Ley de Propiedad Horizontal establece que son obligaciones de cada propietario “Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización”.


Por otro lado, el apartado 2 de este mismo artículo 9 LPH. dispone que “Para la aplicación de las reglas del apartado anterior se reputarán como generales los gastos que no sean imputables a uno o varios pisos o locales, sin que la no utilización de un servicio exima del cumplimiento de las obligaciones correspondientes, sin perjuicio de lo establecido en el Artículo 17.4 de la Ley” que dispone: “Ningún propietario podrá exigir nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, según su naturaleza y características”.


“No obstante, cuando por el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen ls tres quintas partes de las cuotas de participación, se adopten válidamente acuerdos, para realizar innovaciones, nuevas instalaciones, servicios o mejoras no requeridos para la adecuada conservación, habitabilidad, seguridad y accesibilidad del inmueble, no exigibles y cuya cuota de instalación exceda del importe de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, el disidente no resultará obligado, ni se modificará su cuota, incluso en el caso de que no pueda privársele de la mejora o ventaja. Si el disidente desea, en cualquier  tiempo, participar de las ventajas de la innovación, habrá que abonar su cuota en los gastos de realización y mantenimiento, debidamente actualizados mediante la aplicación del correspondiente interés legal”.


Son muchas las cuestiones y supuestos que se pueden plantear respecto a los gastos que son imputables a uno o varios pisos o locales, así podemos plantearnos la pregunta ¿cuáles son los gastos generales y cuáles son susceptibles de individualizar?


Para lo anteriormente expuesto deberemos acudir a la doctrina y jurisprudencia y entre otros autores, Estrada Alonso, considera que entre los gastos generales están los de conservación, reparación y necesarios del inmueble y sus servicios, que beneficia al edificio y/o a todos los propietarios, por lo que se reputan como gastos generales los de portería, administración, seguros, requerimientos, mantenimiento de cubierta, etc. y que se refieren al tienen que contribuir todas las fincas del edificio como consecuencia de su conservación, gastos que en definitiva son calculados y producidos antes de que se puedan producir la avería o rotura de un elemento común por su naturaleza, como sería el caso de la cubierta, estructura, tuberías, acometidas de agua y electricidad, los de ascensor, limpieza, jardinería, material de oficina, etc.

Por otro lado, aquellos gastos que de alguna manera puedan individualizarse, no serán comunes, y entre ellos los gastos con ocasión de entablar un comunero o varios unidos, un proceso judicial contra la propia comunidad de propietarios y en el cual haya una condena en costas para la comunidad, en este caso no tendrían que pagar los propietarios vencedores del pleito, que ya no serían generales, y como ejemplo otro gastos que se producen y pueden calcularse mediante medidas de contador por consumo de agua, cuyo control de manera individualizada sí es fácil realizar, consumo de gas, etc.gastos individualizables, al no ser generales, no deberán contribuir todos los propietarios del edificio al ser gastos relacionados con el suministro por la comunidad en general, salvo excepciones dispuestas en los estatutos de la comunidad.

Inicialmente se puede decir que los gastos relacionados con los elementos comunes enumerados en el artículo 396 del Código Civil, serán comunes y la manera de contribuir por parte de los componentes de la comunidad habrá de estar a lo especialmente establecido en el título constitutivo también denominado escritura de división horizontal, el cual remitirá a la cuota de participación o coeficiente. Asimismo, los estatutos si existen, pues no son obligatorios, pueden contener además normas de contribución especial al sostenimiento de los gastos, incluso puede determinar que alguna finca (locales) esté exonerada de los gastos de limpieza del portal, conservación del ascensor.

 

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