Jueves, Marzo 30, 2017
   
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Los elementos comunes

Dispone el Articulo 396 del Código Civil (redacción según disposición adicional única de la Ley 8/199 de 6 de abril 1999)

“Los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública podrán ser objeto de propiedad separada que llevará inherente un derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del edificio, que son todos los necesarios para su adecuado uso y disfrute, tales como el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas, elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados, muros de carga; las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores; el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquellos que fueren de uso privativo; los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar; las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos; las de detección y prevención de incendios; las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y de más instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo; las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles.

Las partes en copropiedad no son en ningún caso susceptibles de división y solo podrán ser enajenadas, gravadas y embargadas juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable.

En caso de enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, por este solo título, no tendrían derecho de tanteo ni de retracto.

Esta forma de propiedad se rige por las disposiciones legales especiales y, en lo que las mismas permitan, por la voluntada de los interesados”

Trataré a partir de la lectura de este importantísimo artículo del CC, aclarar algunas las dudas que a los propietarios les surgen en la vida comunitaria, y que son disipadas normalmente por el Administrador de Fincas de la comunidad, y es importante aclarar entre otros, algunos elementos comunes no definidos, cuando dispone: “y cualquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles”.

Los buzones de correos: Son elementos comunes, se encuentran fuera de la propiedad privativa de cada vivienda o local, y deben de ser atendidos, y repuestos, en su caso, por la comunidad, ya que las obligaciones de los propietarios son las que constan en el Artículo 9.1 b) de la Ley de Propiedad Horizontal: “mantener en buen estado de conservación su propio piso o local e instalaciones privativas en términos que no perjudiquen a la comunidad o a los otros propietarios, resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por quienes deba responder” ahora bien, si es importante destacar que el caso de que se pueda probar que si en los daños ha habido culpa del propietario que tiene el uso, la comunidad podrá trasladar el arreglo o pago al propietario.
En la práctica profesional, todos los gastos de arreglos de los buzones son de cuenta de la comunidad, aunque en la mayoría de las comunidades tienen determinado que el cambio de cerradura es de cuenta del propietario que tiene la apertura y cierre de su buzón.

Timbre de llamada: Es un elemento común que aún dando servicio individual al propietarios, está fuera de la vivienda.

Cuadro de contadores y conducciones de agua potable: Las conducciones de agua potable, aunque sirvan individualmente a cada uno de los propietarios, es elemento común desde la batería de contadores hasta la entrada a la vivienda, ya que su trayecto recorre los elementos comunes y el propietario no tiene la obligación de hacer el mantenimiento y conservación.

Fonoporta o videoportero: La placa del portal o vídeo es elemento común, incluso las líneas de comunicación hasta la entrada privativa de la vivienda, no así el telefonillo y/o cámara del interior que es susceptible de individualizar.

Cuarto de contadores eléctricos y líneas: El cuadro de contadores y las líneas de conducción eléctrica hasta la entrada privativa de cada propiedad son elemento común.

En consecuencia, todos los elementos que están fuera de la propiedad privada son elementos comunes, aunque beneficie individualmente a un propietario.

 

Obligaciones fiscales de las comunidades

Las comunidades de propietarios tienen obligación de retener cantidades a cuenta del Impuesto Sobre la Renta de las Personas Físicas al efectuar determinados pagos a profesionales y empleados de la finca.

El reglamento del IRPF establece que están obligados a retener e ingresar en Hacienda a cuenta, en cuanto satisfagan rentas sometidas a esta obligación incluidas las Comunidades de propietarios, por lo que queda clara y fijada esta obligación fiscal, de la que serán responsables directos ante Hacienda en caso de incumplimiento.

Este mismo Reglamento establece cuáles son las rentas que están sujetas a esta obligación, y en el caso que nos ocupa para las comunidades de propietarios son por Rendimiento del Trabajo, las nóminas, sueldos y salarios que por cualquier concepto satisfagan las comunidades de propietarios a sus empleados (portero, conserje, limpiador, jardinero, etc.) con los que tengan vínculo laboral. El importe de la retención varía en función a los ingresos, situación personal, número de hijos, de forma que aplicando la escala establecida al efecto, se puede determinar la retención a efectuar por la Comunidad y su ingreso trimestralmente en Hacienda.

Las retenciones profesionales a personas físicas son las sujetas a los honorarios profesionales que las comunidades satisfagan por prestaciones de servicios, tales como a abogados, administradores de fincas, graduados sociales, aparejadores, arquitectos, notarios, registradores, ingenieros, etc. siendo esta retención del 18% cantidad calculada sobre los honorarios que se satisfagan a estos profesionales.

También podemos destacar otro tipo de retención por arrendamiento de inmuebles o elementos comunes a terceros para instalación de antenas de telefonía móvil, que tienen una retención del 18%.

De todo lo expuesto, las comunidades de propietarios deben de cumplir las siguientes obligaciones formales, mediante la diligencia de los impresos Modelo de Hacienda:

  • Modelo 111, declaración trimestral de retenciones a trabajadores y profesionales, y Modelo 190 declaración resumen anual.
  • Modelo 303, para declarar el IVA trimestral para el caso de que la comunidad tenga arrendados elementos comunes, y Modelo 390 declaración resumen anual.
  • Modelo 184 Declaración de ingresos por arrendamientos y subvenciones recibidas por la comunidad, y Modelo 347 declaración de pago a proveedores a partir de 3.000 euros anual.

Si la Comunidad ha obtenido rentas por arrendamiento de elementos comunes o subvenciones de la Comunidad Autónoma o del Estado, la diligencia del Modelo 184, con indicación de todos los propietarios, datos personales, y el reparto debe de expresar los datos de los propietarios y el reparto de las rentas y/o subvenciones según coeficiente de propiedad, así como la retención efectuada, expidiéndose a disposición de cada propietario, una certificación a su nombre con el reparto y retención efectuada, a los efectos de su declaración del Impuesto Sobre la Renta de las Personas Físicas.

Es una ventaja para las comunidades contar con un Administrador de fincas colegiado, especialista en este tipo de asesoramiento fiscal, y el incumplimiento de estas obligaciones por parte de las comunidades puede traer consigo, recargos y sanciones de la que serán responsables todos los propietarios sin excepción, y pudieran derivar la responsabilidad al profesional encargado de estos asuntos fiscales.

 

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