Miércoles, Agosto 21, 2019
   
Texto

Cómputo de la abstención en las juntas de propietarios

Es frecuente que surja el problema en el cómputo de las abstenciones en las votaciones  de las Juntas de Propietarios y en relación a los acuerdos de cualquiera de las mayorías dispuestas en el artículo 10 y 17 de la Ley de Propiedad Horizontal y, como debe de interpretarse esta votación cuando la abstención no la contempla la L.P.H.

El artículo 19.2 f) dispone que el acta de cada reunión de la Junta de propietarios deberán expresar, al menos, los acuerdos adoptados, con indicación, en caso de que ello fuera relevante para la validez del acuerdo de los nombres de los propietarios que hubieren “votado a favor y en contra”… (no abstención)

A la vista de lo expuesto, tomamos como ejemplo a quienes pueden interpretar este asunto, y así la Audiencia de Cantabria expone que, claramente son solo tres las posibles respuestas a la pregunta: la abstención equivale a un voto favorable, a un voto negativo o a la ausencia a efectos de cómputo de asistentes. Entre todas ellas, la más lógica, clara y sencilla es la primera, que se aplicaría a todo supuesto de votación, ya sean acuerdos que requieren unanimidad, ya mayoría cualificada o simple. El argumento se encuentra en la eficacia del silencio como manifestación de consentimiento, lo que no solo tiene apoyo en la doctrina general del negocio jurídico impone el deber de manifestar la voluntad, y así se manifiesta la Sentencia del Tribunal Supremo de 24 de noviembre de 1983, sino que además la STS de 17 de noviembre de 1995, tal equiparación tiene su base en la Ley de Propiedad Horizontal al prever que en el caso de los ausentes su silencio durante treinta días naturales equivale a un voto favorable en los acuerdos del 17.1, y termina interpretando que no hay inconveniente alguno en aplicar esta conclusión a los acuerdos que no requieren unanimidad, pues el principio que inspira dicha norma es igualmente aplicable a las demás votaciones. Otras interpretaciones de parecidos términos las hacen Magistrados de Audiencias de Madrid, Baleares, y Cádiz

Finalmente la abstención es una conducta consciente y voluntaria que determina una posición, y atribuirle efectos jurídicos, pues es evidente que no cuenta ni a favor ni en contra de un acuerdos pese a su asistencia, y como quiera que supone una conducta conciente, al no manifestarse, posteriormente, no puede contradecir su propia postura, y no puede alterar jurídicamente la coherencia que se debe derivar de la misma (actos propios), por lo que tampoco podría impugnar los acuerdos que se hubieren adoptado, ya que para ello tendría que haber votado en contra del acuerdo adoptado, salvando el voto, y en base a la expresada STS, quien conociendo la petición y el acuerdo que se proyecta no manifiesta una voluntad discrepante, para la Ley de Propiedad Horizontal queda vinculado por el acuerdo, en otras palabras, el silencio se puede conceptuar como aprobación, por lo tanto en nuestra opinión y atendiendo siempre al caso concreto, es posible valorar el voto del propietario que se abstiene, como favorable, aplicando analógicamente el régimen de la abstención del ausente.

 

 

Adaptación de los estatutos a la ley de propiedad horizontal

La Disposición Transitoria Primera de la Ley 8/1999 de 6 de abril, modificativa de la Ley 49/1960 sobre la Propiedad Horizontal, estableció que todas las comunidades de propietarios cualquiera que sea el momento en que fueron creadas y el contenido de sus estatutos, que no podrán ser aplicados en contradicción con lo establecido en la misma. En el plazo de dos años, esto es, hasta el 2001, las comunidades deberían haber adaptado sus estatutos a lo dispuesto en ella en lo que estuvieren en contradicción en la misma.

En la práctica de las Juntas de Propietarios, algunos, quieren que se apliquen determinados artículos de los estatutos que están sin adaptar y consecuentemente en contra de Ley, como por ejemplo, plazo de las convocatorias, plazos de impugnación, tipos de acuerdos y mayorías necesarias, etc. y otros, conociendo que la Ley se modificó y dejó invalidados determinados artículos de los estatutos de su comunidad, entienden, y es así, que estos estatutos, o determinados artículos que están en contra de la Ley no tienen validez, y consecuentemente surge la discusión y los malos entendidos, por lo que es importante aclarar lo siguiente:

1. Esta Disposición Transitoria Primera, declara de forma terminante que las cláusulas contenidas en los Estatutos que resulten contrarias o incompatibles con la Ley quedan sin efecto, por ello, a partir de ese momento son imposibles de aplicar, y por lo tanto absolutamente inoperantes.

2. Si ya han sido declaradas nulas las posibles cláusulas estatutarias, ¿qué finalidad tiene que la Junta de Propietarios tenga que adoptar el acuerdo de modificar los estatutos? Inicialmente ninguna ventaja, al contrario, los inconvenientes propios de tener que celebrar una Junta y tomar el acuerdo por unanimidad para la modificación de los Estatutos, en cumplimiento del articulo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal.

Por ello se produce una situación curiosa, y es que si la decisión a tomar es por unanimidad, y ésta no se llega a alcanzar, ningún Notario podría hacer el otorgamiento de documento y tampoco el Registrador de la Propiedad podría inscribirlo, lo que nos llevaría a la inconsecuencia de que no se puede rectificar lo que la misma Ley establece que carece de validez.

Por tanto, la adaptación sólo será posible si existe el acuerdo de unanimidad de todos los propietarios, y además llevará consigo los gastos elevados de requerimientos fehacientes a los no asistentes, además de los de notaria para hacer la escritura y de Registro para su inscripción.

Por lo expuesto, la falta de adaptación no resulta necesaria, por ser imperativa la Ley en vigor sobre los Estatutos que, conteniendo cláusulas contrarias a la Ley, estas, son nulas de pleno derecho. Además, la Ley nunca ha obligado a disponer de Estatutos (podrá, dispone el artículo 5), por lo que la Comunidad que no los tenga puede funcionar exactamente igual, en la mayoría de casos mejor, simplemente rigiéndose por la Ley de Propiedad Horizontal.

 

Pág. 5 de 28

 

 

Prohibida la publicación de fotografías de este diario digital con la marca 'CYA' en cualquier publicación o en Internet sin autorización.

 

 

Login Form

Este sitio utiliza cookies de Google y otros buscadores para prestar sus servicios, para personalizar anuncios y analizar las visitas en la web. Google recibe información sobre tus visitas a esta página. Si visitas esta web, se sobreentiende que aceptas el uso de cookies. Para mas informacion visite nuestra politica de privacidad.

Comprendo las condiciones.

EU Cookie Directive Module Information